最近，全國有關老舊小區(qū)改造話題備受關注，廈門、廣州、成都、鄭州等40城接連發(fā)布文件，明確要拆除改造危舊多孔板樓。

我們也曾多次討論過，改革開放初期建設的、房齡已達40年甚至更久的多孔板老舊小區(qū)，都應逐步拆除。

7月30日，中共中央政治局會議，關于房地產的表述中提出：“高質量開展城市更新。”

此前的7月15日，2025年中央城市工作會議公報發(fā)布，也特別強調了“加快構建房地產發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”。

危舊房改造和城中村改造，重點對象是哪些？

上升到最高會議的“城市更新”，會加快老舊多孔板房子拆除嗎？

杭州多孔板的房子會拆嗎？

01

這次是二次棚改嗎？

所謂二次棚改，與之對應的是2016年的第一次棚改。

2015年12月，也有一次中央城市工作會議，是嵌套在中央經濟工作會議中召開的。當時的提法是：“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”。

2016年，大規(guī)模的棚改，即所謂漲價去庫存，人們都還記憶猶新。

實際上，“棚戶區(qū)改造”、“危舊房改造”、“城中村改造”，其內涵都是“城市更新”。

城市更新肯定會持續(xù)推進，但像2016年那樣大規(guī)模、高資金投入且由政策性銀行支持的“城市更新”或者“棚改”，不太可能重現(xiàn)了。

和十年前的2015年相比，城市發(fā)展所處的階段已經完全不同。

如果說2015年還處在城市化發(fā)育的后期，那么今天中國歷經近40年的人類歷史上波瀾壯闊、排山倒海、史無前例的城市化進程，已經是成熟期。

02

多孔板結構的房子應該拆除了

這一輪的城市更新中，尤其是危舊房改造的對象，首先應該是老舊多孔板結構的房子。

這些房子的房齡都已經是40年以上，和我們國家民用建筑有效設計使用壽命50年也已經非常接近了。大多數(shù)城市都面臨著這類房子的改造。

尤其是經鑒定為D級危房的房屋，存在安全隱患。這類房子改造加固的成本極高、難度極大，相比之下拆遷性價比更高。

我們看到很多省市已經開始行動了。廈門、廣州、成都、鄭州等40城明確要拆除改造危舊多孔板樓，作為這次城市更新的重點任務。

早在2021年，浙江省發(fā)展改革委和浙江省建設廳聯(lián)合印發(fā)的《關于開展2021年度未來社區(qū)創(chuàng)建的通知》表示：“2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患的住宅小區(qū)，開展全拆重建類創(chuàng)建，實現(xiàn)‘一次改到位’?！?/p>

浙江省出臺的這份文件提出了三大原則：2000年之前建成、多孔板結構、存在安全隱患。

符合這三大原則的老舊小區(qū)，理論上來講都應該拆。當然，也要尊重本小區(qū)居民的意愿，不能強制進行。

以杭州為例，以朝暉、采荷、翠苑等小區(qū)為代表的老舊小區(qū)還為數(shù)眾多，而且占據(jù)著城市非常核心的位置。

03

城市更新的難點在哪里？

危舊房改造和城中村改造的難點在于立法缺失。

由于沒有可適用的法律，老舊小區(qū)和危舊房，常常因為幾戶人家甚至一戶人家的阻力，更新就無法進行。

無論是引入第三方的市場化更新，還是業(yè)主的自主更新，難度都極大。

杭州的浙工新村，是一個非典型的案例，長達10年之久，最后也出現(xiàn)了一些糾紛，可以說，也并非是一個成功案例。

尊重多數(shù)、保護少數(shù)是重要的法學原則。

如果有法律支持，危舊房改造和城中村改造會順利很多。建議可以借鑒香港或者深圳的做法。

例如，深圳規(guī)定，若危舊房屋小區(qū)95%的業(yè)主同意城市更新，其他5%的權利人的房屋由區(qū)級政府予以強制行政征收。

又如，香港規(guī)定當90%的業(yè)主同意重建時(50年樓齡或以上的建筑物，比例可降低至80%)，可由開發(fā)商或政府土地整備部門向法院申請強制售賣令，由法院裁定后公開拍賣地塊。

只有法治的原則，市場的機制，老舊小區(qū)改造才有可能更順利的進行。