原創(chuàng) 劉曉博

大家期待的樓市新一輪松動(dòng)，終于來(lái)了！

今天晚上，北京住建委、公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知”。

其中最大的兩個(gè)變化是：

1、符合本市商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭（包括本市戶(hù)籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅達(dá)到相關(guān)年限的非本市戶(hù)籍居民家庭），在五環(huán)外購(gòu)買(mǎi)商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。

2、成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策。

馬上出現(xiàn)了錯(cuò)誤的理解，有自媒體的標(biāo)題是：北京五環(huán)外取消限購(gòu)！

這其實(shí)是錯(cuò)的。

正確的理解是：

1、如果你是非北京戶(hù)籍居民家庭（或成年單身人士），而且在北京沒(méi)有社?；蛘邆€(gè)稅，那么你仍然無(wú)法在北京買(mǎi)房，包括五環(huán)外。

2、如果你是北京戶(hù)籍居民，除了可以在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)2套住宅外，還可以在五環(huán)外隨便買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

3、如果你是非京籍，但在北京繳滿(mǎn)了2年社?；蛘邆€(gè)稅，那么恭喜你，你可以在北京五環(huán)外隨便買(mǎi)。而且1年之后，也就是擁有3年社保（個(gè)稅）的時(shí)候，還可以在五環(huán)內(nèi)買(mǎi)。

4、由于五環(huán)外的房子不再計(jì)算套數(shù)，一些家庭因此獲得了在五環(huán)內(nèi)加購(gòu)住房的資格。

此次北京樓市新政的看點(diǎn)主要是兩個(gè)：

第一，五環(huán)外對(duì)特定人群取消了限購(gòu)；第二，成年單身人士跟居民家庭平權(quán)了。

這將顯著增加北京的“房票”（住宅購(gòu)買(mǎi)資格），但只有北京戶(hù)籍人口、在北京有社保或個(gè)稅的人可以享受，全國(guó)絕大多數(shù)人仍然無(wú)法“零門(mén)檻”在北京買(mǎi)房。

北京樓市為何松綁？因?yàn)樽罱鼛讉€(gè)月樓市明顯降溫了，不僅北京如此，全國(guó)也是如此。

今年7月北京二手房住宅網(wǎng)簽12784套，環(huán)比今年6月下降15.56%，同比去年7月下降17.92%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，也創(chuàng)下了1年來(lái)新低：

此次松綁力度如何？能逆轉(zhuǎn)北京樓市嗎？

我的看法是：此次政策力度不算大，基本不能引進(jìn)外地的購(gòu)買(mǎi)力，仍然在北京內(nèi)部刺激“內(nèi)需”。雖然可以帶來(lái)一些購(gòu)買(mǎi)力，整體作用不大。

此次松綁力度低于市場(chǎng)預(yù)期。此前市場(chǎng)普遍期待，北京五環(huán)外能學(xué)深圳非核心區(qū)，允許外地人零門(mén)檻買(mǎi)1套。

為什么北京只邁出了“一小步”？因?yàn)楸本┨厥饬恕?/strong>

不僅因?yàn)槭鞘锥?，而且因?yàn)檫^(guò)去這些年北京被要求“減量發(fā)展”，紓解非首都功能。

如果允許跟北京沒(méi)有什么關(guān)系（無(wú)戶(hù)籍、無(wú)社保、無(wú)個(gè)稅）的人零門(mén)檻買(mǎi)1套，跟上述戰(zhàn)略無(wú)法兼容。

所以展望未來(lái)，北京取消限購(gòu)難度極大。即便五環(huán)外進(jìn)一步放松，恐怕也是把2年社保（個(gè)稅）降低到半年。

北京此次樓市新政，還是傳遞了重要的政策信號(hào)，意味著時(shí)隔將近1年之后，北、上、深這幾個(gè)核心城市將啟動(dòng)新一輪松綁。

上海目前是以外環(huán)線為分界線。非上海戶(hù)籍家庭或個(gè)人，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房需要1年社保，在外環(huán)內(nèi)需要3年社保。

上海如果再出新政，估計(jì)將允許非上海戶(hù)籍居民或家庭零門(mén)檻在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)1套。另外，還會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)個(gè)人跟家庭平權(quán)。

深圳目前已經(jīng)允許外地人在非核心區(qū)零門(mén)檻買(mǎi)1套，下面是正在執(zhí)行中的限購(gòu)地圖：

相信深圳很快也將出臺(tái)新政，有兩種可能：

第一種可能，直接允許外地居民零門(mén)檻在深圳核心區(qū)（羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)的新安、西鄉(xiāng)街道）買(mǎi)1套。非核心區(qū)，學(xué)廣州完全取消限購(gòu)。

第二種可能：只放開(kāi)核心區(qū)大戶(hù)型，允許外地人零門(mén)檻買(mǎi)1套，允許深圳符合條件的人在核心區(qū)多買(mǎi)1套。

其實(shí)以目前的市場(chǎng)狀況，即便取消北、上、深的限購(gòu)，也難以在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)樓市。

但政策出臺(tái)總是要考慮諸多方面、留有余地。所以往往采取邁小步、邊走邊看的策略。

北上深如果都能進(jìn)一步松綁，盡管力度達(dá)不到預(yù)期，還是可以給樓市帶來(lái)一些刺激作用，至少能短期內(nèi)讓成交量放大。

今年9月22日，LPR利率有可能會(huì)再次降息。這將是樓市的一個(gè)潛在利好。