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在經(jīng)濟(jì)適用房交易中，出賣人以 “無(wú)權(quán)處分”“房屋性質(zhì)特殊” 為由拒絕辦理過(guò)戶，購(gòu)房者能否依據(jù)生效判決主張繼續(xù)履行？北京一起案例給出明確答案：合法有效的房屋買賣合同受法律保護(hù)，房屋具備過(guò)戶條件時(shí)，出賣人及開(kāi)發(fā)商需協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證及過(guò)戶手續(xù)，為同類糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周健（購(gòu)房者）

被告：劉芳（房屋出賣人）

第三人：乙公司（房屋開(kāi)發(fā)商）

關(guān)聯(lián)人物：王莉（劉芳之女，前期簽約人）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2010 年 1 月，周健經(jīng)劉芳之女王莉介紹，欲購(gòu)買劉芳名下位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一號(hào)房屋（拆遷補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)適用房）。1 月 6 日，周健與王莉簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定價(jià)款 30 萬(wàn)元，當(dāng)日支付 17 萬(wàn)元。1 月 24 日，周健向劉芳支付 8 萬(wàn)元。1 月 28 日，周健與劉芳另行簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定總價(jià)款 50 萬(wàn)元，當(dāng)日周健支付剩余 25 萬(wàn)元，劉芳將房屋相關(guān)合同及產(chǎn)權(quán)證明（W鄉(xiāng)人民政府頒發(fā)，登記在劉芳名下）交付周健。

此后，劉芳未協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證及過(guò)戶，周健起訴至法院。2010 年 11 月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院作出（2010）朝民初字第 XX 號(hào)判決，認(rèn)定：1. 周健與劉芳簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效；2. 劉芳應(yīng)騰空房屋交付周健。劉芳上訴主張 “受脅迫簽約”“王莉無(wú)權(quán)處分”，但未提供證據(jù)，2011 年 5 月北京市第二中級(jí)人民法院維持原判。

現(xiàn)一號(hào)房屋已具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件，周健再次起訴請(qǐng)求：判令劉芳及乙公司辦理一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證并過(guò)戶至其名下。

劉芳辯稱：1. 一號(hào)房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，不得隨意處置，買賣協(xié)議無(wú)效；2. 協(xié)議實(shí)際由王莉簽訂，王莉無(wú)權(quán)處分；3. 簽約時(shí)受周健脅迫，曾因糾紛報(bào)警。乙公司稱與己無(wú)關(guān)，不發(fā)表意見(jiàn)。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)適用房買賣協(xié)議是否因房屋性質(zhì)而無(wú)效？

王莉前期簽約行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，影響協(xié)議效力？

劉芳以 “受脅迫簽約” 為由能否拒絕履行過(guò)戶義務(wù)？

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

根據(jù)生效判決，周健與劉芳 2010 年 1 月 28 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法有效：

雖一號(hào)房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，但《城市房地產(chǎn)管理法》中 “未取得權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓” 的規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同效力；

王莉作為劉芳之女，前期收取房款的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，且劉芳后續(xù)與周健另行簽約，視為對(duì)王莉行為的追認(rèn)，不存在無(wú)權(quán)處分問(wèn)題；

劉芳主張 “受脅迫簽約”，但未提供有效證據(jù)，生效判決已對(duì)其主張不予采信。

（二）過(guò)戶義務(wù)的履行條件

生效判決已確認(rèn)合同有效，劉芳應(yīng)按約履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)；

現(xiàn)一號(hào)房屋已具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件，乙公司作為開(kāi)發(fā)商，有義務(wù)協(xié)助劉芳辦理初始登記；

劉芳以 “經(jīng)濟(jì)適用房不得處置” 抗辯，但未提供證據(jù)證明該房屋存在限制轉(zhuǎn)讓的特殊約定，且生效判決已認(rèn)定合同有效，其抗辯不成立。

（三）生效判決的既判力

（2010）朝民初字第 XX 號(hào)及（2011）二中民終字第 XX 號(hào)判決已生效，對(duì)合同效力、房款支付等事實(shí)作出認(rèn)定，當(dāng)事人不得重復(fù)爭(zhēng)議；

周健依據(jù)生效判決主張繼續(xù)履行，符合 “一事不再理” 原則外的履行請(qǐng)求，法院應(yīng)予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

第三人乙公司于本判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助被告劉芳辦理位于北京市朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋的所有權(quán)證，將該房屋轉(zhuǎn)移登記至劉芳名下；

被告劉芳于本判決第一項(xiàng)履行完畢之日起七日內(nèi)協(xié)助原告周健辦理上述房屋的所有權(quán)證，將該房屋轉(zhuǎn)移登記至周健名下。

四、案件啟示

（一）經(jīng)濟(jì)適用房交易的效力邊界

未取得產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同并非必然無(wú)效，法院會(huì)區(qū)分管理性規(guī)范與效力性規(guī)范，僅違反管理性規(guī)范的合同仍有效；

交易前需核實(shí)房屋是否存在限制轉(zhuǎn)讓期限（如 5 年），避免因政策限制導(dǎo)致履行障礙。

（二）無(wú)權(quán)處分與表見(jiàn)代理的認(rèn)定

親屬代簽房屋買賣協(xié)議時(shí)，買受人須證明代簽人有代理權(quán)或構(gòu)成表見(jiàn)代理（如親屬關(guān)系、持有產(chǎn)權(quán)證明等）；

出賣人后續(xù)追認(rèn)（如另行簽約、接收房款）可彌補(bǔ)前期無(wú)權(quán)處分的瑕疵，使合同對(duì)其產(chǎn)生約束力。

（三）生效判決的履行保障

合同效力經(jīng)生效判決確認(rèn)后，當(dāng)事人不得再以同一理由抗辯，應(yīng)按判決履行義務(wù)；

房屋具備過(guò)戶條件時(shí)，買受人可直接起訴主張協(xié)助過(guò)戶，無(wú)需重復(fù)確認(rèn)合同效力。

（四）脅迫簽約的舉證責(zé)任

主張 “受脅迫簽約” 需提供直接證據(jù)（如報(bào)警記錄、錄音錄像、證人證言等），否則法院不予采信；

交易過(guò)程中應(yīng)留存溝通記錄，避免因舉證不能承擔(dān)不利后果。

本案明確了 “生效判決確認(rèn)有效的合同應(yīng)繼續(xù)履行” 的裁判規(guī)則，強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)適用房交易中合同效力與過(guò)戶義務(wù)的關(guān)聯(lián)性，為購(gòu)房者在面對(duì)出賣人違約時(shí)的維權(quán)提供了清晰指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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