文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

在北京，不是所有的大平層都能賣(mài)得風(fēng)風(fēng)火火。

位于大興，目前沒(méi)有地鐵線(xiàn)，城市界面差，單價(jià)4萬(wàn) 的梧桐府就是一個(gè)例子。

7月11日，大興梧桐府悄無(wú)聲息地開(kāi)盤(pán)，它沒(méi)有采取集中開(kāi)盤(pán)，也沒(méi)有任何儀式。

隔壁8公里的沐春墅，人家的開(kāi)放儀式搞得那叫一個(gè)風(fēng)光，興創(chuàng)投資董事長(zhǎng)田永安都親自站臺(tái)。

兩個(gè)樓盤(pán)按理說(shuō)是“兄弟”，同一個(gè)爹——北京大興發(fā)展國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司，其背后是大興國(guó)資。

只不過(guò)，一個(gè)是嫡出，一個(gè)是庶出。

沐春墅背后的股東是興創(chuàng)投資，百分百純國(guó)資血統(tǒng)；梧桐府的股東則有點(diǎn)雜，包括興福臨空、大興城建和包工頭呂保明。

梧桐府不僅缺少開(kāi)盤(pán)儀式，連開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)都很“冷清”。它對(duì)外宣稱(chēng)，認(rèn)籌38套，金額3.1億元，成交均價(jià)4.3萬(wàn)元/平米，去化率10.56%。

眼下，開(kāi)盤(pán)28天后，梧桐府網(wǎng)簽9套房，成交均價(jià)41371.43萬(wàn)元/平米，成交額6652萬(wàn)元。

這是一個(gè)花21.46億元代價(jià)拿下的項(xiàng)目。2024年7月，由大興城建和北京大興發(fā)展集地聯(lián)合體以底價(jià)競(jìng)得，共包括3幅子地塊。

01

7月10日，梧桐府取得預(yù)售證12棟住宅樓、366套房源入市，預(yù)售均價(jià)4.93萬(wàn)-5.07萬(wàn)元/平米。

從目前網(wǎng)簽情況來(lái)看，168平/174平四居，是目前賣(mài)得最好的，畢竟總價(jià)低。

200多平的大戶(hù)型去化較慢，但梧桐府215平和222平四居，合計(jì)占比超一半。

在南五環(huán)外，做200平以上的大平層豪宅，很罕見(jiàn)，只能說(shuō)操盤(pán)手勇氣可嘉。

從樓層來(lái)看，低樓層很吃香，成交好于高樓層。

原因在于，一層南向有20-30平小院贈(zèng)送。在北京，很多年沒(méi)見(jiàn)到一層贈(zèng)送花園的樓盤(pán)。

在往上的2層，它的預(yù)售價(jià)是所有樓層最低的。

具體來(lái)看看北區(qū)的成交情況。

其中，北區(qū)3#目前賣(mài)得最好，有3套168㎡房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，并有1套174㎡被預(yù)訂。

此外，北區(qū)5#、8#各有1套約200㎡和198㎡房源網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

最大的222㎡，目前北區(qū)僅有6#被預(yù)訂了1套。

南區(qū)也是3#賣(mài)得最好，中間戶(hù)是168㎡，邊戶(hù)是174㎡，目前有1套房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，并有4套被預(yù)訂。

但南區(qū)200平以上的大平層比北區(qū)成交情況好。

1#，有1套215㎡房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，并有1套221㎡被預(yù)訂；2#是222㎡戶(hù)型，目前有1套房源網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，有1套被預(yù)訂；6#，有1套222㎡被預(yù)訂。

此外，5#有1套198㎡房源已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，它位于一層。

更為可怕的是，梧桐府所處的大興新城位置，未來(lái)的土地供應(yīng)量將無(wú)比龐大。

僅大興新城西片區(qū)，日前再增8萬(wàn)㎡低密住宅地塊。

其中，0021地塊用地面積2.35公頃，建筑規(guī)模4.47萬(wàn)平方米，容積率1.9，限高36米；0025用地2.47公頃，建筑規(guī)模3.71萬(wàn)平方米，容積率1.5，限高30米。

值得一提的是，6月6日，大興區(qū)政府黨組成員、副區(qū)長(zhǎng)翟楊陪同中海集團(tuán)考察團(tuán)隊(duì)到黃村鎮(zhèn)走訪(fǎng)調(diào)研；僅隔一個(gè)多月，招商蛇口考察團(tuán)也到黃村鎮(zhèn)走訪(fǎng)調(diào)研。

按現(xiàn)在去化的速度看，不排除梧桐府后續(xù)要采取“以?xún)r(jià)換量”的手段。

但問(wèn)題緊接著又來(lái)了，之前高價(jià)成交的客戶(hù)，心里可能會(huì)有點(diǎn)別扭吧。

02

別區(qū)的大平層豪宅，卷的“壕”無(wú)人性。

梧桐府卻很淡定，6個(gè)主力戶(hù)型（168㎡、174㎡、199㎡、205㎡、215㎡、222㎡的四居）清一色都是四葉草，只是尺寸略微不同。

而且都大平層豪宅了，為何174平-205平的主衛(wèi)，也不給配個(gè)大浴缸？

距離8公里的興城之星，同樣也是做大平層，人家卻能180平做到南向四面寬。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)用不用心，高低立現(xiàn)，也難怪興城之星能夠火出圈。

依葫蘆畫(huà)瓢，梧桐府開(kāi)發(fā)商也干起了大平層的生意，起步就是168㎡。它趕上了“好房子”的好時(shí)機(jī)，帶來(lái)了南北雙陽(yáng)臺(tái)。

梧桐府南陽(yáng)臺(tái)為奇偶錯(cuò)層開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約有1米8，北陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

陽(yáng)臺(tái)是上下層錯(cuò)位布置，且無(wú)法封閉。這類(lèi)陽(yáng)臺(tái)很雞肋，因?yàn)楸本╋L(fēng)沙天氣多，無(wú)法作為家政間放洗衣機(jī)，利用率偏低。

但“后來(lái)者”沐春墅項(xiàng)目，更卷，直接上“五件套”（陽(yáng)臺(tái)、風(fēng)雨連廊、架空層、室內(nèi)挑空、共享空間）。

沐春墅是繼梧桐府之后又一個(gè)配置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)的項(xiàng)目，并且在此基礎(chǔ)上還增加了挑空平臺(tái)。

它比開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)更實(shí)惠。因?yàn)樘艨掌脚_(tái)為全贈(zèng)送面積，而開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)要計(jì)一半面積。

這逼著梧桐府也必須做加法，在北區(qū)增設(shè)風(fēng)雨連廊。它連接大門(mén)，向西北拐彎之后，便是小區(qū)的中心景觀(guān)區(qū)。

配件追不上，配套也比不過(guò)兄弟樓盤(pán)。

沐春墅所處黃村核心地段，周邊地鐵、商業(yè)、醫(yī)療等配套齊全，但梧桐府的配套和城市界面都是末流。

兩個(gè)項(xiàng)目距離8公里左右，在大平層產(chǎn)品上將面臨正面交鋒。沐春墅主推129-192㎡平層以及208-283㎡疊墅。

如此看來(lái)，面對(duì)勁敵，梧桐府的去化壓力會(huì)非常大。

目前，項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押予中國(guó)工商銀行北京大興支行。

03

梧桐府的開(kāi)發(fā)商是——北京興城發(fā)展建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“興城發(fā)展”），由大興發(fā)展集地和大興城建分別持股84.1561%和15.8439%%，法人兼董事長(zhǎng)為李立軍，經(jīng)理包括王濤、劉然、韓朔。

大興發(fā)展集地是大興土拍的常客，背后是興福臨空和萬(wàn)興建筑集團(tuán)。

大興城建、興福臨空背后是大興國(guó)資委全資持股；萬(wàn)興建筑則是一家以建筑與市政總承包、裝修裝飾專(zhuān)業(yè)承包和投資開(kāi)發(fā)等為主業(yè)的建筑民營(yíng)企業(yè)，實(shí)控人為董事長(zhǎng)呂保明，持股約95%。

6月至今，萬(wàn)興建筑被3次列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額約356.01萬(wàn)元。

在梧桐府施工上，呂保明選擇了“自己人“。

5月15日，北京興坤建筑有限公司中標(biāo)了北京大興新城西片區(qū)一期A(yíng)、B組團(tuán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DX00-0406-0003、0011地塊R2二類(lèi)居住用地、DX00-0406-0007地塊A334托幼用地項(xiàng)目施工工程，中標(biāo)價(jià)9.4791億元。

參與此次招標(biāo)的還有，北京博大經(jīng)開(kāi)建設(shè)、北京城建八建設(shè)發(fā)展、北京建工四建工程建設(shè)、北京六建集團(tuán)、北京首鋼建設(shè)集團(tuán)、北京新興保信建設(shè)工程。

不難發(fā)現(xiàn)，投標(biāo)選手中有城建背景的，還有投標(biāo)金額更低才9.4762億元。

此外，興坤建筑還中標(biāo)了梧桐府售樓處及樣板間裝飾裝修工程，中標(biāo)價(jià)937.6607萬(wàn)元。

興坤建筑跟萬(wàn)興建筑老板呂保明之間，有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

在股權(quán)上，興坤建筑與萬(wàn)興建筑并無(wú)關(guān)聯(lián)。

它成立于2019年1月，注冊(cè)資本1.5億元，由呂海生、劉景旭、呂俊玲分別持股72%、18%、10%。其中，呂海生為興坤建筑黨支部書(shū)記、董事長(zhǎng)。

呂海生曾透露，自己的父親就是一名建筑工人。

1991年出生的呂海生，從小就經(jīng)常跟父親在工地。但，他跟很多二代一樣，含著金鑰匙出生，出國(guó)留學(xué)鍍金。

2012年從加拿大留學(xué)歸來(lái)后，他主動(dòng)告別所學(xué)的金融領(lǐng)域高薪就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)入萬(wàn)興建筑集團(tuán)，從一線(xiàn)工人做起，在工地待了三年，學(xué)圖紙、翻圖集，甚至還跟工人們一起吃住在工地。

2015年，呂海生被調(diào)入項(xiàng)目部，跟隨項(xiàng)目經(jīng)理前往河北“盯工程”。期間，他通過(guò)學(xué)習(xí)，在河北保定徐水區(qū)承接了博物館蓋建項(xiàng)目并順利完成任務(wù)。2018年，恰好集團(tuán)成立十三公司，他作為重點(diǎn)培養(yǎng)人才被公司推舉為總經(jīng)理。

此外，在萬(wàn)興集團(tuán)，呂海生還曾擔(dān)任了青年突擊隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、應(yīng)急搶險(xiǎn)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、集團(tuán)黨委副書(shū)記等職位。

2022年，呂海生退出萬(wàn)興建筑集團(tuán)高管序列。雖然離開(kāi)，但他還是會(huì)以“興坤董事長(zhǎng)”的身份，參加北京萬(wàn)興2022年度新員工入職培訓(xùn)。