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在商品房交易中，購房者因政策變化導(dǎo)致購房資質(zhì)不符，開發(fā)商能否以此為由拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證？北京一起案例給出明確答案：只要合同合法有效且房屋已具備辦證條件，即使購房者當(dāng)前資質(zhì)存疑，開發(fā)商仍需履行協(xié)助義務(wù)，這為類似糾紛提供了清晰指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周明（購房者）

被告：甲公司（房屋開發(fā)及租賃企業(yè)，曾用名乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

（二）事件經(jīng)過

2012 年 7 月 2 日，周明與甲公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，購買甲公司開發(fā)的一號房屋（位于北京市海淀區(qū)彰化路，用途為商業(yè)，價款 355.86 萬元）。合同第十條特別約定：“現(xiàn)因抵押狀態(tài)，無法過戶網(wǎng)簽，待可進(jìn)行網(wǎng)簽時，更換此合同，以網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)。”

合同簽訂后，周明于 2012 年 7 月 5 日付清全部房款 355.86 萬元，甲公司于 2016 年 4 月 29 日開具房款發(fā)票，并交付房屋。但因一號房屋所在樓棟于 2013 年 8 月被甲公司抵押給某銀行（債務(wù)履行期至 2021 年 7 月），網(wǎng)簽及過戶手續(xù)未能辦理。

2021 年 7 月，抵押解除后，甲公司聯(lián)系周明辦理產(chǎn)權(quán)證，卻以周明不具備北京市商品房購房資質(zhì)（非京籍，未滿足 5 年社?；騻€稅要求）為由拒絕協(xié)助。周明認(rèn)為合同簽訂時符合商業(yè)房購買條件，且抵押已解除，甲公司應(yīng)履行義務(wù)，故起訴請求：1. 甲公司協(xié)助辦理一號房屋所有權(quán)證；2. 訴訟費(fèi)由甲公司承擔(dān)。

甲公司辯稱：認(rèn)可未辦證事實(shí)，同意按判決配合，但認(rèn)為未辦證系周明當(dāng)前無購房資質(zhì)所致，自身無過錯，訴訟費(fèi)應(yīng)由周明承擔(dān)，且周明需補(bǔ)繳公共維修基金。

（三）爭議焦點(diǎn)

甲公司是否有義務(wù)協(xié)助周明辦理一號房屋產(chǎn)權(quán)證？

周明當(dāng)前購房資質(zhì)不符能否成為甲公司拒辦的理由？

訴訟費(fèi)應(yīng)由哪方承擔(dān)？

二、案件分析

（一）合同效力與辦證義務(wù)的法定性

根據(jù)《民法典》第五百零九條，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力。本案中：

雙方簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》系真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；

周明已履行主要義務(wù)（付清全款），甲公司交付房屋后，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證是法定附隨義務(wù)，合同中 “抵押解除后網(wǎng)簽過戶” 的約定進(jìn)一步明確了該義務(wù)；

抵押已于 2021 年 7 月解除，合同約定的辦證障礙消除，甲公司應(yīng)按約履行。

（二）購房資質(zhì)的時間節(jié)點(diǎn)認(rèn)定

法院認(rèn)為，購房資質(zhì)應(yīng)結(jié)合合同簽訂時的政策判斷：

2012 年合同簽訂時，一號房屋為商業(yè)用途，周明的購房行為符合當(dāng)時政策；

2017 年出臺的 “非京籍需 5 年社保 / 個稅” 政策針對商品房住宅，且不溯及既往，不適用于本案商業(yè)用房交易；

甲公司以 “當(dāng)前資質(zhì)不符” 抗辯混淆了政策適用范圍和時間節(jié)點(diǎn)，不能成立。

（三）訴訟費(fèi)的承擔(dān)原則

根據(jù)《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，訴訟費(fèi)由敗訴方承擔(dān)。本案中：

甲公司未及時履行辦證義務(wù)是引發(fā)訴訟的直接原因，即使其同意配合，仍需承擔(dān)敗訴責(zé)任；

法院認(rèn)定甲公司抗辯理由不成立，故訴訟費(fèi)應(yīng)由其承擔(dān)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助周明辦理北京市海淀區(qū)彰化路一號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。

四、案件啟示

（一）購房者的風(fēng)險防范

明確合同條款：簽約時需注明辦證條件、期限及抵押解除后的處理方式，避免模糊表述；

關(guān)注資質(zhì)時效：商業(yè)用房與住宅的購房政策不同，需提前核實(shí)自身資質(zhì)及政策穩(wěn)定性，對可能的政策變化預(yù)留協(xié)商空間；

及時主張權(quán)利：抵押解除后應(yīng)主動催告開發(fā)商辦證，留存催告記錄，避免因拖延導(dǎo)致證據(jù)滅失。

（二）開發(fā)商的履約要點(diǎn)

主動消除障礙：抵押解除后應(yīng)及時通知購房者并協(xié)助辦證，不得借故拖延；

區(qū)分政策適用：清晰界定房屋性質(zhì)（商業(yè) / 住宅），準(zhǔn)確適用對應(yīng)購房政策，不得混淆或擴(kuò)大解釋；

誠信履行約定：不得以 “當(dāng)前資質(zhì)不符” 對抗合同簽訂時的合法約定，政策變化不能成為違約借口。

（三）商業(yè)用房交易的特殊注意

商業(yè)用房與住宅的購房資質(zhì)、稅費(fèi)政策存在差異，簽約時需特別注明房屋性質(zhì)及適用政策；

涉及抵押的，需明確抵押解除時限及網(wǎng)簽過戶的銜接流程，避免長期無法辦證。

（四）公共維修基金的處理

補(bǔ)繳公共維修基金是辦理產(chǎn)權(quán)證的前置條件之一，購房者應(yīng)按規(guī)定及時繳納，避免因此阻礙辦證；

開發(fā)商可協(xié)助代收，但不得以此為由拒絕履行主要辦證義務(wù)。

本案明確了 “合同簽訂時的合法狀態(tài)優(yōu)先于后續(xù)政策變化” 的裁判思路，既維護(hù)了合同的嚴(yán)肅性，也提醒交易雙方重視政策與合同的銜接，為商業(yè)用房交易中的辦證糾紛提供了務(wù)實(shí)指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容