雖然新世界發(fā)展不斷增加的債務(wù)吸引了市場的注意力，并撼動了亞洲一個頂級富豪家族，但讓大家更加提心吊膽的，是規(guī)模并沒有那么大的中小型香港房地產(chǎn)開發(fā)商。

銀行要求增抵押品

四大發(fā)展商之一的新世界于7月初順利落實882億元巨額銀行貸款融資計劃，新世界屬大到不能倒時，令其融資計劃最終過關(guān)。不過，市場人士認為，盡管該公司完成882億元再融資，但挑戰(zhàn)依然存在。在早前有傳新世界發(fā)展于5月底邀請更多銀行參與一筆由德銀安排的新貸款，融資規(guī)模介乎40億至156億元，涉及以其核心資產(chǎn)尖沙咀維港文化匯（Victoria Dorkside）作為抵押的3年期貸款融資，貸款方確認未能在其自行設(shè)定的承諾截止日期前完成該筆貸款計劃，財務(wù)困境仍岌岌可危。

另一邊廂，中小型發(fā)展商面對的財務(wù)壓力卻陸續(xù)顯現(xiàn)，其中英皇國際于6月29日公布的全年業(yè)績，便披露有166億元貸款違約。有不愿透露全名的企業(yè)融資界陳先生表示，中小型發(fā)展商把手上物業(yè)大比例地抵押以爭取銀行融資，遇上物業(yè)價值下跌，銀行或不認同發(fā)展商的估值，要求增加抵押品，便會成為這些發(fā)展商的催命符。

陳先生繼續(xù)說,過去數(shù)年，香港無論商業(yè)抑或住宅樓價均下跌，部分作為抵押品的價值降低，加上賣樓和放租收益減少，導(dǎo)致香港多間中小型地產(chǎn)商財困兼融資困難。港銀正要求發(fā)展商增加抵押品、擔保和使用信用提升（credit enhancements）措施等，甚至有銀行停止發(fā)放新貸款。

他指出,銀行業(yè)正在加強對至少負債1730億港元的中型開發(fā)商的審視,眾行對再融資條款提出了更嚴格要求，要求使用抵押或擔保等增信工具，并且立刻停止發(fā)放新貸款。

英皇押八成資產(chǎn) 租金跌逾一成

本刊記者嘗試從英皇國際、漢國置業(yè)、泛海集團、麗新發(fā)展、九龍建業(yè)、宏安地產(chǎn)、路勁、、嘉華國際、遠束發(fā)展等中小型發(fā)展商的最新財務(wù)報表中分析他們的困境，記者發(fā)現(xiàn)已出現(xiàn)債務(wù)違約的英皇國際，截至今年3月底，抵押資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例83%，而租金收入亦按年下跌逾一成，同時響起警號。

英皇在166億元貸款違約、被納入流動負債之后，而現(xiàn)金于一年內(nèi)到期貸款的比例立即跌至極低的3.8%，該公司亦持續(xù)出現(xiàn)凈流動負債，成為各家公司中最嚴峻的一家。而其余中小型發(fā)展商，大部分在不同的財務(wù)狀況指標都出現(xiàn)令人關(guān)注的地方。

過往不少投資者均鐘情購入股價相對資產(chǎn)折讓比例較大的中小型地產(chǎn)股，用于博取更大增值及豐厚派息，但該等中小型地產(chǎn)股相對上融資渠道較少，很多時會透過加大手上資產(chǎn)的按揭成數(shù)，尋求更多貸款去周轉(zhuǎn)，以賺取更多利潤。但在目前本港住宅物業(yè)價格較高位跌近三成，寫字樓及商鋪價值往往大跌一半的情況下，靠物業(yè)抵押融資的中小型發(fā)展商壓力自然大增。

欠債上千億 不容輕視

記者比較資料發(fā)現(xiàn)，有6家凈負債率逾五成的中小型發(fā)展商的財務(wù)狀況各異，以嘉華國際的情況較理想，其他發(fā)展商皆有值得關(guān)注地方,同時出現(xiàn)遇壓的情況,有些出現(xiàn)已抵押資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例超過六成的,有些手頭現(xiàn)金少于一年內(nèi)到期債項的,此外，凈資產(chǎn)負債比率高于五成的亦有6家；租金收入按年下跌的有4家；流動資產(chǎn)凈值按年轉(zhuǎn)差的有7家，反映中小型發(fā)展商普遍遇壓。

陳先生表示，中小型發(fā)展商若把手上資產(chǎn)拿來融資時，所取得貸款融資是浮息的話，該發(fā)展商面對的壓力會更大。一般銀行對有抵押資產(chǎn)的地產(chǎn)商，視乎借貸公司的財務(wù)狀況，授出相當于抵押物價值一半的信貸額。以他經(jīng)驗所見，有個案差不多將手上物業(yè)全押或盡按去爭取銀行融資，在低息環(huán)境時，銀行均樂于透過更多融資賺取利潤，但觀察現(xiàn)時中小地產(chǎn)商出現(xiàn)貸款違約的情況，或反映銀行給予的估值與地產(chǎn)商對本身的物業(yè)估值存在差異，這個差距或相當大,一旦出現(xiàn)問題，就要取決于有關(guān)發(fā)展商是否具財力補差價，若然估值差距太大，會增加與銀行談判的難度。

陳先生又透露，宏安地產(chǎn)在今年早些時候?qū)で鬄橐还P貸款進行再融資時，被告知它還需同意用其在香港幾個合資項目的剩余收益來還款，其中包括其在鴨脷洲的開發(fā)項目?！昂臧?月獲得10.2億港元授信，較14.5億港元縮水了。該公司未響應(yīng)置評請求。”

與此同時，有市場中人表示，由于擔心麗新發(fā)展的財務(wù)狀況和資產(chǎn)重估，銀行在用更多時間評估其資產(chǎn)質(zhì)量。麗新未予置評。

根據(jù)Jefferies的報告，包括麗新、遠東發(fā)展和資本策略地產(chǎn)在內(nèi)，香港上市的二線開發(fā)商至少欠債1730億港元。

市場中人說，這一轉(zhuǎn)變凸顯出，長期以來被視為香港經(jīng)濟基石的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著日益謹慎的對待。香港數(shù)十年來最嚴重的樓市滑坡導(dǎo)致資產(chǎn)價值暴跌，再加上高利率，令中小開發(fā)商受到夾擊。

“隨著這些公司大幅削減支出、匆忙拋售資產(chǎn)，影響開始向它們的資產(chǎn)負債表之外蔓延。這種壓力可能會侵蝕銀行利潤率，打擊本地就業(yè)市場，并波及香港開發(fā)商長期以來踴躍參與的海外市場。昔日的一個可靠成長引擎，如今則成了金融脆弱性日益加劇的根源?！?/p>

恐對銀行帶來挑戰(zhàn)

銀行業(yè)界李先生說，銀行紛紛采取額外措施，以盡量降低不斷加劇的負面影響。就在過去幾天里，因為在香港發(fā)放的商業(yè)地產(chǎn)貸款所面臨的風險，當?shù)貛准毅y行被穆迪點名。這家信用評級機構(gòu)下調(diào)了大新銀行的評級，并強調(diào)了該領(lǐng)域的貸款給東亞銀行資產(chǎn)質(zhì)量帶來的挑戰(zhàn)，穆迪對該行的前景展望為負面。

另外，美國杰富瑞集團（Jefferies Financial Group Inc.）的 2月報告顯示，11家香港上市的非大型開發(fā)商約460億港元（59億美元）的短期債務(wù)在未來12個月內(nèi)將處于危險水平，這也表明了壓力在不斷增大。

“小銀行的客戶基礎(chǔ)通常更差，對二線開發(fā)商和非優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的風險敞口可能更大，”標普全球評級董事Phyllis Liu表示。其估計，這類銀行的房地產(chǎn)貸款敞口比香港三大銀行要高5%左右，它們的資產(chǎn)質(zhì)量將面臨更大的波動。

財政司司長陳茂波表示，目前政府沒有打算采取當年國泰的做法。陳茂波稱，當局注意到非住宅物業(yè)發(fā)展商流動性問題，此前金管局與銀行成立工作小組，針對性地協(xié)助發(fā)展商應(yīng)對流動性壓力，強調(diào)不是協(xié)助個別企業(yè)，而是“幫整個行業(yè)一把手”。

陳茂波又稱，金管局和銀行正在逐個個案處理開發(fā)商的融資需求。目前已出臺部分政策，例如放寬銀行借貸條款中涉及宏觀審慎要求，“借給這個范疇的公司，這個行業(yè)的貸款額，以前限制是大一些，現(xiàn)在將其放松一些”。

香港金融管理局的數(shù)據(jù)顯示，截至3月，這些貸款約占香港1.4萬億港元房地產(chǎn)開發(fā)和投資貸款總額的12%。金管局對地產(chǎn)等個別行業(yè)的貸款上限和集中度有監(jiān)管，加上近年銀行財富管理等收入表現(xiàn)不錯，部分本地銀行去年不良貸款率雖明顯上升，但有不錯的盈利，料有助銀行承擔相關(guān)貸款風險。

來源：香港經(jīng)濟導(dǎo)報

作者：本刊主筆 何潔霞