作者 | 醉酒大鯊魚
文章來源 | 格隆匯樓市
深圳的新房,有種神奇的魔力,調(diào)子起得很高,但真正開賣了,卻又給市場當(dāng)頭一棒。
傳說中是冰冰,實(shí)際看了樣板間發(fā)現(xiàn)是鳳姐,這樣的反差,試問有多少人敢用上千萬去賭?
“看過就祛魅了”
很多開發(fā)商,如果在其他城市,都會做得好好的。
但一來深圳就似乎有點(diǎn)開始水土不服了。
綠城是這樣,越秀是這樣,連保利也是這樣。
說好的是品質(zhì)再造,結(jié)果反而讓市場很失望。
最近,位于深圳寶中的保利瑧譽(yù)府開放了樣板了。
據(jù)了解,實(shí)體樣板開放的首日,營銷中心擠滿了人 排隊(duì)看房,超3000批客戶到訪。
不過,從市場的反饋來看,去看過樣板間的都有一種感覺——落差挺大的,祛魅了。
有網(wǎng)友反饋——最好的是110+和看海的120+的,房間比較小,各種飄窗,感覺跟認(rèn)為的新規(guī)不一樣,也不大,140的看起來落差挺大;123的餐桌都沒地方放,放完連過道都沒有了;
有網(wǎng)友表示——看了樣板房非常失望,不知道飄窗的意義在哪里,每個(gè)戶型的房間非常小,打算放棄。
還有的網(wǎng)友表示——本來對新規(guī)挺期待的,結(jié)果失望;雖然公區(qū)做的挺大氣的,但買了就是拿來住,優(yōu)缺點(diǎn)對比起來,性價(jià)比太低。
不過也有網(wǎng)友表示——9以內(nèi)可以考慮,品質(zhì)有所提升,有專梯入戶。
那么,實(shí)際的樣板間如何?
以實(shí)地樣板間,結(jié)合實(shí)際的戶型來看,雖然戶型圖沒有標(biāo)注具體的尺寸,以115平戶型為例,可以看到具體的交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間,存在幾個(gè)大家平時(shí)購房會比較在意的問題——
1、每個(gè)房間,甚至客廳、衛(wèi)生間都存在大尺度的飄窗設(shè)計(jì)。
2、飄窗上方都存在橫梁設(shè)計(jì),不僅飄窗上方存在橫梁,客廳出陽臺的交界處、主臥、次臥進(jìn)門處也存在橫梁設(shè)計(jì)。
3、主臥飄窗位置承重墻,將飄窗的連貫性切斷。
這樣的戶型設(shè)計(jì),飄窗雖然可以增加室內(nèi)的采光度和通透性,但突出的橫梁的存在除了影響室內(nèi)空間高度的美觀,讓空間視覺割裂,橫梁的位置也可能直接限制家具的擺放邏輯,從而增加室內(nèi)的設(shè)計(jì)裝修和裝潢布局的難度。
所以,之前市場吹風(fēng)9萬+/平,也有網(wǎng)友發(fā)出質(zhì)疑,這9萬+體現(xiàn)在了哪里?新規(guī)房,又新規(guī)在了什么地方?如果需要依賴飄窗提升得房率,那么和過去的新房相比有什么優(yōu)勢?
定價(jià)多少,才能被市場接受?
既然樣板間的使用空間已經(jīng)揭曉,那么定價(jià)多少才能被市場接受?
目前,從市場的反饋來看——8-8.5萬/平,可以考慮。
換句話說,8-8.5萬/平是市場的預(yù)期底線。
以市場對價(jià)格敏感程度來看,除了受項(xiàng)目本身戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)品質(zhì)影響,還受競品、小區(qū)密度、景觀的影響。
首先,與現(xiàn)有的競品項(xiàng)目相比,有一定程度上的差距。
比如競品中的都市茗薈花園,開盤賣到了備案均價(jià)約11.79萬/平,但都市茗薈花園位于寶中中心版圖更中心的位置,占據(jù)寶中最多最豐富的資源,而保利瑧譽(yù)府,雖然也屬于寶中板塊,但是已經(jīng)是寶中版圖的外圍范疇。
比如競品中的海納公館小區(qū),海納公館有小區(qū)花園,而保利瑧譽(yù)府無地面花園。
所以,以市場的預(yù)期而言,若以新規(guī)定位產(chǎn)品,至少得房率或者實(shí)用率需要出彩一點(diǎn)。
其次是項(xiàng)目戶型之間的差異。
項(xiàng)目東北朝向的戶型無海景,只有西南朝向的中高樓層能看到海景景觀,這就一定程度上拉開了戶型之間的差距。
三是,未來競品的替代潛在性越來越明顯。
這個(gè)位置這么高的容積率,就有點(diǎn)吃虧了,和現(xiàn)在新拍的地塊容積率很難比較。
近距離的前海T201-0232宗地被招商拍下的,規(guī)定容積率才3.1,即將在8月15號開拍寶中南街坊A002-0108宗地,規(guī)定容積率3.4。
雖然到到了實(shí)際的建設(shè)階段,最終的實(shí)際容積率會隨著建設(shè)規(guī)劃而有所增加,但對比保利瑧譽(yù)府6.22的實(shí)際容積率,也是碾壓式的存在。
更重要的是,高容積率會成為過去式。
市場已經(jīng)有小作文,很快深圳連舊改項(xiàng)目的容積率也會跟著下降。
那么未來新住宅的品質(zhì),或者社區(qū)的舒適度,是現(xiàn)在的新房小所能比擬的。
即使住宅的更新?lián)Q代沒那么快,但長遠(yuǎn)的歷史進(jìn)程,就很難說了。
而就在今天(8月8日),保利瑧譽(yù)府的“定音錘”落下——
204套115~145平戶型,備案均價(jià)約98764元/㎡,總價(jià)區(qū)間約980~1584萬。
你們覺得這個(gè)價(jià)格如何?
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