最近處理了一起典型的商品房 "一房二賣" 案子，開發(fā)商把房賣給購房者并交房后，又偷偷和關(guān)聯(lián)公司簽合同過戶，最后法院直接判后一份合同無效。今天就給大家拆解這類糾紛的關(guān)鍵點，買房的一定要注意
案情速覽
2007 年陳先生通過開發(fā)商甲公司的分公司負責人，買了朝陽區(qū)一套房，分 28 次轉(zhuǎn)賬 + 現(xiàn)金共付了 461 萬，2011 年簽了認購協(xié)議，同年收房入住，物業(yè)費水電費一直是他交。
結(jié)果 2014 年，甲公司轉(zhuǎn)頭就把這套房 "賣" 給了關(guān)聯(lián)公司乙公司，合同價才 180 萬（還不到陳峰買價的一半），還偷偷辦了過戶。更巧的是，甲公司分公司負責人同時還是乙公司的法定代表人，明擺著是自家人串通。
?法院怎么判？
最終判決：甲公司和乙公司簽的買賣合同無效！
從法律上看，關(guān)鍵點有三個：
陳先生和甲公司的買賣關(guān)系真實存在 —— 有認購協(xié)議、付款記錄、實際入住證據(jù)，公章也鑒定為真
兩公司明顯惡意串通 —— 負責人是同一人，低價交易，乙公司沒實際付款也沒看房
損害了陳先生的合法權(quán)益 —— 明知房子已賣給陳先生還轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，屬于故意侵權(quán)
購房者必看的 3 條避坑指南
付款要走對公賬戶，保留完整證據(jù)
盡量直接轉(zhuǎn)給開發(fā)商公司賬戶，別私下轉(zhuǎn)給個人。像陳先生這樣轉(zhuǎn)給負責人的，一定要讓公司出書面確認函，寫清 "此款為 XX 房購房款"，轉(zhuǎn)賬備注也要明確。
簽完認購協(xié)議趕緊催網(wǎng)簽
本案最大教訓(xùn)就是沒及時網(wǎng)簽！網(wǎng)簽?zāi)茉诜抗懿块T備案，相當于給房子 "上鎖"，開發(fā)商再想賣也過不了戶。哪怕暫時簽不了正式合同，也要在認購協(xié)議里寫清網(wǎng)簽時間。
實際入住也要盯緊房產(chǎn)證
在房屋交易法律實務(wù)中，不動產(chǎn)權(quán)利的合法取得應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬證書的登記公示為準。若出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期履行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，或發(fā)現(xiàn)所購房屋存在已辦理抵押登記、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等權(quán)利負擔情形，建議當事人及時向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟，并同步申請訴前或訴訟財產(chǎn)保全措施，避免涉案不動產(chǎn)因后續(xù)處分行為導(dǎo)致權(quán)利實現(xiàn)受阻。
最后需要強調(diào)的是，開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)企業(yè)通過所謂 “內(nèi)部交易” 的方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)，此類行為雖具有一定隱蔽性，但在司法實踐中，只要購房人能夠完整提供合法有效的證據(jù)鏈，人民法院必將依法保障其合法權(quán)益，對符合法律規(guī)定的訴求予以支持。
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