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深圳的新房,祛魅了

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作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳的新房,有種神奇的魔力,調子起得很高,但真正開賣了,卻又給市場當頭一棒。

傳說中是冰冰,實際看了樣板間發(fā)現(xiàn)是鳳姐,這樣的反差,試問有多少人敢用上千萬去賭?


“看過就祛魅了”

很多開發(fā)商,如果在其他城市,都會做得好好的。

但一來深圳就似乎有點開始水土不服了。

綠城是這樣,越秀是這樣,連保利也是這樣。

說好的是品質再造,結果反而讓市場很失望。

最近,位于深圳寶中的保利瑧譽府開放了樣板了。

據(jù)了解,實體樣板開放的首日,營銷中心擠滿了人 排隊看房,超3000批客戶到訪。

不過,從市場的反饋來看,去看過樣板間的都有一種感覺——落差挺大的,祛魅了。


有網(wǎng)友反饋——最好的是110+和看海的120+的,房間比較小,各種飄窗,感覺跟認為的新規(guī)不一樣,也不大,140的看起來落差挺大;123的餐桌都沒地方放,放完連過道都沒有了;


有網(wǎng)友表示——看了樣板房非常失望,不知道飄窗的意義在哪里,每個戶型的房間非常小,打算放棄。


還有的網(wǎng)友表示——本來對新規(guī)挺期待的,結果失望;雖然公區(qū)做的挺大氣的,但買了就是拿來住,優(yōu)缺點對比起來,性價比太低。


不過也有網(wǎng)友表示——9以內可以考慮,品質有所提升,有專梯入戶。


那么,實際的樣板間如何?

以實地樣板間,結合實際的戶型來看,雖然戶型圖沒有標注具體的尺寸,以115平戶型為例,可以看到具體的交付標準樣板間,存在幾個大家平時購房會比較在意的問題——

1、每個房間,甚至客廳、衛(wèi)生間都存在大尺度的飄窗設計。

2、飄窗上方都存在橫梁設計,不僅飄窗上方存在橫梁,客廳出陽臺的交界處、主臥、次臥進門處也存在橫梁設計。

3、主臥飄窗位置承重墻,將飄窗的連貫性切斷。


這樣的戶型設計,飄窗雖然可以增加室內的采光度和通透性,但突出的橫梁的存在除了影響室內空間高度的美觀,讓空間視覺割裂,橫梁的位置也可能直接限制家具的擺放邏輯,從而增加室內的設計裝修和裝潢布局的難度。

所以,之前市場吹風9萬+/平,也有網(wǎng)友發(fā)出質疑,這9萬+體現(xiàn)在了哪里?新規(guī)房,又新規(guī)在了什么地方?如果需要依賴飄窗提升得房率,那么和過去的新房相比有什么優(yōu)勢?


定價多少,才能被市場接受?

既然樣板間的使用空間已經(jīng)揭曉,那么定價多少才能被市場接受?

目前,從市場的反饋來看——8-8.5萬/平,可以考慮。


換句話說,8-8.5萬/平是市場的預期底線。

以市場對價格敏感程度來看,除了受項目本身戶型設計、小區(qū)品質影響,還受競品、小區(qū)密度、景觀的影響。

首先,與現(xiàn)有的競品項目相比,有一定程度上的差距。

比如競品中的都市茗薈花園,開盤賣到了備案均價約11.79萬/平,但都市茗薈花園位于寶中中心版圖更中心的位置,占據(jù)寶中最多最豐富的資源,而保利瑧譽府,雖然也屬于寶中板塊,但是已經(jīng)是寶中版圖的外圍范疇。

比如競品中的海納公館小區(qū),海納公館有小區(qū)花園,而保利瑧譽府無地面花園。

所以,以市場的預期而言,若以新規(guī)定位產(chǎn)品,至少得房率或者實用率需要出彩一點。

其次是項目戶型之間的差異。

項目東北朝向的戶型無海景,只有西南朝向的中高樓層能看到海景景觀,這就一定程度上拉開了戶型之間的差距。

三是,未來競品的替代潛在性越來越明顯。

這個位置這么高的容積率,就有點吃虧了,和現(xiàn)在新拍的地塊容積率很難比較。

近距離的前海T201-0232宗地被招商拍下的,規(guī)定容積率才3.1,即將在8月15號開拍寶中南街坊A002-0108宗地,規(guī)定容積率3.4。


雖然到到了實際的建設階段,最終的實際容積率會隨著建設規(guī)劃而有所增加,但對比保利瑧譽府6.22的實際容積率,也是碾壓式的存在。

更重要的是,高容積率會成為過去式。

市場已經(jīng)有小作文,很快深圳連舊改項目的容積率也會跟著下降。

那么未來新住宅的品質,或者社區(qū)的舒適度,是現(xiàn)在的新房小所能比擬的。

即使住宅的更新?lián)Q代沒那么快,但長遠的歷史進程,就很難說了。

而就在今天(8月8日),保利瑧譽府的“定音錘”落下——

204套115~145平戶型,備案均價約98764元/㎡,總價區(qū)間約980~1584萬。

你們覺得這個價格如何?

PS:如果覺得這些市場最新的信息對你有價值,歡迎關注@格隆匯樓市,不定期帶你探索樓市更多最新的動態(tài)。

作者觀點,不代表格隆匯立場

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