毫無疑問，慈溪經(jīng)濟(jì)總量明顯領(lǐng)先于余姚。

2023年慈溪GDP突破2500億元，穩(wěn)居浙江縣級(jí)市首位，而余姚GDP為1513.59億元，差距近千億元。然而，2025年5月余姚整體房價(jià)均價(jià)達(dá)15161元/㎡，核心區(qū)域如鳳山街道（17983元/㎡）、梨洲街道（17400元/㎡）甚至高于慈溪同級(jí)別板塊。

當(dāng)然，目前經(jīng)濟(jì)處于下行階段，這幾年各大城市特別小縣城的房價(jià)都在跌。但相對(duì)而言，余姚的房價(jià)確實(shí)不輸慈溪。

為何會(huì)產(chǎn)生這種情況呢？我們簡單分析一下！

據(jù)悉，余姚全市山地占比超50%，素有“五山二水三分田”之稱，可用平原稀少，迫使人口與資源向城區(qū)高度集聚。另據(jù)資料顯示，余姚城區(qū)常住人口約占全市總?cè)丝诘?0%，推升核心地段房產(chǎn)需求。

反觀慈溪，地處三北平原，土地后備資源豐富，全域開發(fā)呈現(xiàn)“多中心化”。杭州灣新區(qū)、周巷、龍山、觀海衛(wèi)、逍林等強(qiáng)鎮(zhèn)分流城區(qū)購房需求，導(dǎo)致資源分散。

例如，杭州灣新區(qū)依托灘涂低成本開發(fā)，新房均價(jià)較為合理，拉低全域房價(jià)均值。

這幾年，慈溪采取“多核發(fā)展”策略，城區(qū)配套資源被周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)稀釋。2023年慈溪城區(qū)新房成交量僅占全域的35%，而杭州灣新區(qū)、觀海衛(wèi)等區(qū)域占比超40%。

余姚則強(qiáng)化單核集聚，城區(qū)集中了萬達(dá)廣場、華潤五彩城、保利商業(yè)廣場等一線商業(yè)配套，教育和文化資源密集，形成“強(qiáng)中心”格局。

余姚民營經(jīng)濟(jì)活躍，本地居民購買力強(qiáng)勁。早在十三五時(shí)期，余姚的人均GDP就達(dá)18095美元，接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體水平，且戶籍人口購房占比超80%，減少對(duì)外部熱錢的依賴。

土地供應(yīng)層面，慈溪因平原廣闊，新增建設(shè)用地成本低廉（如杭州灣新區(qū)樓面價(jià)僅2000-3000元/㎡），而余姚受山地限制，土地稀缺性推高地價(jià)。2025年余姚核心區(qū)新房成本中地價(jià)占比達(dá)60%，遠(yuǎn)高于慈溪的40%。

此外，余姚毗鄰寧波主城區(qū)，城際鐵路實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通勤，且“撤市設(shè)區(qū)”預(yù)期持續(xù)發(fā)酵。寧波“北拓西進(jìn)”戰(zhàn)略中，余姚作為銜接紹興的“橋頭堡”，獲政策傾斜。目前來看，余姚與寧波主城聯(lián)動(dòng)相對(duì)較強(qiáng)。盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行拖累兩地房價(jià)，但余姚的區(qū)位紅利仍支撐其相對(duì)堅(jiān)挺的估值。

數(shù)據(jù)來源說明

慈溪/余姚2023年GDP、人口數(shù)據(jù)源自《浙江統(tǒng)計(jì)年鑒2024》（浙江省統(tǒng)計(jì)局）；

房價(jià)數(shù)據(jù)（2025年5月余姚均價(jià)、區(qū)域分布）引自中國房價(jià)行情網(wǎng)及安居客平臺(tái)實(shí)時(shí)監(jiān)測報(bào)告；

土地成本、成交案例參考《寧波市自然資源和規(guī)劃局2024年土地出讓公告》；

人均GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)依據(jù)《余姚市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2017）》（余姚市統(tǒng)計(jì)局）；

撤市設(shè)區(qū)政策背景引自寧波市政府《余慈地區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃（2021–2035）》。