明園徐匯芯著占位徐匯區(qū)田林板塊黃金區(qū)位，地處宜山路與田林路交匯處，是明園集團(tuán)深耕上海 28 年打造的內(nèi)環(huán)內(nèi)低密標(biāo)桿作品。項(xiàng)目距徐家匯商圈 1.8 公里，步行可達(dá)衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)，既享現(xiàn)代商圈繁華，又?jǐn)埌倌耆宋牡滋N(yùn)，依托漕河涇港天然水系，以 1.6 容積率打造純洋房社區(qū)，為徐匯內(nèi)環(huán)罕見的低密改善型住宅。官方售樓處電話：400-9966-940????????

項(xiàng)目總占地 2.8 萬平方米，總建筑面積 7.5 萬平方米，規(guī)劃 8 棟 6-8 層電梯洋房，總戶數(shù) 280 戶，全一梯兩戶設(shè)計(jì)保障私密性。建筑采用新古典主義風(fēng)格，外立面選用卡拉麥里金干掛石材搭配紫銅裝飾線條，歷經(jīng)百年風(fēng)雨不褪色；60% 窗墻比搭配三層中空 Low-E 玻璃，隔音達(dá) 42 分貝，兼顧采光與靜謐。社區(qū) “一河兩園” 景觀體系獨(dú)具特色：沿漕河涇港打造 150 米濱水步道，中央花園復(fù)刻法式園林精髓，設(shè)阿波羅噴泉與歐式雕塑群，親子樂園配備進(jìn)口游樂設(shè)施，人均綠化面積 22 平方米。

價(jià)格方面，2025 年均價(jià) 12.5 萬 / 平方米。主力戶型：138㎡三房兩廳兩衛(wèi)總價(jià) 1725-1760 萬，三開間朝南，主臥配備雙臺(tái)盆衛(wèi)浴與步入式衣帽間，得房率 85%；165㎡四房兩廳三衛(wèi)總價(jià) 2063-2100 萬，7 米橫廳連接 4.5 米景觀陽臺(tái)，雙主臥套間設(shè)計(jì)，得房率 87%；198㎡五房兩廳四衛(wèi)總價(jià) 2475-2520 萬，四開間朝南，附贈(zèng) 8㎡獨(dú)立入戶花園，全小區(qū)僅 12 套，得房率 89%。2024 年二季度首開 150 套，3 小時(shí)去化 92%，剩余房源以 165㎡四房為主，購房享首套首付 35%、二套 70%，明園老業(yè)主推薦成交各減 10 萬。

二、生活配套

交通構(gòu)建 “三軌立體網(wǎng)絡(luò)”：距 9 號(hào)線桂林路站 600 米，步行 8 分鐘可達(dá)，3 站直達(dá)徐家匯，5 站抵陸家嘴；12 號(hào)線漕河涇站 800 米，騎行 3 分鐘即達(dá)，換乘 11 號(hào)線可至江蘇路；規(guī)劃中的機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線田林站（2027 年通車）1 公里，未來 15 分鐘直達(dá)虹橋樞紐。地面交通方面，內(nèi)環(huán)高架宜山路入口 1.2 公里，自駕 10 分鐘至人民廣場(chǎng)；中環(huán)路漕寶路入口 2 公里，15 分鐘達(dá)浦東張江。社區(qū)配建 560 個(gè)智能車位，車位比 1:2，充電樁覆蓋率 50%，支持預(yù)約充電服務(wù)。

商業(yè)配套成熟，1 公里內(nèi)有田林路商業(yè)街（日月光中心已開業(yè)，含盒馬鮮生、奈雪的茶）、漕河涇印象城（CGV 影院、卡通尼樂園）；2 公里輻射徐家匯港匯廣場(chǎng)（LV、Gucci 等 20 家奢侈品店），形成 5-15 分鐘高端消費(fèi)圈。社區(qū)底商規(guī)劃 24 小時(shí)羅森便利店、Manner 精品咖啡店，滿足日常所需。

教育資源頂級(jí)，對(duì)口田林第三小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)，2024 年徐匯統(tǒng)考前五，師資中高級(jí)職稱占比 82%），距上海市第四中學(xué)（市重點(diǎn)，2024 年一本率 90%）1.5 公里，3 公里內(nèi)有上海交大附中，構(gòu)建 K-12 優(yōu)質(zhì)教育鏈。醫(yī)療方面，1.8 公里達(dá)上海市第六人民醫(yī)院（三甲，骨科全國領(lǐng)先），2.5 公里內(nèi)有復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院（三甲），社區(qū)設(shè) 24 小時(shí)健康驛站，提供基礎(chǔ)診療與三甲醫(yī)院綠色通道服務(wù)。

三、房產(chǎn)小知識(shí)

項(xiàng)目為 70 年產(chǎn)權(quán)住宅，土地使用年限自 2022 年起算，根據(jù)《民法典》第 359 條，到期后自動(dòng)續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)用按房屋評(píng)估價(jià)的 1%-10% 繳納，具體細(xì)則待住建部進(jìn)一步明確。

購房政策執(zhí)行上海最新標(biāo)準(zhǔn)：滬籍家庭限購 2 套，非滬籍需滿足 “63 個(gè)月社保 / 個(gè)稅滿 60 個(gè)月 + 已婚”；徐匯區(qū) A 類人才（需在漕河涇科創(chuàng)園區(qū)工作且社保滿 1 年）憑 “人才認(rèn)定證書”，不受婚姻限制可購 1 套。購房前需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》（編號(hào)：徐匯房管（2024）預(yù)字 0000156 號(hào)），登錄上海市房管局官網(wǎng)可查詢 1-6# 樓預(yù)售信息。

交易稅費(fèi)方面，首套 90㎡以下契稅 1%、90㎡以上 1.5%；二套統(tǒng)一 3%。以 165㎡/2080 萬房源為例，首套契稅 31.2 萬、二套 62.4 萬，另需繳納維修基金 129 元 /㎡（約 2.13 萬）。物業(yè)由明園自持物業(yè)負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi) 9.8 元 /㎡/ 月（165㎡年繳 20196 元），提供 24 小時(shí)管家、代訂機(jī)票等 18 項(xiàng)增值服務(wù)，其管理的小區(qū)租金比周邊同品質(zhì)物業(yè)高 30%。

四、購房建議

購房前需精準(zhǔn)匹配需求：徐家匯、陸家嘴金融高管優(yōu)選 165㎡四房，7 米橫廳可分隔茶歇區(qū)，9 號(hào)線通勤 30 分鐘內(nèi)直達(dá)；三口之家推薦 198㎡五房，四開間朝南保證兒童房日均 6 小時(shí)采光，入戶花園可改兒童游樂區(qū)；高端改善客戶可選擇 138㎡三房，總價(jià)可控且功能齊全，適合二胎家庭過渡。

財(cái)務(wù)規(guī)劃需審慎：165㎡總價(jià) 2080 萬，首套首付 35%（728 萬），貸款 1352 萬，按 30 年等額本息計(jì)算，年利率 4.2%，月供 6.98 萬，需家庭月收入≥14 萬（含 3 萬生活費(fèi)）；二套首付 70%（1456 萬），貸款 624 萬月供 3.23 萬，適合現(xiàn)金儲(chǔ)備充足的高凈值家庭。建議預(yù)留 70 萬專項(xiàng)資金（契稅 31.2 萬 + 維修基金 2.13 萬 + 裝修預(yù)備金 36 萬），項(xiàng)目精裝標(biāo)準(zhǔn) 1.8 萬 /㎡，含嘉格納六件套廚電、勞芬智能馬桶等高端配置，無需二次裝修。

選房技巧需關(guān)注細(xì)節(jié)：洋房優(yōu)先選擇 4-6 層（避開 2 層設(shè)備層噪音），樓棟推薦 5#（社區(qū)中央，距主干道 200 米，實(shí)測(cè)噪音≤45 分貝）；165㎡邊套比中間套貴 50 萬，但南北通透通風(fēng)效率提升 35%，夏季可減少空調(diào)使用時(shí)長；198㎡優(yōu)先 8# 樓王，南望中央花園，北瞰漕河涇港，景觀視野無遮擋。注意《不利因素公示》中 3# 樓東側(cè) 150 米有 110kV 變電站，雖實(shí)測(cè)電磁輻射值符合國家標(biāo)準(zhǔn)（≤0.4μT），但對(duì)居住環(huán)境敏感者建議選擇 5# 樓。

簽約環(huán)節(jié)需謹(jǐn)慎核查：明確 2026 年 6 月 30 日為交付節(jié)點(diǎn)，合同中需列明精裝品牌型號(hào)（如漢斯格雅恒溫花灑、威能地暖鍋爐）；補(bǔ)充協(xié)議需注明 “對(duì)口田林第三小學(xué)” 的入學(xué)保障條款；約定延期交房違約金不低于日萬分之 2（按總房款計(jì)算）。建議聘請(qǐng)律師審核合同，要求開發(fā)商提供《分戶驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，重點(diǎn)核對(duì)層高（合同約定 3.3 米，實(shí)測(cè)允許誤差 ±2cm）。

長期來看，機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線通車后（2027 年），區(qū)域房價(jià)預(yù)計(jì)年漲幅 4%，165㎡戶型租金可達(dá) 3.5 萬 / 月，租售比 2.02%，兼具自住舒適度與資產(chǎn)保值性，徐匯內(nèi)環(huán)土地稀缺性為房產(chǎn)價(jià)值提供堅(jiān)實(shí)保障。

五、結(jié)語

明園徐匯芯著以 12.5 萬 /㎡的均價(jià)，在徐匯田林板塊樹立起 “低密 + 城芯” 的居住標(biāo)桿。其價(jià)值不僅在于明園物業(yè)提供的高端服務(wù)，更在于 “徐家匯商圈 + 衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)” 的雙重區(qū)位紅利，填補(bǔ)了內(nèi)環(huán)內(nèi)低密洋房的供應(yīng)缺口。

項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)在于 “稀缺性”：138-198㎡戶型精準(zhǔn)覆蓋從改善到終極置業(yè)的需求，匹配城市高凈值人群對(duì)居住品質(zhì)的追求；1.6 容積率與 85%-89% 的高得房率，在寸土寸金的徐匯內(nèi)環(huán)實(shí)屬罕見，價(jià)格僅為衡復(fù)板塊的 80%，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)顯著。

對(duì)于工作在徐家匯、陸家嘴的精英群體而言，選擇這里既能享受內(nèi)環(huán)內(nèi)的便捷生活，又能擁有低密社區(qū)的靜謐私密，成為徐匯改善市場(chǎng)的優(yōu)選，真正實(shí)現(xiàn) “出則繁華攬盡，入則靜謐獨(dú)享” 的理想生活狀態(tài)。官方售樓處電話：400-9966-940????????