作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳的新房，有種神奇的魔力，調(diào)子起得很高，但真正開賣了，卻又給市場(chǎng)當(dāng)頭一棒。

傳說中是冰冰，實(shí)際看了樣板間發(fā)現(xiàn)是鳳姐，這樣的反差，試問有多少人敢用上千萬去賭？

“看過就祛魅了”

很多開發(fā)商，如果在其他城市，都會(huì)做得好好的。

但一來深圳就似乎有點(diǎn)開始水土不服了。

綠城是這樣，越秀是這樣，連保利也是這樣。

說好的是品質(zhì)再造，結(jié)果反而讓市場(chǎng)很失望。

最近，位于深圳寶中的保利瑧譽(yù)府開放了樣板了。

據(jù)了解，實(shí)體樣板開放的首日，營(yíng)銷中心擠滿了人 排隊(duì)看房，超3000批客戶到訪。

不過，從市場(chǎng)的反饋來看，去看過樣板間的都有一種感覺——落差挺大的，祛魅了。

有網(wǎng)友反饋——最好的是110+和看海的120+的，房間比較小，各種飄窗，感覺跟認(rèn)為的新規(guī)不一樣，也不大，140的看起來落差挺大；123的餐桌都沒地方放，放完連過道都沒有了；

有網(wǎng)友表示——看了樣板房非常失望，不知道飄窗的意義在哪里，每個(gè)戶型的房間非常小，打算放棄。

還有的網(wǎng)友表示——本來對(duì)新規(guī)挺期待的，結(jié)果失望；雖然公區(qū)做的挺大氣的，但買了就是拿來住，優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比起來，性價(jià)比太低。

不過也有網(wǎng)友表示——9以內(nèi)可以考慮，品質(zhì)有所提升，有專梯入戶。

那么，實(shí)際的樣板間如何？

以實(shí)地樣板間，結(jié)合實(shí)際的戶型來看，雖然戶型圖沒有標(biāo)注具體的尺寸，以115平戶型為例，可以看到具體的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間，存在幾個(gè)大家平時(shí)購房會(huì)比較在意的問題——

1、每個(gè)房間，甚至客廳、衛(wèi)生間都存在大尺度的飄窗設(shè)計(jì)。

2、飄窗上方都存在橫梁設(shè)計(jì)，不僅飄窗上方存在橫梁，客廳出陽臺(tái)的交界處、主臥、次臥進(jìn)門處也存在橫梁設(shè)計(jì)。

3、主臥飄窗位置承重墻，將飄窗的連貫性切斷。

這樣的戶型設(shè)計(jì)，飄窗雖然可以增加室內(nèi)的采光度和通透性，但突出的橫梁的存在除了影響室內(nèi)空間高度的美觀，讓空間視覺割裂，橫梁的位置也可能直接限制家具的擺放邏輯，從而增加室內(nèi)的設(shè)計(jì)裝修和裝潢布局的難度。

所以，之前市場(chǎng)吹風(fēng)9萬+/平，也有網(wǎng)友發(fā)出質(zhì)疑，這9萬+體現(xiàn)在了哪里？新規(guī)房，又新規(guī)在了什么地方？如果需要依賴飄窗提升得房率，那么和過去的新房相比有什么優(yōu)勢(shì)？

定價(jià)多少，才能被市場(chǎng)接受？

既然樣板間的使用空間已經(jīng)揭曉，那么定價(jià)多少才能被市場(chǎng)接受？

目前，從市場(chǎng)的反饋來看——8-8.5萬/平，可以考慮。

換句話說，8-8.5萬/平是市場(chǎng)的預(yù)期底線。

以市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感程度來看，除了受項(xiàng)目本身戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)品質(zhì)影響，還受競(jìng)品、小區(qū)密度、景觀的影響。

首先，與現(xiàn)有的競(jìng)品項(xiàng)目相比，有一定程度上的差距。

比如競(jìng)品中的都市茗薈花園，開盤賣到了備案均價(jià)約11.79萬/平，但都市茗薈花園位于寶中中心版圖更中心的位置，占據(jù)寶中最多最豐富的資源，而保利瑧譽(yù)府，雖然也屬于寶中板塊，但是已經(jīng)是寶中版圖的外圍范疇。

比如競(jìng)品中的海納公館小區(qū)，海納公館有小區(qū)花園，而保利瑧譽(yù)府無地面花園。

所以，以市場(chǎng)的預(yù)期而言，若以新規(guī)定位產(chǎn)品，至少得房率或者實(shí)用率需要出彩一點(diǎn)。

其次是項(xiàng)目戶型之間的差異。

項(xiàng)目東北朝向的戶型無海景，只有西南朝向的中高樓層能看到海景景觀，這就一定程度上拉開了戶型之間的差距。

三是，未來競(jìng)品的替代潛在性越來越明顯。

這個(gè)位置這么高的容積率，就有點(diǎn)吃虧了，和現(xiàn)在新拍的地塊容積率很難比較。

近距離的前海T201-0232宗地被招商拍下的，規(guī)定容積率才3.1，即將在8月15號(hào)開拍寶中南街坊A002-0108宗地，規(guī)定容積率3.4。

雖然到到了實(shí)際的建設(shè)階段，最終的實(shí)際容積率會(huì)隨著建設(shè)規(guī)劃而有所增加，但對(duì)比保利瑧譽(yù)府6.22的實(shí)際容積率，也是碾壓式的存在。

更重要的是，高容積率會(huì)成為過去式。

市場(chǎng)已經(jīng)有小作文，很快深圳連舊改項(xiàng)目的容積率也會(huì)跟著下降。

那么未來新住宅的品質(zhì)，或者社區(qū)的舒適度，是現(xiàn)在的新房小所能比擬的。

即使住宅的更新?lián)Q代沒那么快，但長(zhǎng)遠(yuǎn)的歷史進(jìn)程，就很難說了。

而就在今天（8月8日），保利瑧譽(yù)府的“定音錘”落下——

204套115~145平戶型，備案均價(jià)約98764元/㎡，總價(jià)區(qū)間約980~1584萬。

你們覺得這個(gè)價(jià)格如何？

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