孩子逆天改命的最佳方式是父母提前在上海一帶購置房產(chǎn)，其次才是上雙一流的名校

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、我有兩位兄弟的父母當(dāng)年選擇購置多套住宅徹底改變了家族的命運(yùn)

在我小時(shí)候，講究通過努力奮斗改變命運(yùn)，那時(shí)候也實(shí)在無力長線布局，對(duì)我唯一的機(jī)會(huì)就是上大學(xué)，除此之外，再找不到第二條出路，最終也就只能破釜沉舟和背水一戰(zhàn)了

當(dāng)時(shí)我們也是受困于時(shí)代，對(duì)于在上海買房這類事也就只能等畢業(yè)后自己再折騰，大致是2002年，招商銀行蘭州分行的一個(gè)副行長跑到上海給兒子買了套房子，回到蘭州大吹特吹時(shí)，我當(dāng)時(shí)就是一個(gè)被人家邊緣化，且根本不放在眼里的旁觀者，但也確實(shí)很無奈

那件事給我最深的記憶就是人和人真不一樣，但那時(shí)候是真年輕，也很無知，自然無畏，甚至有種狂妄，潛意識(shí)覺得這事還有得救，也就比較坦然

后來上大學(xué)，這事就真變質(zhì)了，2008年大學(xué)畢業(yè)時(shí)，睡我上鋪那兄弟的父母極有遠(yuǎn)見，我們大學(xué)一畢業(yè)就在杭州給這兄弟買了好幾套房子，趕上后面的房價(jià)持續(xù)暴漲，瞬間凈賺好幾千萬

夸張的是人家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，老婆也有幾套房子，僅房產(chǎn)都快上億了，一度把我整的很懵，有點(diǎn)不會(huì)了的感覺，后來刷抖音時(shí)看到“上大學(xué)是唯一把不同階層的人聚在一起的機(jī)會(huì)”時(shí)感觸頗深

在上海我有個(gè)兄弟，父母都是大學(xué)教授，2000年在上海買了三套房，凈賺4000多萬，人家的老婆又外帶一套房，現(xiàn)在僅靠房租每月就有好幾萬的收入，這兄弟經(jīng)常和我一起洗腳、抽煙，毫無生存壓力，他的名言是“我既然已經(jīng)過的很好了，就不用再努力了”

當(dāng)年就人家那一個(gè)選擇，后來我用了十幾年才勉強(qiáng)拉平資產(chǎn)總額，但我身背幾千萬的債務(wù)，而這兩哥們是凈資產(chǎn)，根本沒房貸，天天吊兒郎當(dāng)?shù)模沂沁^年都要坐在辦公室搬磚，比生產(chǎn)隊(duì)的驢都辛苦，這還是在我很能折騰的前提下，事實(shí)我身邊的很多人終其一生也達(dá)不到這兩兄弟當(dāng)下的財(cái)富當(dāng)量

二、除了讀名校外，年輕人逆天改命的另一途徑就是全力融入長三角與珠三角一帶的大城市，定居該地區(qū)，成為該地區(qū)的一員，這也是太多的父母能夠做到的

名校對(duì)財(cái)富階層是個(gè)充分非必要的標(biāo)配，即必須有，但有不一定就能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)富的躍遷，名校更多是維護(hù)階層不下滑

目前中國經(jīng)濟(jì)有三大現(xiàn)象嚴(yán)重的拉大了不同地區(qū)的財(cái)富分配，最終加劇了其他地區(qū)年輕人融入北上深杭以及成都的難度，即

1、 高附加的高科技產(chǎn)業(yè)主要聚集在上海、深圳一帶，其他地區(qū)鮮有高附加值產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)決定當(dāng)?shù)氐氖杖脒h(yuǎn)不及上海、深圳一帶

2、 產(chǎn)業(yè)附加值低與人口持續(xù)凈流出導(dǎo)致非北京、上海、深圳、杭州以及成都等地的房價(jià)持續(xù)下跌，讓太多的人沒了資產(chǎn)性收入

3、 持續(xù)大幅貨幣寬松與債務(wù)堆砌最終讓北京、上海、深圳、杭州以及成都等地的房價(jià)暴漲，加劇了其他地區(qū)年輕人融入北上深杭以及成都的難度

除了讀名校外，年輕人逆天改命的另一途徑就是全力融入長三角與珠三角一帶的大城市，定居該地區(qū)，成為該地區(qū)的一員，但是融入融入北上深杭以及成都最大的壁壘就是房價(jià)實(shí)在是太高了，遠(yuǎn)超僅靠一般年輕人努力奮斗爭取到的上限

所在的城市直接決定一個(gè)人的命運(yùn)，城市對(duì)一個(gè)人的賦能高于一切，但是現(xiàn)在很多年輕人能夠融入北上深杭的關(guān)鍵是“爹強(qiáng)”，其次才是個(gè)人能力與努力，事實(shí)北上深杭核心地區(qū)的住房已經(jīng)對(duì)太多的年輕人永久性的關(guān)閉了，生來有就有，沒有也就永遠(yuǎn)沒有了，無形中夯實(shí)了階層固化

新一輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)來臨，持續(xù)上漲的房價(jià)最終會(huì)大幅提升外地年輕人融入北上深杭的門檻，再次夯實(shí)階層固化

三、在上海周邊附屬城市的房價(jià)暫時(shí)低估期，父母應(yīng)該在這一輪房價(jià)上行的初期盡快給子女在該地區(qū)購置一席之地，為其未來的人生兜底，這是太多的父母能夠掌控改變孩子命運(yùn)的途徑

無論“專家”如何忽悠，任何人在一座城市扎根的關(guān)鍵就是要有自己的住房，一旦擁有自己的住房，生活質(zhì)量必然會(huì)有質(zhì)的飛躍，而租房住多少有點(diǎn)湊合的感覺

另外，結(jié)婚、生孩子以及創(chuàng)業(yè)的前提是安置住房，一旦住房問題未得到解決，結(jié)婚、生孩子，尤其創(chuàng)業(yè)必然受阻

很多年輕人在北上深杭等大城市混不下去，最終回老家的唯一原因就是住房問題根本無法解決，生活看不到希望后徹底放棄了

任何人一旦住房問題得到解決，多少賺點(diǎn)錢都能夠活下去，一旦確保永遠(yuǎn)在牌桌上，再從長計(jì)議，事實(shí)大城市的機(jī)會(huì)就是比中西部小城市的要多

在高附加值產(chǎn)業(yè)持續(xù)聚集在上海、深圳一帶時(shí)，將自己定居該地區(qū)是獲取時(shí)代紅利與逆天改命的關(guān)鍵

確實(shí)，北上深杭核心地區(qū)的住房已經(jīng)到了太多人遙不可及的境地，這不是靠努力就能夠?qū)崿F(xiàn)的，不是爭取的目標(biāo)，更應(yīng)該將目標(biāo)放在上海周邊附屬城市的低房價(jià)地區(qū)

在我的經(jīng)歷中，通常是將買房放在畢業(yè)后，但在持續(xù)大幅貨幣寬松與債務(wù)堆砌的背景下，上海一帶的房價(jià)受基本面的持續(xù)提升最終必然會(huì)大幅上漲，拉大與其他地區(qū)的差距，事實(shí)第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)啟動(dòng)

在這一背景下，要想讓孩子逆天改變，除了全力培養(yǎng)，使其能夠讀名校外，更應(yīng)該對(duì)其實(shí)施資產(chǎn)配置，對(duì)沖房價(jià)上漲對(duì)其未來人生的沖擊，即在孩子很小時(shí)盡快在上海周邊附屬城市購房，讓孩子成長與房價(jià)上漲共同推進(jìn)，確保孩子長大成人后不再為高房價(jià)折騰，透支人生

在上海周邊附屬城市的房價(jià)暫時(shí)低估期，父母應(yīng)該在這一輪房價(jià)上行的初期盡快給子女在該地區(qū)購置一席之地，為其未來的人生兜底，這是太多的父母能夠掌控改變孩子命運(yùn)的途徑

目前上海周邊附屬城市的房價(jià)相對(duì)較低，又疊加國家的政策支持，總體在太多家庭可承受的范疇內(nèi)，一旦在這一輪行情結(jié)束，且房價(jià)上漲后，很多家庭必然陷入“望洋興嘆”，心有余而力不足的尷尬

經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，年輕人的命運(yùn)除了靠努力改變外，更需要父母的托舉，一個(gè)沒有父母托舉的年輕人極易陷入“即使擁有生育的能力，也不配擁有生育權(quán)利”的尷尬，這是時(shí)代發(fā)展的必然

事實(shí)與其卷孩子，還不如卷父母，孩子的人生需要父母與孩子的共同努力，但在人生的初期更需要父母的托舉

基于此，盡快在上海一帶提前給孩子購置房產(chǎn)，使其擁有一席之地，人生能夠兜底，然后再去折騰高考

四、之所以選擇湖州是因?yàn)楫?dāng)下湖州很弱，房價(jià)極低，但是未來潛力無限，具有極大發(fā)展空間，是個(gè)超級(jí)潛力股

時(shí)代到了湖州大爆發(fā)的時(shí)間了，在中國歷史上湖州一直處于時(shí)代的中心，自南宋以來一直屬于中國的經(jīng)濟(jì)重心，蘇湖杭以及太湖周邊的物產(chǎn)豐富與商業(yè)發(fā)達(dá)，不但造就了很多商業(yè)傳奇，而且政治、科技以及人文都屬于全國的頂級(jí)，天然具有經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的潛質(zhì)

最近140年湖州衰落主要基于兩點(diǎn)，即

（1）曾國藩與太平天國十幾年的主戰(zhàn)場就在湖州一帶，據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)，96.8%的湖州人不是被戰(zhàn)爭殺害，就是流離失所，經(jīng)濟(jì)幾乎歸零

（2）改革開放后，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又是圍繞大海、大江以及核心城市，湖州既不靠海、靠江，也非核心城市的現(xiàn)實(shí)自然被邊緣化

但是最近十年，隨著高鐵、城際高鐵、高速公路以及運(yùn)河航運(yùn)的興起，湖州再次呈現(xiàn)崛起的態(tài)勢(shì)，湖州坐落在長三角的最中心地帶，逐步已成為交通樞紐，緊鄰上海、杭州、蘇州、無錫以及南京等經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，隨著交通的日益發(fā)展與成本的降低，周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)外溢已成為湖州接下來最大的發(fā)展紅利

其實(shí)，目前湖州具有五大優(yōu)勢(shì)，能夠急速提升其經(jīng)濟(jì)的基本面，即

1、生態(tài)，湖州是“青山綠水就是金山銀山”理論的發(fā)源地，過去幾十年工業(yè)發(fā)展的滯后確保了其原始生態(tài)的存續(xù)，這已成為當(dāng)前湖州相對(duì)其他地區(qū)最大的競爭優(yōu)勢(shì)，畢竟追求生態(tài)健康的生活是社會(huì)收入到一定程度的必然選擇，大勢(shì)在我

2、位于核心經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的最中心，隨著交通的日益晚上，湖州已成為長三角的交通樞紐，到上海、杭州、蘇州、無錫以及南京都在一小時(shí)車程圈內(nèi)，即將打通到上海、蘇州與杭州的城際高鐵，物流成本的大幅降低必將提升周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)、資本與人才的外溢

3、相對(duì)上海、杭州、蘇州、無錫以及南京等經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的生產(chǎn)要素成本極低，物價(jià)、社會(huì)平均薪酬以及房價(jià)遠(yuǎn)低于周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)是追求“開源節(jié)流”，一旦湖州通過高鐵、地鐵以及高速公路將通往周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的物流成本大幅降低，周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)、人才與資本自然會(huì)流向湖州，追求湖州的低成本優(yōu)勢(shì)，形成增量，推高湖州經(jīng)濟(jì)的基本面

4、為降低企業(yè)的經(jīng)營成本，湖州市委、市政府已在南太湖開發(fā)區(qū)投資上萬億，大搞建設(shè)，以各種方式實(shí)施稅收減免與房租的補(bǔ)貼，吸引各類企業(yè)在湖州投資，布局產(chǎn)業(yè)，形成增量，推高湖州經(jīng)濟(jì)的基本面

5、領(lǐng)導(dǎo)深知湖州的發(fā)展?jié)摿εc歷史遺憾，多次督促，且親臨現(xiàn)場，一再要求浙江省委與湖州市委“一定要把南太湖建設(shè)好”，在領(lǐng)導(dǎo)的一再督促與監(jiān)督下，浙江省委與湖州市委對(duì)湖州的發(fā)展不敢絲毫怠慢，全力發(fā)展，人為加速了湖州的發(fā)展

可以肯定的是未來長三角，準(zhǔn)確的說，上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北這塊地將是未來500年的世界中心

產(chǎn)業(yè)附加值日益提升、人口持續(xù)凈流入以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的頻率與規(guī)模遠(yuǎn)超全國其他地區(qū)等現(xiàn)實(shí)決定該地區(qū)的基本面將會(huì)持續(xù)的提升，且沒有上限，大勢(shì)在我，無論如何布局都會(huì)賺錢

但是對(duì)個(gè)人而言，時(shí)間極短，且資金體量有限的現(xiàn)實(shí)決定必須擇優(yōu)而選，既要確保能夠立即賺大錢，而且還要巧妙的借助銀行杠桿，放大資產(chǎn)規(guī)模

另外，房產(chǎn)投資不但要追逐增量，還要追求存量的零和再分配，湖州不但正在借助各種有利條件正在急速崛起，而且領(lǐng)導(dǎo)多次督促一定要把“南太湖建設(shè)好”的現(xiàn)實(shí)決定，浙江省委與湖州市委必須將存量資源導(dǎo)入南太湖開發(fā)區(qū)，以零和再分配的形式人為將浙江與湖州的存量資源導(dǎo)入在南太湖做出成績，好為中央交作業(yè)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利的釋放會(huì)持續(xù)遷移，斷然不會(huì)死磕一個(gè)地區(qū)，房價(jià)與交通是導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)、人才與資本外遷的關(guān)鍵，上海與杭州的高房價(jià)正在將太多的產(chǎn)業(yè)、人才與資本驅(qū)趕至周邊附屬城市

對(duì)企業(yè)與人才而言，一旦到達(dá)周邊附屬城市的交通成本與時(shí)間極低，必須會(huì)選擇落地上海與杭州等核心城市的周邊附屬城市，以尋求“降本增效”的紅利，而湖州巧妙的基于其所處的地理優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展交通與政府上萬億的大規(guī)?；ㄍ顿Y，通過降稅與補(bǔ)貼房租的形式吸引各路產(chǎn)業(yè)、人才與資本的進(jìn)入，形成增量流入，推高基本面

五、拿銀行的低息貸款購房，讓租客還房貸，自己坐收房價(jià)暴漲后的收益已妥妥成為當(dāng)前最好的投資

投資就是押注未來的發(fā)展趨勢(shì)，而非公允當(dāng)下，投資的本質(zhì)就是賺取買賣價(jià)差，只要當(dāng)下買入價(jià)低，未來發(fā)展無限，這就是好的投資，而非跟隨大流，公允當(dāng)下

尤其房地產(chǎn)投資還必須借助高杠桿，在房貸利率日益下行的背景下，高杠桿不但能夠取得超額投資收益，而且還是一種風(fēng)控策略，尤其只要房價(jià)足夠低，理論上房租是能夠覆蓋按揭貸款的

這就意味著房產(chǎn)投資是拿銀行的錢，賺取資產(chǎn)增值收益，而貸款由租客還，最終房產(chǎn)還屬于購房者

房產(chǎn)投資一定要基于高杠桿和高租售比，拿銀行低息的錢買自己的房，讓租客還房貸是房產(chǎn)投資獲利的超級(jí)秘訣

國家通過房地產(chǎn)的高比例低息貸款形式持續(xù)向社會(huì)讓利現(xiàn)實(shí)決定過去幾十年房產(chǎn)投資成為獲取社會(huì)發(fā)展紅利的主要途徑

目前國家為了激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，持續(xù)降低首付與貸款利息，其目的就是通過向房地產(chǎn)領(lǐng)域注入增量貨幣人為推高房價(jià)，但是對(duì)社會(huì)而言，卻有了低息獲取更大比例房貸的機(jī)會(huì)，這是相輔相成的互利

租售比是個(gè)涉及因素極廣的話題，但是通常是高房價(jià)低租售比，而低房價(jià)高租售比，要想通過租金覆蓋房貸，首先要選擇價(jià)格較低的標(biāo)的，其次才是周邊有沒有緊鄰最好的學(xué)校、有沒有大量的老公房、城中村以及出租房的供給量與承租量的對(duì)比

經(jīng)過多年的調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，租售比這一在房地產(chǎn)非理性繁榮時(shí)期被社會(huì)遺忘的話題又重回大眾的視野，成為房產(chǎn)投資的關(guān)鍵，確實(shí)拿銀行的低息貸款購房，讓租客還房貸，自己坐收房價(jià)暴漲后的收益已妥妥成為當(dāng)前最好的投資

實(shí)現(xiàn)房租能夠覆蓋按揭貸款這一目標(biāo)基于對(duì)所投標(biāo)的的選擇，即

1、房價(jià)不能過高，一般的房租基于社會(huì)平均收入，而房價(jià)卻是取決于極少數(shù)高收入人群與貧富差距，所以要想拉高租售比，則必須嚴(yán)控購房價(jià)格，購房價(jià)格過高，自然會(huì)拉低租售比，房租無法覆蓋按揭貸款

2、當(dāng)?shù)貪撛谧饪偷穆殬I(yè)、收入高低與受教育的程度，通常受過高等教育的白領(lǐng)生活水準(zhǔn)要求較高，愿意承受較高的房價(jià)，而基于體力勞動(dòng)的農(nóng)民工對(duì)房租的價(jià)格較為敏感，更愿意追求低價(jià)的低品質(zhì)住房

3、是否緊鄰當(dāng)?shù)刈罡邫n的學(xué)校，通常社會(huì)對(duì)居住地到學(xué)校的距離敏感度遠(yuǎn)高于到地鐵的距離，住在學(xué)校邊，接送孩子方便，安全以及時(shí)間寬裕，通常租客愿意為此支付較高的租金

4、當(dāng)?shù)厥欠裼写蠓秶鷺O其廉價(jià)的老公房，租房者整體對(duì)價(jià)格較為敏感，尤其是收入較低者，寧愿犧牲居住品質(zhì)，也要選擇低價(jià)，且品質(zhì)劣質(zhì)的老公房，所以要想提高租金，就需選擇沒有大范圍老公房的新城

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來，錯(cuò)過2008年，不能再錯(cuò)過2025年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教