隨著我國城市化進程的深入，越來越多的城市進入存量時代，城市發(fā)展的邏輯也完全改變了。

當(dāng)前，我國城市發(fā)展已由增量建設(shè)階段，轉(zhuǎn)向了增量供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整與存量提質(zhì)改造并行的階段，各類城市更新項目有望加速推進。

而老舊街區(qū)的升級改造，是城市更新中一種很常見的項目類型。

幾乎每個城市都存在老舊的街區(qū)。這些區(qū)域通常街道狹窄、建筑老舊、基建不全、缺少綠化與公共空間，不僅沒有商業(yè)活力，而且也無法為居民提供一個好的人居環(huán)境。

而且這些街區(qū)的改造，通常要兼顧住宅、商業(yè)、歷史文化建筑和公共空間等多種城市業(yè)態(tài)，十分考驗改造主體的統(tǒng)籌規(guī)劃與多維運營能力。

不過一旦改造與運營得當(dāng)，更新后的街區(qū)項目通常會迸發(fā)出巨大的商業(yè)與人文價值，是十分值得深入研究探索的舊改模式之一。

今天小明圍繞老舊街區(qū)改造項目，整理了一批具有代表性的案例，總結(jié)了一些較為成熟的做法，供讀者參考借鑒。

升級基建、營造景觀環(huán)境

以“繡花”功夫循序漸進

以點帶面分期改造

與傳統(tǒng)的大拆大建式的城市更新不同，當(dāng)前各地的舊改工作正在走向“微更新”模式。

尤其是城市中的老舊街區(qū)，通常占地規(guī)模較大、內(nèi)部建筑形態(tài)復(fù)雜，所以更需要實施精準(zhǔn)、小規(guī)模的“微更新”。必須要有“繡花”的功夫，循序漸進、以點帶面地做街區(qū)環(huán)境的提升。

比如深圳的南頭古城，就先從基建升級入手，先解決老舊街區(qū)的環(huán)境缺陷問題。南頭古城投入了大量的精力，對街區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造，包括重整道路、增加供暖、敷設(shè)新的街區(qū)排水系統(tǒng)、擴大電力容量、增加公共衛(wèi)生間等等。

而且為了創(chuàng)造更優(yōu)的居住環(huán)境，南頭古城的改造十分重視公共空間和配套的提升，以及景觀環(huán)境的再造。

在公共空間改造方面，古城內(nèi)增加了大量連廊、電梯、樓梯、配套管理用房等非經(jīng)營性空間；在社區(qū)配套方面，古城打造了停車樓、公共展覽空間、菜市場、游客服務(wù)中心等服務(wù)設(shè)施。

而在景觀優(yōu)化方面，古城主街以老麻石鋪貼、小料石收邊等手法，還原了明清時期的街道鋪裝，并對入口牌坊、臨街圍墻、城門廣場、街道綠地等進行了升級，還通過對夜間燈光的優(yōu)化，營造出了一條溫馨的古城歸家路。

此外，近年漸趨成熟的新基建設(shè)施，也融入到了改造規(guī)劃中。圍繞“民生需求＋景區(qū)建設(shè)＋文旅提升＋服務(wù)提升＋商業(yè)管理”，啟動了“南頭古城5G智慧示范基地建設(shè)項目”，采用5G/AR/VR/MR/3D/AI等新技術(shù)，打造沉浸式、再現(xiàn)式、互動式的數(shù)字化體驗。

新基建的融合，為古城管理效率的提升和文商旅的融合提供了有力的基建支撐。戳這里，實時掌控租約，“消滅”閑置資產(chǎn)

而且考慮到整體改造的工程規(guī)模很大，南頭古城采取了以點帶面、先易后難的方式，分期改造各個街區(qū)，并將改造后的南頭古城劃分為了五大區(qū)塊——北坊、南門、中匯、西集、東廊。

通過基建、配套、景觀與數(shù)字化技術(shù)等多維度的改造升級，南頭古城已經(jīng)兼顧了良好的居住條件與雅致的文化休閑氛圍，整體環(huán)境有了質(zhì)的飛躍。

尊重歷史、保留文化標(biāo)簽

結(jié)合街區(qū)特色實施“微更新”

許多城市的老舊街區(qū)中，都保有著獨特的本土歷史文脈。如果能將這些具有歷史意涵的建筑與更新規(guī)劃結(jié)合起來，就能迅速為街區(qū)貼上自己的文化標(biāo)簽，對后期的內(nèi)容運營是非常有利的。

所以許多的街區(qū)更新項目在做規(guī)劃的時候，都會選擇對部分街區(qū)原貌進行保留。

比如重慶市的戴家巷老街區(qū)更新改造項目，這是今年年初住建部發(fā)布的28個城市更新典型案例之一。

項目位于嘉陵江岸懸崖之上，占地面積約45畝。它在改造過程中充分保留了既有建筑，主要工作是對存量建筑進行結(jié)構(gòu)加固、增設(shè)電梯、景觀裝飾等。

最終整個街區(qū)的保留建筑面積達到了6.24萬平方米，拆除建筑僅占5.6%，容積率還從2.94降到了2.82，空間環(huán)境和居住品質(zhì)都得到了全面提升，可以說是街區(qū)“微改造”的一個典型樣本。

又比如北京石景山區(qū)的模式口歷史文化街區(qū)，則是把文物的文化加持效應(yīng)利用到了極致。

模式口歷史文化街區(qū)擁有法海寺、承恩寺2處國家級文保單位，此外還有2處市級文保單位、15處區(qū)級文保單位和普查登記文物，是名副其實的百年老街。

在推進街區(qū)更新改造的過程中，改造方堅持“只搞大保護、不搞大開發(fā)”的原則，在文物安全的基礎(chǔ)上活化利用、引流聚勢。

具體做法包括在修繕法海寺、龍泉寺、承恩寺等歷史遺跡的同時，打造了模式口地區(qū)的博物館集群，還運用8K技術(shù)來展示法海寺壁畫原貌，實現(xiàn)了文化遺產(chǎn)展示上的數(shù)字化創(chuàng)新。

基于與歷史文物的深度結(jié)合，模式口打造出了獨具特色的人文街區(qū)形態(tài)。既煥新了街區(qū)面貌，又推動了文化傳播，收獲了大量關(guān)注。

而佛山的嶺南天地街區(qū)，則把本土歷史特色與商業(yè)運營進行了巧妙結(jié)合。這個項目保留了大量嶺南特色青磚建筑，但對街區(qū)道路規(guī)劃、綠化環(huán)境與景觀進行了現(xiàn)代化的升級，20多處歷史建筑也被“活化”利用。

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比如“酒行會館”，是我國唯一一間建于清朝并保留下來的酒行會館。嶺南天地邀請了佛山本地知名酒廠“石灣米酒”進駐，展示嶺南酒文化的同時，也銷售相關(guān)酒產(chǎn)品。

又比如“黃祥華如意油祖鋪”，其創(chuàng)制于清咸豐十年。嶺南天地對建筑重新進行了修繕，并邀請原創(chuàng)始人的后代返回重振祖鋪，銷售藥酒、藥油和藥膳燉湯等，某種程度上也是重現(xiàn)了歷史。

而事實證明，對歷史的尊重和對文化標(biāo)簽的重視，總是會帶來積極的回報。嶺南天地目前已經(jīng)成為佛山的一張文商旅有機融合的名片，據(jù)統(tǒng)計，今年端午假期嶺南天地吸引總客流超51萬人次…

整合多方資源

爭取更多力量共同參與改造

城市更新向來不是輕松的活兒，尤其是老舊街區(qū)改造這種涉及到多種業(yè)態(tài)和多方利益的項目，從規(guī)劃到實施到運營全鏈條由一家改造主體全部搞定，這是很困難的。

所以做街區(qū)改造項目，一定要善于整合資源，努力爭取帶動更多的市場力量，共同參與到改造工作當(dāng)中來，讓不同主體發(fā)揮各自的優(yōu)勢，激發(fā)街區(qū)改造的更大價值。

前文提到的重慶戴家巷老街區(qū)更新改造項目，就是這樣的一個例子，共有三類主體參與了改造。

一是地方政府，主要負(fù)責(zé)出資新建崖壁步道，改造公共環(huán)境；二是區(qū)屬國企，主要負(fù)責(zé)出資征收改造部分房屋，引入文創(chuàng)酒店、餐飲、零售等業(yè)態(tài)，并自持運營；三是街區(qū)原居民，主要負(fù)責(zé)開展底商和二層以上房屋的自主改造，包括加裝電梯、房屋重新裝修等…

經(jīng)過三方的協(xié)同合作，戴家巷老街區(qū)迎來了一波“逆生長”，成為城市的打卡新地標(biāo)，煥發(fā)了全新的商業(yè)與人文活力。

又比如廣州著名的舊街區(qū)改造項目永慶坊，同樣也是聚集了三方主體共同參與的。

永慶坊前身為永慶大街，歷史騎樓建筑留存完整，文物古跡豐富多樣。但由于人口逐漸增加，街區(qū)的生活環(huán)境明顯下降，所以地方對其實施了“微更新”。

永慶坊的改造采取了政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與的模式。地方政府建立了以“引入社會資本”、“搭建協(xié)商平臺”和“保障公共利益”等內(nèi)容為主的主導(dǎo)機制。

其后，當(dāng)?shù)卣峙c萬科簽訂了“BOT”協(xié)議（Bulid-Operate-Transfer，即“建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”），由萬科負(fù)責(zé)改造、建設(shè)和運營。

此外，當(dāng)?shù)卣€通過公共平臺，鼓勵街區(qū)改造的相關(guān)利益人充分參與溝通，讓社區(qū)新老居民達成價值共識。

如今的永慶坊，已經(jīng)成為了廣州最火熱的文藝打卡地之一。

可見，多方市場力量的參與，更有利于舊街區(qū)改造價值的提升。地方政府主導(dǎo)工作的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌和必要的出資征收；社會資本負(fù)責(zé)規(guī)劃、改造、開發(fā)、招商與運營；這樣的專業(yè)化分工能充分發(fā)揮專業(yè)的力量，讓改造后的街區(qū)實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。

同時，積極鼓勵原街區(qū)居民的參與和共創(chuàng)，也有利于調(diào)動居民的改造積極性，讓改造工作的推進更加順暢，也更易獲取居民的認(rèn)可。

做強運營、做實內(nèi)容

探索街區(qū)可持續(xù)的、復(fù)合化的發(fā)展路徑

實際上，對所有老舊街區(qū)改造項目來說，完成改造僅僅意味著一個新的開始，后續(xù)的運營工作才是真正的難點。

畢竟無論是對于地方城投還是社會資本來說，不動產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、改造與修繕，已經(jīng)是很成熟的業(yè)務(wù)，只要規(guī)劃階段的策劃到位，實施起來沒有多少難度。

但走上市場化運營道路之后，各運營主體就得八仙過海、各顯神通了。過去那些街區(qū)改造項目在落成后，因經(jīng)營不善而淪為空城的例子不在少數(shù)。

如何找到街區(qū)改造項目的可持續(xù)發(fā)展路徑、塑造活力源泉，是各地政府、城投和商業(yè)運營類企業(yè)必須解決的課題。

在這方面，北京的石景山模式口歷史文化街區(qū)做得就很不錯。其通過對商業(yè)業(yè)態(tài)的全面提升和精細(xì)化的內(nèi)容運營，大幅提升了街區(qū)的商業(yè)價值和消費活力。點擊了解，多業(yè)態(tài)租賃合同管理

模式口圍繞其獨特的歷史文化標(biāo)簽，開展了特色化的招商。

比如在文保單位老爺廟內(nèi)引入了博物館展陳模式和精品網(wǎng)紅咖啡，把這里改造成了集休閑消費與文化鑒賞于一體的的人文空間。

又比如在改造后的危舊民房中引入了知名品牌“樊登書店”，打造除了融合親子、精品民宿、文化書店等功能的精品文化院落。

此外還依托于首鋼園、天泰山、西山綠道、八大處等京西文旅資源，推出了Citywalk精品文旅線路，推動“微度假”、“微旅游”等新型消費場景的落地?？臻g、品牌與文化內(nèi)容的深度結(jié)合，使得模式口歷史文化街區(qū)迎來了全新的運營面貌。

深圳南頭古城的發(fā)展路徑則更加復(fù)合化，在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和文化方面都實施了精細(xì)化的內(nèi)容運營。

在商業(yè)方面，南頭古城引入了大批特色餐飲與文創(chuàng)藝術(shù)類商戶進駐，如本地老字號、港澳特色餐飲、懷舊零售、非遺文化體驗、設(shè)計師集合店等，與原有的老街生活氣息融合，營造出文藝小鎮(zhèn)的休閑氛圍。

在產(chǎn)業(yè)方面，南頭古城進駐了一批設(shè)計創(chuàng)意類企業(yè)，并打造了深港文化創(chuàng)意平臺，匯聚粵港澳大灣區(qū)文化創(chuàng)意類頭部企業(yè)和人才，這里還多次成為深港雙城雙年展的舉辦地，每屆都能吸引大批觀展人群到訪。

在文化方面，南頭古城將歷史文化與科技藝術(shù)相融合，在街區(qū)內(nèi)打造了常設(shè)展廳、展館，并持續(xù)開展文化創(chuàng)意及藝術(shù)類展覽、沙龍、講座、市集等活動。

自開街以來，南頭古城先后舉辦了出土文物系列展、南頭牌匾故事展、香港文創(chuàng)設(shè)計IP展、深圳設(shè)計周、深港文創(chuàng)設(shè)計IP展、源野集市集活動、南山戲劇節(jié)等等文化活動。

通過源源不斷的內(nèi)容生產(chǎn)和復(fù)合化的業(yè)態(tài)運營，南頭古城已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)立住了人文策展型街區(qū)的定位，并吸引了眾多青年藝術(shù)家、新銳創(chuàng)意人進駐，為古城的可持續(xù)發(fā)展提供了動力。

結(jié) 語

城市更新的大拆大建時代已經(jīng)遠(yuǎn)去，無論是硬件上的“微更新”還是軟件上的內(nèi)容運營，都屬于精細(xì)活兒。過去做舊改大開大合很容易，但如今項目要考驗“繡花”功夫了！

每個城市的舊街區(qū)，都有著獨特的歷史痕跡與人文底蘊。如何在微改造的同時挖掘出本土文化遺產(chǎn)的魅力，形成項目的獨特標(biāo)簽并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？這是每個城市的時代新課題。

今天分享的這些案例，已經(jīng)實踐出了一些很實用的方法論。在接下來的存量時代中，小明期待看到更多的城市街區(qū)，煥發(fā)新的活力！

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