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在房屋交易中，購買未取得建設(shè)審批手續(xù)的房屋，簽訂的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？開發(fā)商因拆遷無法履約，購房者能否要求全額退款？北京一起案例給出明確答案：違建房屋的交易協(xié)議無效，開發(fā)商需返還購房款，但利息主張可能不被支持，為類似糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：孫浩（購房者）

被告：甲公司（房屋出租轉(zhuǎn)讓方）

（二）事件經(jīng)過

2008 年 9 月 27 日，孫浩與甲公司簽訂《房屋使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定孫浩以 318725 元受讓位于北京市大興區(qū)某鎮(zhèn)的五號房屋（建筑面積 87.154㎡）使用權(quán)，期限 49 年（2008 年 1 月 1 日至 2057 年 12 月 31 日）。協(xié)議載明：房屋無產(chǎn)權(quán)證，僅有使用權(quán)；如遇拆遷，地上物補(bǔ)償歸孫浩所有。

當(dāng)日，孫浩付清轉(zhuǎn)讓金 318725 元及物業(yè)費(fèi)等 4446 元，甲公司交付房屋。2015 年 6 月，甲公司發(fā)布騰退公告，稱因政府拆除通知，需辦理退款，原則為 “扣除已租年限租金后退還剩余款項(xiàng)”，后又通知 7 月 1 日起斷水?dāng)嚯?，要求住戶搬離。

2016 年 4 月，孫浩委托他人與甲公司騰退辦公室協(xié)商，達(dá)成退還剩余租金 255370 元的協(xié)議，但孫浩到場時(shí)被告知 “沒錢”。后甲公司提出僅退 10 萬元，孫浩未同意。2017 年 1 月 13 日，五號房屋被拆除，甲公司未退款。孫浩多年通過信訪、上訪維權(quán)無果，遂起訴請求：1. 解除協(xié)議；2. 甲公司返還購房款 318725 元及利息（自 2008 年 9 月 27 日起按 LPR 計(jì)算）；3. 承擔(dān)訴訟費(fèi)、公告費(fèi)。

甲公司未到庭應(yīng)訴，在其他類似案件中認(rèn)可案涉房屋無建設(shè)審批手續(xù)。

（三）爭議焦點(diǎn)

《房屋使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效？

甲公司是否應(yīng)返還購房款及支付利息？

孫浩主張解除協(xié)議的請求能否成立？

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

根據(jù)《合同法》第五十二條（現(xiàn)為《民法典》第一百五十三條），違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。本案中：

甲公司轉(zhuǎn)讓的五號房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等審批手續(xù)，屬于違法建筑；

轉(zhuǎn)讓違法建筑的使用權(quán)，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》關(guān)于 “未取得規(guī)劃許可不得建設(shè)” 的強(qiáng)制性規(guī)定；

協(xié)議雖名為 “使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，實(shí)則涉及違法建筑交易，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

（二）合同無效的法律后果

根據(jù)《合同法》第五十八條（現(xiàn)為《民法典》第一百五十七條），合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。本案中：

孫浩已支付 318725 元轉(zhuǎn)讓金，甲公司因無效合同取得的該款項(xiàng)應(yīng)予返還；

孫浩實(shí)際使用房屋至 2017 年拆除，期間收益可視為對房屋使用的合理補(bǔ)償，但甲公司未主張扣除，法院不主動處理；

關(guān)于利息，因?qū)O浩明知房屋無產(chǎn)權(quán)證仍購買，自身存在過錯(cuò)，法院綜合過錯(cuò)程度，未支持利息請求。

（三）解除協(xié)議請求的處理

法院認(rèn)為，解除合同的前提是合同有效，本案協(xié)議已被認(rèn)定無效，故 “解除協(xié)議” 的請求缺乏基礎(chǔ)，不予支持，但不影響返還財(cái)產(chǎn)的主張。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還孫浩購房款 318725 元；

駁回孫浩的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房者的風(fēng)險(xiǎn)防范

核實(shí)房屋合法性：購買前需要求開發(fā)商提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、產(chǎn)權(quán)證等，避免購買違建房屋；

警惕 “使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”：無產(chǎn)權(quán)證的房屋交易風(fēng)險(xiǎn)極高，所謂 “40 年 / 50 年使用權(quán)” 可能因違建被拆除，無法保障權(quán)益；

留存交易憑證：付款憑證、協(xié)議、交房證明等需妥善保存，作為維權(quán)依據(jù)。

（二）開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)

違建交易的后果：轉(zhuǎn)讓違建房屋可能導(dǎo)致合同無效，需返還房款，若房屋被拆除還可能面臨行政處罰；

誠信履約義務(wù)：即使房屋面臨拆遷，也應(yīng)按公告承諾及時(shí)退款，拖延履行可能加重責(zé)任（如加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息）。

（三）合同無效后的維權(quán)要點(diǎn)

主張返還財(cái)產(chǎn)：合同無效后，購房者可直接要求返還已付款項(xiàng)，不受原協(xié)議中 “拆遷互不擔(dān)責(zé)” 等條款約束；

過錯(cuò)責(zé)任劃分：自身明知違建仍購買的，可能無法主張利息或賠償，需對自身過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

及時(shí)起訴：發(fā)現(xiàn)房屋可能被拆除或開發(fā)商拒絕退款時(shí)，應(yīng)盡早起訴，避免超過訴訟時(shí)效（一般為 3 年，自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起算）。

（四）違建房屋的特殊性

違建房屋不受法律保護(hù)，面臨隨時(shí)被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，且無法辦理過戶、抵押等手續(xù)；

拆遷時(shí)，違建房屋的 “購房者” 通常無法獲得合法補(bǔ)償，相關(guān)損失需自行承擔(dān)或向開發(fā)商追償。

本案凸顯了 “購買違建房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)”，提醒購房者切勿輕信 “低價(jià)使用權(quán)房”，務(wù)必核實(shí)房屋合法性；同時(shí)明確開發(fā)商轉(zhuǎn)讓違建房屋的退款責(zé)任，即使合同無效，也需返還已收款項(xiàng)，為購房者維權(quán)提供了明確指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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