文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

近日，市場消息傳出，由藍(lán)綠雙城負(fù)責(zé)共建代售的廣州增城悅峰項(xiàng)目（下稱“廣州悅峰”），將由中鐵建接手，目前還未交接完畢。

對此，藍(lán)綠雙城方面回應(yīng)源媒匯，稱“根據(jù)投資人的要求，在完成保交樓重大任務(wù)后，公司正與投資人作友好洽商，在保證項(xiàng)目安全和業(yè)主利益的前提下，藍(lán)綠雙城將按照市場化法則作相應(yīng)的安排?！?/p>

2021年11月，佳兆業(yè)發(fā)生債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約，隨后開始處置深圳、廣州項(xiàng)目獲取流動資金。其中，由其全資持有的廣州悅峰，被光大信托接管，后者引入藍(lán)綠雙城進(jìn)行共建代售。

天眼查顯示，廣州悅峰項(xiàng)目公司為廣州兆耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，起初由佳兆業(yè)間接全資子公司廣州業(yè)安持有，2021年3月光大信托、佳兆業(yè)合資公司進(jìn)駐，2022年8月光大信托接手了廣州業(yè)安所持股份。

由此，廣州悅峰形成了一種復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)：持有絕大部分股份的光大信托占據(jù)主導(dǎo)權(quán)、原開發(fā)商佳兆業(yè)保留小部分股權(quán)，藍(lán)綠雙城負(fù)責(zé)共建代售。

外界一度以為廣州悅峰項(xiàng)目會迎來重生，但隨著廣州商品房市場持續(xù)下行，特別是增城、從化等非主城區(qū)受到?jīng)_擊明顯，項(xiàng)目去化較為緩慢。

市場因素之外，還有處于不同行業(yè)的三方，即資方、開發(fā)商、共建方，在面對銷售市場嚴(yán)峻形勢時，有著不同的經(jīng)營策略和考量。而從廣州悅峰的經(jīng)歷，可以窺見藍(lán)綠雙城“共建模式”迎來重大挑戰(zhàn)。

作為國內(nèi)最早開展代建業(yè)務(wù)的公司，藍(lán)綠雙城率先探索出獨(dú)特的“代建2.0”模式——共建。但這幾年，龍湖、旭輝、華潤、金地 、招商、碧桂園等頭部房企陸續(xù)入局代建行業(yè)，行業(yè)迅速由藍(lán)海變成紅海。其中，華潤、旭輝等切入的，恰是藍(lán)綠雙城的核心業(yè)務(wù)——政府代建。

作為“代建元老”的藍(lán)綠雙城，該如何應(yīng)對這次中場戰(zhàn)事？

01

去化緩慢

實(shí)際上，廣州悅峰嘗試過加快去化。

2025年2月，廣州悅峰發(fā)布了“破底價(jià)”宣傳海報(bào)，內(nèi)容包括現(xiàn)房任選、即買即交房、售價(jià)8字頭。“8字頭”即房價(jià)7999元/㎡，單價(jià)直接擊穿所在板塊最低價(jià)，差不多是周邊樓盤房價(jià)的六、七折。

消息指出，廣州悅峰方面因降價(jià)一事，被地方有關(guān)部門約談。隨后，房價(jià)回調(diào)到1萬元/㎡；同時，開發(fā)商對外聲明稱，“個別低于正常價(jià)，是春節(jié)前項(xiàng)目工程方的工抵房，數(shù)量有限，為了快速回籠資金”。

圖片截自廣州悅峰公眾號

彼時，廣州住建局披露的數(shù)據(jù)顯示，廣州悅峰未售房源超過500套；如今，5個多月過去了，截至源媒匯發(fā)稿，項(xiàng)目已售房源1059套，未售441套，去化率為70.6%。

實(shí)現(xiàn)超70%的去化率，廣州悅峰花了4年多時間，最早拿預(yù)售證時間為2021年4月；最近一次拿證是2023年1月，即6棟、8棟合計(jì)384套房源，目前去化率為40.9%。

截圖來源于廣州住健局官網(wǎng)

結(jié)合廣州中原地產(chǎn)、中指研究院統(tǒng)計(jì)等多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2021年至2025年上半年，廣州市增城區(qū)新房供應(yīng)均價(jià)分別為2.07萬元、1.95萬元、1.78萬元、1.59萬元和1.2萬元/㎡。按此計(jì)算，增城整體市場房價(jià)跌幅達(dá)42%。

廣州悅峰2020年12月對外吹風(fēng)價(jià)為2萬元/㎡，2025年6月均價(jià)跌至1萬元/㎡。面對快速下行市場，廣州悅峰也在積極推出優(yōu)惠舉措，但未能抵抗行業(yè)下行趨勢。

首期銷售緩慢，影響了廣州悅峰二、三期項(xiàng)目的滾動開發(fā)。資料顯示，廣州悅峰占地170畝，總建筑面積約48萬㎡，分三期開發(fā)，其中一期22萬㎡。

賣不掉的房源，就會面臨庫存壓力，在下行市場就會不斷導(dǎo)致利潤虧損和資產(chǎn)減值。作為項(xiàng)目資方的光大信托，更加清楚去化艱難、庫存積壓的代價(jià)。

對此，藍(lán)綠雙城方面向源媒匯表示，“當(dāng)前的市場局面，包括廣州市增城區(qū)的市場仍在止跌回穩(wěn)的過程中，基于區(qū)塊多個存量項(xiàng)目的同質(zhì)化競爭，今年年初提議投資人在春節(jié)前后推出部分特價(jià)房，以拉動節(jié)日銷售，起到一定的作用?！?/p>

“廣州悅峰是公司‘變量共建’的其中一個項(xiàng)目，當(dāng)然我們很重視。當(dāng)下的前提是尊重市場化規(guī)則，用專業(yè)能力來說話，盡全力幫助金融機(jī)構(gòu)等投資人減損減虧。”藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)有限公司董事會辦公室主任馮鑫強(qiáng)補(bǔ)充道。

佳兆業(yè)出險(xiǎn)之后，廣州悅峰一度全面停工，被光大信托接管，后者引入藍(lán)綠雙城進(jìn)行共建代售。藍(lán)綠雙城迅速派駐項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，短時間內(nèi)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，廣州悅峰也從爛尾停工完成保交付。

只不過，廣州悅峰再度迎來變數(shù)——中鐵建即將接手二、三期項(xiàng)目。

源媒匯查詢獲悉，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華南有限公司成功中標(biāo)廣州悅峰二、三期項(xiàng)目，項(xiàng)目委托管理服務(wù)費(fèi)率2%，二期、三期目標(biāo)成本對賭報(bào)價(jià)總建筑面積單方成本分別為3398元、3408元/㎡。

圖片截自中國招標(biāo)投資公共服務(wù)平臺

這并非藍(lán)綠雙城第一次被傳退出共建項(xiàng)目。

02

重大挑戰(zhàn)

2025年1月，江蘇綠陽交投集團(tuán)、鹽城都市集團(tuán)、藍(lán)綠雙城聯(lián)合拿下江蘇鹽城南中溝北、開放大道東側(cè)地塊，項(xiàng)目公司為鹽城市交投都市開發(fā)投資有限公司（下稱“交投都市”），成交價(jià)約6.55億元。

按照規(guī)劃，上述項(xiàng)目總建設(shè)用地面積8.72萬㎡，其中，首期開發(fā)住宅及配套15萬㎡，后期根據(jù)市場情況實(shí)行滾動開發(fā)，項(xiàng)目估算價(jià)超10億元。

5月，市場消息傳出，因規(guī)劃問題，藍(lán)綠雙城將退出上述項(xiàng)目，由悅達(dá)地產(chǎn)接手。對此，藍(lán)綠雙城方面表示，“堅(jiān)持市場化原則和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目評判標(biāo)準(zhǔn)作為城市選擇、項(xiàng)目投資的衡量標(biāo)準(zhǔn)，并以此來決策和取舍相應(yīng)的工作安排?！?/p>

天眼查顯示，交投都市成立于2025年3月，注冊資本2000萬元。目前，藍(lán)綠雙城間接全資子公司仍持有交投都市5%股份。

圖片截自天眼查

接連被傳退出相關(guān)項(xiàng)目，意味著藍(lán)綠雙城的共建模式正面臨重大挑戰(zhàn)。

早在2018年，被稱為“代建第一人”的曹舟南二次創(chuàng)業(yè)，成立了藍(lán)綠雙城，繼續(xù)聚焦代建業(yè)務(wù)，并在一年后推出代建2.0版本——“共建”。

所謂共建模式，包括城市共建、變量共建、委托共建、投資共建、全產(chǎn)業(yè)鏈共建。

其中，城市共建，即國民混合、輕重結(jié)合的模式，依靠國有企業(yè)投融資能力、屬地城市規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃等，藍(lán)綠雙城提供建設(shè)、銷售、運(yùn)營等服務(wù)；變量共建，則面向不良紓困市場，服務(wù)于有需要的金融機(jī)構(gòu)、投資人。

在藍(lán)綠雙城方面看來，有別于傳統(tǒng)代建業(yè)務(wù)，代建方承擔(dān)施工建設(shè)或代售服務(wù)，是一種合約關(guān)系。共建則是公司參投“重資產(chǎn)”，即與委托方共同成立合資公司、代建方持有部分股權(quán)，進(jìn)而形成“共建”的合作關(guān)系。

“（代建與共建）存在非常大的差別，是代際差異，”馮鑫強(qiáng)認(rèn)為，“以品牌輸出、管理輸出為主要特征的代建模式，主要面向存量土地市場”。

由代建升級而來的共建，核心則在于代建方與委托方站在同一戰(zhàn)線。這種模式類似于小股操盤。不過，馮鑫強(qiáng)否認(rèn)了這一觀點(diǎn)。

藍(lán)綠雙城方面向源媒匯介紹，“至今，變量共建領(lǐng)域研判過的項(xiàng)目超1000個，切轉(zhuǎn)合作的項(xiàng)目40余個?！绷頁?jù)天眼查招標(biāo)信息顯示，藍(lán)綠雙城中標(biāo)35個項(xiàng)目，采購方主要為地方城投、地方國資建設(shè)平臺以及個別信托機(jī)構(gòu)。

前述提及，代建主要負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，共建會有部分重資產(chǎn)投入。這就會衍生另一個問題：資金沉淀。也就是廣州悅峰的經(jīng)歷，銷售去化緩慢導(dǎo)致庫存積壓，而面臨資產(chǎn)減值和投資虧損。

對此，藍(lán)綠雙城方面認(rèn)為，“市場下行、存量去化難度大，是共性問題，是每一種模式都需要認(rèn)真面對的。特別是對于不良紓困項(xiàng)目，債務(wù)化解、投資回收、規(guī)劃方案、施工計(jì)劃、支付資金需求、交付時點(diǎn)等都是剛性，而品質(zhì)建設(shè)、銷售去化是能夠努力的方面。”

項(xiàng)目資金來源，藍(lán)綠雙城很早做了規(guī)劃，一方面，在公司成立之初，設(shè)立了多家員工合伙平臺，以及引入杭州雙鵬實(shí)業(yè)、浙江加利利電子科技集團(tuán)等外部投資人；另一方面，引入五礦信托、光大信托等戰(zhàn)略投資人。

只不過，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期后，信托機(jī)構(gòu)紛紛清退或收緊房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

而這也是藍(lán)綠雙城內(nèi)部面臨的重大挑戰(zhàn)之一。

03

中場戰(zhàn)事

于是，藍(lán)綠雙城的項(xiàng)目獲取，更加側(cè)重于市場招投標(biāo)。

前述提及，藍(lán)綠雙城至今中標(biāo)的35個項(xiàng)目中，主要獲取時間在2023年、2024年，其中2024年占比超過65.4%。

2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“國進(jìn)民退”的趨勢，特別是一些地方城投公司、開發(fā)建設(shè)平臺紛紛進(jìn)場“兜底”。但其實(shí)，這些公司很多缺乏規(guī)模化房地產(chǎn)開發(fā)、銷售經(jīng)驗(yàn)或資質(zhì)，加上建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目需求不減，代建行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年至2024年，房地產(chǎn)代建新簽約項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積分別為11,073萬㎡、17,312萬㎡和16,500萬㎡。同時，市場集中度持續(xù)保持高位，前五企業(yè)市場份額占比分別為58.6%、49.8%和54%。

圖片來源于中指研究院

房企爭相涌入，代建市場也由藍(lán)海變成了紅海。甚至代建行業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)“價(jià)格內(nèi)卷”的局面。

“受不參與項(xiàng)目股權(quán)投資、項(xiàng)目所有風(fēng)險(xiǎn)仍歸集于投資人、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位不可逆、代建團(tuán)隊(duì)參差不齊等代建模式本身的限制。代建市場已經(jīng)進(jìn)入紅海競爭，部分呈現(xiàn)費(fèi)率驟降、保底虛增、業(yè)績虛報(bào)等惡性競爭?！瘪T鑫強(qiáng)指出。

根據(jù)中指研究院報(bào)告顯示，2025年上半年，典型代建企業(yè)代建項(xiàng)目管理費(fèi)率在1%-3%的項(xiàng)目占比為81.7%，較上年底增加了4.6個百分點(diǎn)。近年來，隨著代建企業(yè)競爭加劇，代建管理費(fèi)率持續(xù)壓縮，預(yù)計(jì)該趨勢未來還將延續(xù)。

在頭部陣營中，藍(lán)綠雙城遇到了勁敵。

其中，華潤旗下潤地建管依靠政府資源，在政府代建領(lǐng)域發(fā)展迅猛；旭輝建管緊隨其后，快速跟上具有先發(fā)優(yōu)勢的綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)；龍湖龍智造代建模式類似于“共建”，與股東、委托方共贏，也實(shí)現(xiàn)了簽約規(guī)模的突破。

藍(lán)綠雙城的市場份額正在被吞噬。綜合2023年至2025年上半年中指研究院披露數(shù)據(jù)，藍(lán)綠雙城新簽約代建規(guī)模分別為1036萬㎡、906萬㎡和205萬㎡，排名分別為第4位、第6位和第19位。

一直被視為“代建前5強(qiáng)”的藍(lán)綠雙城，新簽約規(guī)模排名逐漸靠后。

不過，藍(lán)綠雙城方面依然認(rèn)為，共建模式更優(yōu)于待建，“代建的特征是品牌輸出、管理輸出。對于官宣暴雷的房企來說，品牌即信譽(yù)，一旦暴雷，多年積累的品牌信譽(yù)即刻歸零；歷經(jīng)多年的化債、紓困，其內(nèi)部管理鏈和外部供應(yīng)鏈?zhǔn)欠襁€具備當(dāng)初的狀況，值得各委托方細(xì)致考量。”

藍(lán)綠雙城董事長曹舟南曾表示，共建既要算土地出讓、開發(fā)建設(shè)、共建操盤的大賬，更要算土地流轉(zhuǎn)、好房子適配、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的大賬。所以，要留在房地產(chǎn)的下半場，必須是全能型選手。

藍(lán)綠雙城能否打贏代建這場“中場戰(zhàn)事”，依然是一個懸念。

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