商圈觀察

來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 上海小分隊(duì)

封面來(lái)源 · 陸家嘴中心L+Mall

頭圖來(lái)源 · 華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)官方小紅書(shū)

文中圖片來(lái)源 · 贏商網(wǎng)攝、項(xiàng)目官方

在浦東的商圈版圖中，小陸家嘴-張楊路商圈的起點(diǎn)可追溯至上世紀(jì)80年代，早于浦東開(kāi)發(fā)。1991年，浦東商業(yè)建設(shè)聯(lián)合發(fā)展公司成立，聯(lián)合市、區(qū)兩級(jí)商業(yè)主管部門，以國(guó)企為主導(dǎo)啟動(dòng)新上海商業(yè)城開(kāi)發(fā)，奠定了商圈“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”基因。

三年后，“張楊路商業(yè)購(gòu)物服務(wù)中心”正式定名為“新上海商業(yè)城”，引入香港華潤(rùn)集團(tuán)與上海華聯(lián)商廈合資的時(shí)代廣場(chǎng)。

小陸家嘴-張楊路商圈的現(xiàn)代化、國(guó)際化由此起筆，并于1995年開(kāi)出浦東首個(gè)大型購(gòu)物中心——第一八佰伴。

步入21世紀(jì)，小陸家嘴-張楊路商圈高速發(fā)展。正大廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)、國(guó)金中心IFC啟動(dòng)建設(shè)、新梅聯(lián)合廣場(chǎng)竣工，商圈商業(yè)存量突破50萬(wàn)㎡。同時(shí)，伴隨金茂大廈、環(huán)球金融中心、上海中心的封頂，商圈形成了“高端零售+商務(wù)辦公”雙輪驅(qū)動(dòng)模式。一個(gè)國(guó)企主導(dǎo)規(guī)劃、外資推動(dòng)升級(jí)、市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新的典型商圈進(jìn)化樣本，已然而出。

從浦東開(kāi)發(fā)初期的基建先行，到金融城崛起后的商務(wù)驅(qū)動(dòng)，再到存量時(shí)代的文旅融合，百聯(lián)股份、陸家嘴集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)等央國(guó)企始終扮演“壓艙石”角色。而隨著上海國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)推進(jìn)，小陸家嘴-張楊路商圈將繼續(xù)以“高精尖商務(wù)+高品質(zhì)消費(fèi)”為核心，站立于全球商業(yè)潮流一線。

01.

小陸家嘴-張楊路商圈

商業(yè)底色

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，小陸家嘴-張楊路商圈目前商業(yè)存量項(xiàng)目數(shù)量18家，存量面積約127萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積9.65平方米。商圈內(nèi)零售及餐飲業(yè)態(tài)比例近80%，來(lái)訪客群的家庭結(jié)構(gòu)中年輕客群和年輕家庭占比超過(guò)75%。

在寸土寸金的小陸家嘴-張楊路商圈，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，不僅近五年無(wú)新增商業(yè)，未來(lái)三年也沒(méi)有新項(xiàng)目入市。這意味著，整個(gè)商圈進(jìn)入了存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，內(nèi)部PK白熱化，外部搶客多樣化。

“零增量”硬約束下，小陸家嘴-張楊路商圈的生存法則已從“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“貼身肉搏”。唯有將存量空間的每一平米價(jià)值極致化，找到獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，才能在虹吸漩渦中守住灘頭。

在贏商網(wǎng)近日多次實(shí)探中，可發(fā)現(xiàn)商圈內(nèi)各標(biāo)桿項(xiàng)目正通過(guò)精準(zhǔn)定位和創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，成功打造了鮮明的商業(yè)標(biāo)簽：

• 老牌百貨逐漸式微，但第一八佰伴通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)改實(shí)現(xiàn)韌性增長(zhǎng)。成功源于對(duì)本土消費(fèi)習(xí)慣的深度把握——通過(guò)高頻次業(yè)態(tài)重組與場(chǎng)景迭代，在保持傳統(tǒng)客群黏性的同時(shí)植入年輕化元素，形成"年終消費(fèi)地標(biāo)"的獨(dú)特標(biāo)簽。

• 華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)另辟蹊徑，依托建筑空間特性打造“粉絲經(jīng)濟(jì)”陣地，以垂直化應(yīng)援文化生態(tài)，精準(zhǔn)切入年輕消費(fèi)群體，化身“浦東最寵年輕人的商場(chǎng)”。

• 陸家嘴L+mall在運(yùn)營(yíng)七年之后，調(diào)整零售結(jié)構(gòu)、優(yōu)化多元體驗(yàn)、細(xì)分垂類業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)型成浦東“文化新高地”，構(gòu)建覆蓋全齡客群的體驗(yàn)場(chǎng)景。

另值得注意的是，新興商圈奢侈品牌的虹吸效應(yīng)，已倒逼張楊路商圈加速業(yè)態(tài)重構(gòu)，傳統(tǒng)"高消費(fèi)能級(jí)"標(biāo)簽正被重新解構(gòu)為"全客層覆蓋能力"。

當(dāng)前，小陸家嘴-張楊路商圈呈現(xiàn)"傳統(tǒng)標(biāo)桿穩(wěn)盤(pán)+新興勢(shì)力拓圈"的雙軌并行格局，進(jìn)化方向已從單純硬件升級(jí)轉(zhuǎn)向內(nèi)容生態(tài)重構(gòu)。這種轉(zhuǎn)變既是對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)的主動(dòng)響應(yīng)，也是存量時(shí)代商業(yè)體突圍的必然選擇。

02.

小陸家嘴-張楊路商圈

四大商場(chǎng)眾生相

第一八佰伴：

年終嘉年華日銷超7億，老百貨撬動(dòng)上海老錢與新貴

上海，中國(guó)近現(xiàn)代百貨業(yè)態(tài)的發(fā)源地。第一八佰伴自1995年開(kāi)業(yè)以來(lái)，一直是浦東商業(yè)的地標(biāo)之一。2024年最后一天，商場(chǎng)上午9點(diǎn)至次日凌晨2點(diǎn)的銷售額突破7.63億元。

百貨式微的當(dāng)下，第一八佰伴如何屹立不倒？

第一點(diǎn)，持續(xù)調(diào)改。2016年，第一八佰伴啟動(dòng)有史以來(lái)最大規(guī)模的不停業(yè)改造，包括裙房露臺(tái)、新增母嬰室、衛(wèi)生間等設(shè)施，同步調(diào)整零售業(yè)態(tài)占比，增加餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)。2024年又對(duì)外立面、大彎壁、廣場(chǎng)綠化等進(jìn)行重塑、煥新，改造二樓觀景平臺(tái)及旋轉(zhuǎn)樓梯，為建筑注入藝術(shù)、時(shí)尚的靈動(dòng)感，使之內(nèi)外更加通透、提升游逛體驗(yàn)。

第二點(diǎn)，做強(qiáng)目的型消費(fèi)體驗(yàn)。大幅提升一樓的美妝品牌矩陣，鞏固八佰伴美妝品類在上海市場(chǎng)的頭部地位。目前，香奈兒CHANEL、雅詩(shī)蘭黛EsteeLauder、蘭蔻LANCOME、迪奧Dior、海藍(lán)之謎LA MER、肌膚之鑰CPB、修麗可Skin Ceuticals等美妝大牌，均在一樓設(shè)有專柜。

二樓到四樓為女士時(shí)裝，五樓為男裝箱包，六樓匯聚珠寶運(yùn)動(dòng)和潮牌，七樓家電及居家生活，八樓為兒童母嬰，九樓集合了高端餐飲、大眾餐飲品牌，十樓為SFC上影百聯(lián)影城和體育俱樂(lè)部。

公開(kāi)資料顯示，第一八佰伴2024全年，重裝煥新品牌29家，新品牌引入32家，其中上海及浦東首店13家，迎合市場(chǎng)變化和消費(fèi)者需求。

此外，第一八佰伴的年末嘉年華，因吸引力強(qiáng)勁的折扣、繽紛多彩的活動(dòng)，成為很多上海市民的跨年必備活動(dòng)。配合這場(chǎng)盛會(huì)，第一八佰伴還會(huì)適時(shí)推出免費(fèi)快遞、免租充電、貨品搬運(yùn)、高德出行福利、支付紅包、“夜貓福利”等特色新服務(wù)。

從精致百貨逐步升級(jí)為更具場(chǎng)景化、體驗(yàn)式的品質(zhì)生活方式體驗(yàn)場(chǎng)，第一八佰伴撬動(dòng)的遠(yuǎn)不止上海的老錢們，還有一波年輕“貴族”。據(jù)悉，年輕客群已占?xì)q末嘉年華消費(fèi)群體的半壁江山。

國(guó)金中心IFC：

瞄準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓塔尖精英人群，頂奢、高化雙向拿捏

國(guó)金中心 IFC以“頂級(jí)奢侈品+全業(yè)態(tài)體驗(yàn)”為核心定位，項(xiàng)目一期2010年開(kāi)業(yè)，二期2013年亮相，總建筑面積37萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)部分約11萬(wàn)平方米。

為強(qiáng)化項(xiàng)目差異性特點(diǎn)，IFC不斷強(qiáng)化重奢、潮奢以及國(guó)際香化三大板塊業(yè)態(tài)占比。自2015年首次啟動(dòng)大升級(jí)后，近年階段性調(diào)整步伐加快，持續(xù)推動(dòng)店鋪升級(jí)，強(qiáng)化高端氛圍。目前，項(xiàng)目匯聚HERMES、LV、CHANEL、DIOR等超260個(gè)國(guó)際品牌，其中首次登陸上海與內(nèi)地的首店及唯一店占比超過(guò)五成。

有意思的是，由于被全國(guó)頂尖的CBD環(huán)繞，IFC幾乎拋棄了近年來(lái)受中產(chǎn)階級(jí)熱捧的山系和戶外運(yùn)動(dòng)休閑品牌，全力主攻重奢服裝大牌、珠寶飾品、頂級(jí)名包名表等面向精英客群的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)。

最能彰顯IFC奢華感的L1層，聚集了眾多頂奢品牌，除了LV、CHANEL、Christian Dior三大重奢陸續(xù)跨層擴(kuò)鋪成旗艦店外，大部分品牌的位置都未發(fā)生變化。不過(guò)通過(guò)少數(shù)品牌店鋪的切割、合并和移位，一樓的鐘表珠寶陣容進(jìn)一步增強(qiáng)，引入了Buccellati布契拉提、RICHARD MILLE理查米爾等奢牌腕表品牌。

項(xiàng)目的LG2層則匯聚了超過(guò)40家的美妝品牌，集齊了雅詩(shī)蘭黛、歐萊雅、資生堂及LVMH四大國(guó)際美妝集團(tuán)，品牌數(shù)量、品類級(jí)別在上海都遙遙領(lǐng)先。

實(shí)探的過(guò)程中，驚喜發(fā)現(xiàn)雖商場(chǎng)內(nèi)餐飲品牌數(shù)量不占優(yōu)，但檔次在線，多為品牌首店及特色餐飲品牌，如首次進(jìn)駐國(guó)內(nèi)的美國(guó)著名扒房莫爾頓牛扒房Morton's The Steakhouse、中國(guó)首家精致創(chuàng)新淮揚(yáng)菜嫣花叁月、全國(guó)首家Trattoria del Bistecca·1565意大利餐廳、創(chuàng)意料理新貴柿合緣·新京菜等，抓住頂級(jí)精英的“精致胃”。

2024年，國(guó)金中心IFC銷售額達(dá)218億元，位列全國(guó)第三。核心品牌表現(xiàn)亮眼，CHANEL、LV銷售額年均增長(zhǎng)超20%；部分小眾奢侈品牌如Delvaux因消費(fèi)疲軟撤出，但頂奢品牌集中度進(jìn)一步提升。

陸家嘴L+Mall：

浦東的“文化新高地”，與國(guó)金中心IFC互為補(bǔ)充

雖與國(guó)金中心IFC雖同處陸家嘴商圈，但陸家嘴L+MALL與前者的定位截然分化。

IFC憑借重奢矩陣與生態(tài)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)坐“高端消費(fèi)”王座，而陸家嘴L+MALL則以文化賦能與空間創(chuàng)新重塑“城市地標(biāo)”內(nèi)涵。二者共同構(gòu)成浦東商業(yè)的“雙引擎”，分別滿足頂級(jí)客群與新興中產(chǎn)差異化需求。

陸家嘴中心L+MALL商業(yè)面積11萬(wàn)平方米，主體為地上7層、地下1層。項(xiàng)目于2025年啟動(dòng)全面品牌定位升級(jí)，聚焦業(yè)態(tài)煥新、空間重構(gòu)與文化賦能三大維度，朝著"浦東都市生活多元地標(biāo)"轉(zhuǎn)型。此次調(diào)改通過(guò)構(gòu)建垂類消費(fèi)矩陣與輕質(zhì)文體娛業(yè)態(tài)，打造覆蓋全年齡層的復(fù)合型生活場(chǎng)景，逐步演變?yōu)槿诤衔幕?、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)與設(shè)計(jì)的都市生活平臺(tái)。

空間布局方面，三至四層形成差異化定位：三樓聚焦設(shè)計(jì)師品牌矩陣，引入Welden Space、Nuterm等戶外及新銳設(shè)計(jì)師品牌；四樓則布局生活方式體驗(yàn)場(chǎng)景，落地超級(jí)猩猩健身空間、檜小懶沉浸式家居館等社群型業(yè)態(tài)。

與此同時(shí)，主力店老佛爺百貨同步啟動(dòng)優(yōu)化，于2025年4月轉(zhuǎn)型為中國(guó)首個(gè)全品類多品牌概念店，緊湊化布局打造策展型零售場(chǎng)景，與項(xiàng)目整體文化調(diào)性形成協(xié)同效應(yīng)。

品牌迭代策略上，項(xiàng)目自2024年起實(shí)施漸進(jìn)式調(diào)整。零售層面引入EP雅瑩等高辨識(shí)度品牌提升品類吸引力，餐飲板塊新增貝果樹(shù)紐約貝果博物館、OTF加州餐廳、鮨和歌omakase、MIMIOK等特色商戶強(qiáng)化體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。文化運(yùn)營(yíng)層面，持續(xù)挖掘IP商業(yè)價(jià)值，2024年通過(guò)中法建交60周年"奧斯曼大道"主題空間、夏日"中世紀(jì)·法韻節(jié)"等國(guó)際品牌快閃活動(dòng)，以及六周年慶《靈蛇花園》敦煌文化特展、五樓中庭音樂(lè)劇《辛吉路的畫(huà)材店》首秀等演藝活動(dòng)，構(gòu)建起傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代商業(yè)融合的內(nèi)容生態(tài)。

通過(guò)精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)組合與文化賦能策略，陸家嘴中心L+MALL在保持商業(yè)功能性的同時(shí)，強(qiáng)化空間場(chǎng)景的文化敘事能力，形成兼具消費(fèi)價(jià)值與精神共鳴的都市商業(yè)新范式。

華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)：

“浦東最寵年輕人的商場(chǎng)”，巧攻粉絲經(jīng)濟(jì)

1997年開(kāi)業(yè)的華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)，是華潤(rùn)內(nèi)地首次落子的商業(yè)項(xiàng)目，與第一八佰伴一街之隔。開(kāi)業(yè)初期定位高端，吸引了眾多國(guó)際頂級(jí)品牌、浦東首家星巴克、麥當(dāng)勞等。

站在20年新起點(diǎn)，2017年華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)最大規(guī)模升級(jí)改造，由日本設(shè)計(jì)師Nendo佐藤大主導(dǎo)設(shè)計(jì)，以“美麗劇場(chǎng)”為主題。

商場(chǎng)的外立面由定制的柱狀鋁管層層包裹，宛如緩緩拉開(kāi)的“帷幕”；內(nèi)部打造大玻璃穹頂、弧形拱門、錯(cuò)落露臺(tái)等經(jīng)典劇院風(fēng)格，呈現(xiàn)出開(kāi)闊的高級(jí)質(zhì)感，以完美契合“高知高智女性客群”審美認(rèn)知與消費(fèi)需求。

2024年，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)再度調(diào)改，填補(bǔ)小陸家嘴-張楊路商圈”年輕化“商業(yè)空缺，變身“浦東zui強(qiáng)應(yīng)援場(chǎng)、美貌痛樓制造機(jī)”。

贏商網(wǎng)在實(shí)探中發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)積極探索年輕人的興趣偏好，在應(yīng)援文化領(lǐng)域走出了自己的路子。

痛樓，源自日本二次元文化的概念，指將動(dòng)漫、游戲角色等IP元素通過(guò)大幅裝飾、涂鴉或燈光投影等方式覆蓋整棟建筑，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊，通常用于商業(yè)宣傳或粉絲活動(dòng)。華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)寬闊的中庭，正好被精準(zhǔn)且巧妙地用上，暗合“劇場(chǎng)”的理念。

借力明星“生日、演唱會(huì)”等節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目主動(dòng)探索粉絲圈層，落地活動(dòng)50余場(chǎng)，同時(shí)與B站、騰訊音樂(lè)等平臺(tái)跨界合

作，落地SEVENTEEN正規(guī)5輯、SM30周年等多場(chǎng)官方主題痛樓。高頻次痛樓打造也促成了客流高峰延續(xù)，帶來(lái)了話題度爆發(fā)式增長(zhǎng)。

今年前5個(gè)月，項(xiàng)目客流同比增長(zhǎng)32%。原創(chuàng)話題，全平臺(tái)瀏覽量超300萬(wàn)；小紅書(shū)粉絲量5.4萬(wàn)，位列上海商場(chǎng)粉絲量TOP5。

近兩年，項(xiàng)目還引入上海首店近20家、浦東首店30+家，通過(guò)首店效應(yīng)不斷吸引增量會(huì)員，老會(huì)員亦有常逛常新之感，可增加到訪頻次。同時(shí)，減少女裝品類，新開(kāi)寵物、二次元卡牌、文創(chuàng)等品牌，引入熱門餐飲如山野板扎、很久以前羊肉串，積極匹配年輕客群的消費(fèi)喜好。

另外，深入聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)品牌、會(huì)員系統(tǒng)，打造多個(gè)業(yè)態(tài)的“粉絲專屬福利”，將流量精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)勢(shì)能。截至今年5月，項(xiàng)目零售額同比增長(zhǎng)20%，單場(chǎng)應(yīng)援活動(dòng)帶動(dòng)特定品牌業(yè)績(jī)?cè)隽?0萬(wàn)+。

華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)聚焦年輕客群需求“追求性價(jià)比、有趣、煙火氣”，將自己定位為“浦東最寵年輕人的商場(chǎng)”實(shí)現(xiàn)了客流和業(yè)績(jī)雙贏，有效拓展了實(shí)體商業(yè)的價(jià)值邊界。

它的成功轉(zhuǎn)型，證明了一個(gè)硬核道理：與其扎堆，不如另辟蹊徑。商業(yè)的魅力之一，就在于大膽創(chuàng)新。

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