8月8日晚間，北京住房限購政策再次調(diào)整，松綁了五環(huán)外的限購套數(shù)。

一直以來，作為一線城市限購政策最嚴(yán)的城市，北京的政策松綁往往較為滯后。

如去年9月底一線城市限購政策集體松綁，北京就是最后一個跟進(jìn)的城市，且松綁幅度相對保守。

在這之后，廣州全面放開限購，北京、上海、深圳雖然有所松綁，但核心區(qū)域限購依然保留，外圍區(qū)域有條件放開。

如今，受外圍市場去化壓力影響，北京率先松綁了五環(huán)外的限購，預(yù)計(jì)接下來上海、深圳也將出臺相應(yīng)措施。

#01

北京對符合條件的購房者 取消五環(huán)外限購套數(shù)限制

2025年8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，主要內(nèi)容包括兩個部分，一是進(jìn)一步優(yōu)化住房限購政策，二是加大住房公積金貸款支持力度。

自2025年8月9日起，北京對符合本市商品住房購買條件的居民家庭，在五環(huán)外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策。

需要注意的是，這次并不是全面放開五環(huán)外限購，只是針對原本就有購房資格的人，即京籍家庭、社保/個稅滿2年的非京籍家庭五環(huán)外不再限購（單身人士按家庭算），而對于在北京沒有社保的人，還是無法購買。

自2025年8月9日起，北京住房公積金貸款支持力度進(jìn)一步加大。

1、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變寬：北京市無住房，且全國范圍內(nèi)無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）或使用過1次公積金貸款并已結(jié)清的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

2、二套房公積金貸款額度提升最低首付比例下降：借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最高貸款額度為100萬元，最低首付款比例不低于30%。

3、繳存年限貸款系數(shù)變大：每繳存一年住房公積金可貸款15萬元，繳存年限不夠一整年的，按一整年計(jì)算。如借款申請人為已婚的，核算公積金貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計(jì)算。

在個人公積金貸款政策上，北京近兩年已經(jīng)進(jìn)行了多輪調(diào)整，如2024年5月18日和2025年5月8日兩次降低公積金貸款利率；2024年6月27日起降低最低首付款比例；2024年10月1日起提升最高貸款額度；2025年1月1日起調(diào)整貸款借款人年齡上限；2025年7月10日提出支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款。

綜合來看，此次北京政策調(diào)整對改善客戶相較影響更大，一方面剛需買房人幾乎不受購房資格影響，許多改善買家原本需要賣房騰挪資格，新政后在五環(huán)外購房則可以更加從容調(diào)配。另一方面公積金也更多集中在二套房調(diào)整上。

#O2

為什么這次是北京先松綁 五環(huán)外項(xiàng)目銷售去化壓力凸顯

一直以來，一線城市中北京松綁政策相對滯后，無論是出臺時間、頻次，還是松綁幅度都較另外三個城市更為保守。

如去年9月底，一線城市集體松綁限購，其中廣州成為首個全面取消限購的一線城市，深圳和北京上海一樣依然保留核心區(qū)限購，但社保要求已降至1年，外圍區(qū)域不再看社保。上海雖然與北京一樣外圍區(qū)域有條件放開，但與北京相比，上海外環(huán)外1年社保即可買房，北京則要2年。

即使是此次政策調(diào)整后，北京五環(huán)外雖不再限套數(shù)，但社保仍需2年。

從目前現(xiàn)行的北上廣深限購政策來看，北京仍相對偏嚴(yán)。

從市場層面來看，2024年9月份，一線城市集體政策松綁后，四季度整體銷售明顯提升。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度30個重點(diǎn)城市新建商品住宅環(huán)比微增5%，一線城市環(huán)比增幅明顯高于二三線城市，達(dá)8%。

聚焦到北京來看2024年10月，受9月政策利好推動全市成交環(huán)比大漲73.3%，隨后一直到2024年底整體成交保持上漲，進(jìn)入2025年后，經(jīng)歷了1-2月春節(jié)淡季后3月又再次提升，但2025年二季度后，增長動能明顯不足，7月北京全市成交商品住宅33.92平方米，較2024年同期下降14.6%。

進(jìn)一步分析成交結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，五環(huán)外成交長期占北京全市成交八成左右，但近幾年隨著市場的下行，五環(huán)內(nèi)成交占比上升，尤其四至五環(huán)間在整體成交下滑趨勢下不降反升。同時從庫存來看，目前五環(huán)外庫存面積已超900萬平方米，去化周期超26個月，明顯高于全市及其他環(huán)線去化周期。

一方面是原本的限購政策就相對較嚴(yán)，另外一方面是北京市場外圍項(xiàng)目的去化壓力及庫存壓力，因此北京此次對五環(huán)外限購套數(shù)進(jìn)行了松綁。

此次政策調(diào)整，將對于五環(huán)外熱點(diǎn)板塊、部分樓盤有短期提振效果。例如海淀的北五環(huán)外，上地、清河、西北旺、永豐，朝陽北五環(huán)外來廣營，東五環(huán)外常營、黃渠，亦莊河西，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)等板塊。

北京作為一線城市的風(fēng)向標(biāo)，此次對五環(huán)外限購套數(shù)的松綁為后續(xù)行政性限制措施逐步退出市場打開了空間和可能性。

通過“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，可以消除投機(jī)顧慮，又能滿足合理自住購房需求。通過釋放郊區(qū)購房限制，既能緩解庫存壓力、提振經(jīng)濟(jì)，又能服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等戰(zhàn)略目標(biāo)，成為房地產(chǎn)市場因城施策風(fēng)向標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長的雙贏。

預(yù)計(jì)接下來上海、深圳也將出臺相應(yīng)松綁措施，如上海目前是一線城市中唯一不能提取公積金付首付同時申請貸款的城市，又如上海二手房交易量已連續(xù)四個月下探是否會有指向性支持政策等。

同時，需要注意的是，推動經(jīng)濟(jì)基本面改善仍是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵。

文章來源:丁祖昱評樓市