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問答437期

問：西安戶型越來越大，對不結(jié)婚的年輕人不友好？

答：對開發(fā)商而言，確定產(chǎn)品必然是抓大放小，當(dāng)下市場，有急迫買房需求的，一是教育需求的剛需，學(xué)校是核心，房子是輔助。

二是小換大，舊換新的改善，洋房，大平層，甚至疊拼，面積越來越大，改善群體在意的純粹性，也需要大面積高總價設(shè)置門檻。

而年輕人不愿意結(jié)婚，想買80㎡以內(nèi)的兩室，這種極小眾的需求，壓根不是開發(fā)商的意向客戶，一個小區(qū)1000戶，這樣需求的能有幾個，因此，新房找不到小面積也是必然的。

更關(guān)鍵的是，小面積實(shí)際的銷量也不好，三口之家，起步三室，兩室自住緊張，賣也不好賣，三代同堂，二孩家庭，起步四室，更無法接受兩室。

反而是大量的二手房，過去的2T4戶品字樓，中間戶都是兩室，對丁克單身群體非常友好，也可以新房買三室，拆了次臥改寬廳，住兩室。

預(yù)算夠，新房隨意折騰，預(yù)算不夠，先看二手房。

問：房哥講講二代，三代，四代住宅有啥區(qū)別？

答：在開發(fā)商包裝四代住宅概念之前，沒有人會專門留意所謂三代住宅，只是后來為了區(qū)分陽臺房和露臺房，又喊出三代住宅，至于二代住宅，更是沒有統(tǒng)一定義。

這種現(xiàn)狀下，如果有開發(fā)商在西安喊出五代住宅，六代住宅也不用意外，中海錦業(yè)元晟的二期，現(xiàn)在就叫五代住宅。

（西北首個中海五代宅）

目前，西安常見的住宅主要是露臺房和陽臺房，露臺即現(xiàn)在的四代住宅，通過擴(kuò)大室內(nèi)贈送面積，增加露臺面積，尋求差異化，其他的多數(shù)就是普通高層，陽臺可封閉，但有不小的公攤，這個里面，按照樓層高低，再分疊拼，洋房，小高層，高層。

過去，房價和面積牢牢綁定，如今四代住宅超100 %得房率，也可以理解為變相的降價，買房需求少，房價反跌后，大家都在搶有限的客戶，當(dāng)?shù)囟?，價格，會所已經(jīng)卷到極致后，拼的就是戶型和贈送，露臺面積了。

買了四代的安心享受就好，不買的也不用焦慮，房子是用來住的，自己舒服就好。

問：300萬想在西安買洋房，疊拼，距離機(jī)場近，不考慮教育？

答：從需求上，屬于小眾的小眾，如果機(jī)場上班，空姐，地勤，機(jī)場是高薪鐵飯碗，住在機(jī)場附近也無可厚非，另一個有類似需求的是明星，因?yàn)榻?jīng)常出差，保姆買菜，也在機(jī)場周邊買別墅，北京就是。

回到西安，疊拼和洋房可選的區(qū)域，包括秦漢，涇河，空港，灃東以及浐灞，曲江，主城區(qū)范圍里，300萬預(yù)算買疊拼沒有機(jī)會。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

而洋房，曲江二期的金地南湖藝境、天地源香都東岸、大華公園世家有機(jī)會，但距離機(jī)場通勤太遠(yuǎn)。

浐灞范圍內(nèi)，世博園周邊，中南樾府、紫薇花園洲、世園大公館、綠城桂語江南可選，機(jī)場通勤距離適中，但地鐵3號、14號線要長距離換乘。

通勤時間最短的是空港，雖然配套弱，遠(yuǎn)離主城，但房價低，14號線藝術(shù)中心站周邊，東航，綠城，金地，龍湖的小區(qū)，次新房都可以選。

（萬科理想城二手掛牌價，來源：貝殼）

秦漢范圍主要集中在蘭池大道沿線，典型的萬科理想城、啟迪佳蓮、旭輝江山閱，洋房，疊拼也都在預(yù)算內(nèi)。

灃東方向，藍(lán)光公園華府、中南上悅城、保利和光塵樾、碧桂園國湖也都有房可選。

問：高新CID西派天悅173㎡準(zhǔn)備交房就賣，不知道虧多少？

答：在當(dāng)下的市場環(huán)境里，還是在供需失衡，二手房輪番破發(fā)的高新CID，交房就賣大概率是賠的。

即便和原購入價格平進(jìn)平出，但貸款有利息，收房有大修，契稅，交易有增值稅，中介費(fèi)，怎么算都是賠的，這是二手次新房交易的常規(guī)成本。

同時高新CID目前，大面積次新房銷量很一般，開發(fā)商自己也在降價，西派天悅房子蓋挺好，但所處的瞳西位置配套兌現(xiàn)慢，非熱點(diǎn)區(qū)域，周邊龍湖，高科，天地源，西派新房也在內(nèi)卷。

后續(xù)小區(qū)西側(cè)還有不少住宅用地，新產(chǎn)品出來，大概率要背刺二手房。

以目前高新CID最保值的仁村區(qū)域?yàn)槔?，由于?1小、11初學(xué)區(qū)托底，中海學(xué)仕里、中建悅廬小面積還算抗跌，交付賣會小虧，但大面積需求更窄，門檻更高，非要賣虧的更多。

西派天悅非熱門區(qū)域，無高溢價學(xué)區(qū)托底，且新房自己也在降，外加周邊潛在新房背刺，交房就賣，業(yè)主壓力很大，小區(qū)房子很好，耐心自住，與高新CID共成長。

剛交房就賣房，和剛結(jié)婚又離婚有啥區(qū)別……

問：房哥，中建悅廬的房子不是正南正北，這個影響大嗎？

答：全國城市里，對坐北朝南最在意的城市，西安算一個，更多是基于日照，通風(fēng)，采光的考慮，但城市里，受地形限制，不可能都做純南向，中建悅廬就是這個問題。

（中建悅廬樓棟示意）

由于西太路東北-西南走向，沿線的住宅小區(qū)樓棟也都有偏轉(zhuǎn)，附近的中海，碧桂園，招商，新希望等也不是正南正北，悅廬也只有最北側(cè)兩棟樓，純南朝向，其他樓棟南偏西約30°。

從居住體驗(yàn)上，沒有本質(zhì)影響，小區(qū)的采光，通風(fēng)，樓間距，景觀視野不受朝向印象，悅廬多數(shù)樓棟室內(nèi)也都是南北通透，西側(cè)沒有大開窗，西曬并不明顯。

但大面積的幾棟樓，比如建面約176㎡、210㎡，端廳270°采光設(shè)計，西向夏天的日照時間更長，更曬一些，開足空調(diào)，窗簾做厚一點(diǎn)。

問：航天有什么發(fā)展?jié)摿拖Ｍ?05萬閉眼買曲江高新？

答：那是你站在2025年8月，看著航天二手房頻頻破發(fā)，開了天眼總結(jié)的，但放在當(dāng)年買房業(yè)主的視角，不是這一回事。

航天房價的上行，與曲江有莫大的關(guān)系，可以說是承接曲江外溢的結(jié)果，2018年后，西安第一個搖號小區(qū)就是曲江金輝世紀(jì)城，由此開啟西安房價狂飆。

最貴的時候，南湖周邊均價過四萬，二期甚至有三萬一平的二手房成交，當(dāng)年高價買曲江，就是因?yàn)榍瓱o地。

轉(zhuǎn)念一想，不如兩萬買航天，還是新產(chǎn)品，大平層，和曲江有價差，萬一還能賺錢，305萬在2018年，曲江只能買二手高層，但在航天可以買洋房，大平層。

（航天基地夜景）

航天自身也有房價支撐，一方面距離富人區(qū)近，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口齊全，公園多，住宅少，密度低，環(huán)境好，短板是人氣差，商業(yè)弱，但對于改善，養(yǎng)老，自住還是舒服的，只是打工剛需不友好。

后來全國，西安，高新，曲江，航天二手普跌，拋售心態(tài)賣房，航天有房的，想的就不是潛力希望了，而是及時止損，不是航天不好，而是買房心態(tài)變了。

問：房哥點(diǎn)評一下，天地源萬熙天地的二手房？

答：萬熙天地是怎么火起來的，老高新人都知道，當(dāng)年天地源開發(fā)的眾多小區(qū)，都有高新系學(xué)校資源，比如楓林綠洲、丹軒坊、蘭亭坊等，后來天地源去雁塔做 萬熙天地，大家的預(yù)期也是高新系跨區(qū)辦學(xué)。

但賣房是賣房，教育是教育，萬熙天地是雁塔北沈家橋城改地塊，配套學(xué)校就是雁塔十小，優(yōu)質(zhì)教育的預(yù)期也就沒了，小區(qū)從一梯隊變?yōu)槠胀ǖ母邔幼≌瑓^(qū)。

回歸社區(qū)本身，最大賣點(diǎn)是距離高新近，太白南路一路之隔就是都市之門，但房價比高新低，房子比錦業(yè)路二手房新，作為平替是有性價比的，隔壁碧桂園壓根不裝了，就叫高新時代。

（萬熙天地二手掛牌價，來源：貝殼）

目前，貝殼二手掛牌價，小區(qū)毛坯高層，普遍在15600+左右，符合當(dāng)下行情，園區(qū)本身，中規(guī)中矩，戶型，景觀，周邊配套，學(xué)區(qū)沒有明顯特色。

但作為自住剛需盤，生活方便，馬路對面是錦業(yè)路，北邊有8號線，立豐城，附近都是成熟住宅區(qū)，且隔壁綠城春月風(fēng)華新房在售，天地源賣的貴，大家就去買綠城了。

更別說西灃一路，西部大道上，新房，二手不斷，中海又要推五代住宅！

問：西電搬遷，產(chǎn)業(yè)工人搬遷，西電片區(qū)未來前景如何？

答：西安的城市規(guī)劃里，產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)平衡算挺差的，主城區(qū)內(nèi)幾乎純住宅，產(chǎn)業(yè)和工作機(jī)會，集中在高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)。

前者交通不便，西三環(huán)，三號線，唐延路，太白南路牛馬川流不息，但下班后，又奔波各地，后者產(chǎn)業(yè)園集中在草灘，高陵，通勤噩夢。

過去，城東紡織城，城西電工城，城南電子城，以廠為中心，周邊配套家屬院，醫(yī)院，公園，商業(yè)，大家生活舒適度還是挺高的。

后來服務(wù)新區(qū)建設(shè)，主城版圖擴(kuò)容，工業(yè)外遷，導(dǎo)致現(xiàn)在主城區(qū)是清一色的住宅區(qū)，停車，上班通勤，擁堵都是問題。

（西電片區(qū)規(guī)劃方案）

碑林，蓮湖，新城三區(qū)的發(fā)展局限就在土地，新城重點(diǎn)開發(fā)幸福林帶，蓮湖重心在西電拆遷，核心是看重土地開發(fā)，從西電搬遷后的規(guī)劃圖看，還是以住宅為主，配套商業(yè)和學(xué)校，目前首批土地已陸續(xù)供應(yīng)。

所以，不要太糾結(jié)前景，主城更新，大差不差，西灃路啥樣，西部大道啥樣，密密麻麻的高層，絡(luò)繹不絕的人流，也是這里往后的現(xiàn)狀，以后蓋住宅，熱度也有限，最需要補(bǔ)齊的是教育，大概率也要引入名校+。

【樓盤點(diǎn)評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計案例： | | | | | 悅 | | | |

【城市觀察】

● 熱門商業(yè)： | |
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作者：Kikyo

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