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在房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后，房屋已被第三人善意取得，原權(quán)利人能否主張買受人返還房屋折價(jià)款？北京一起案例給出答案：買受人需支付補(bǔ)償款，但金額需結(jié)合繼承份額及實(shí)際交易價(jià)格綜合判定，為同類糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周蘭（房屋原所有權(quán)人配偶，繼承人）

被告：孫浩（房屋買受人）

第三人：周明（周蘭與原所有權(quán)人之子，繼承人）

案外人：鄭濤（房屋次買受人）、李娜（鄭濤之女）

（二）事件經(jīng)過(guò)

周蘭與吳斌系夫妻關(guān)系，育有一子周明。吳斌為北京市海淀區(qū)十號(hào)房屋的原所有權(quán)人，于 2022 年 12 月去世，未留遺囑，其父母均先于其去世，周蘭與周明為法定繼承人。

2018 年 4 月，吳斌、周蘭委托周明代為辦理十號(hào)房屋的買賣、抵押等事宜。同月，周明出具《聲明》稱，因與孫浩合伙經(jīng)營(yíng)需要資金，計(jì)劃將十號(hào)房屋過(guò)戶至孫浩名下以孫浩名義申請(qǐng)民間借貸。

2018 年 5 月 27 日，吳斌委托周明收取售房訂金 10 萬(wàn)元，當(dāng)日孫浩向周明轉(zhuǎn)賬 10 萬(wàn)元。6 月 20 日，吳斌與孫浩簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定十號(hào)房屋售價(jià) 100 萬(wàn)元，孫浩應(yīng)于 7 月 1 日前支付房款，當(dāng)日房屋過(guò)戶至孫浩名下。

2019 年 1 月，孫浩與周明簽訂《協(xié)議書》，載明周明典當(dāng)孫浩的兩塊手表后無(wú)法贖回，雙方約定以十號(hào)房屋的全部權(quán)利用于抵償損失。

2019 年 5 月，吳斌因?qū)O浩未支付購(gòu)房款起訴，后撤訴。7 月，孫浩與鄭濤簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將十號(hào)房屋以 413.8 萬(wàn)元出售給鄭濤，房屋過(guò)戶至鄭濤名下，鄭濤支付了房款。此后，房屋經(jīng)贈(zèng)與方式多次轉(zhuǎn)移登記，最終回到鄭濤名下。

2022 年 12 月，北京市西城區(qū)人民法院作出判決，確認(rèn)吳斌與孫浩簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無(wú)效（因雙方無(wú)真實(shí)買賣合意，實(shí)為抵押借款）。孫浩上訴后，北京市第二中級(jí)人民法院于 2023 年 4 月維持原判。

周蘭遂起訴請(qǐng)求：1. 孫浩返還房屋折價(jià)款 413.8 萬(wàn)元及資金占用損失費(fèi)（以 413.8 萬(wàn)元為基數(shù)，自 2018 年 6 月 20 日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率加收 50% 計(jì)算，2019 年 8 月 20 日后按 LPR 加收 50% 計(jì)算）；2. 訴訟費(fèi)由孫浩承擔(dān)。

孫浩未到庭應(yīng)訴。周明提交放棄遺產(chǎn)承諾書，但未到庭，法院無(wú)法確認(rèn)其真實(shí)意思。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

孫浩是否應(yīng)向周蘭支付房屋補(bǔ)償款？

補(bǔ)償款數(shù)額應(yīng)如何確定（全額 413.8 萬(wàn)元還是按繼承份額分配）？

資金占用損失費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及起算時(shí)間？

二、案件分析

（一）合同無(wú)效后的返還義務(wù)

根據(jù)《民法總則》第一百五十七條，民事法律行為無(wú)效后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還；不能返還的，應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償。本案中：

吳斌與孫浩的房屋買賣合同已被確認(rèn)無(wú)效，孫浩基于該合同取得的十號(hào)房屋應(yīng)返還；

因?qū)O浩已將房屋出售給鄭濤，鄭濤作為善意第三人（支付合理對(duì)價(jià)、辦理過(guò)戶登記），符合《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得條件，取得房屋所有權(quán)，孫浩無(wú)法實(shí)際返還房屋，故應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償；

十號(hào)房屋為吳斌與周蘭的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，吳斌去世后，其份額由繼承人周蘭與周明繼承，周蘭有權(quán)主張補(bǔ)償款。

（二）補(bǔ)償款數(shù)額的認(rèn)定

孫浩出售房屋的實(shí)際成交價(jià)為 413.8 萬(wàn)元，該價(jià)格可作為房屋價(jià)值的參考；

周明提交放棄繼承承諾書，但未到庭，且其與孫浩對(duì)合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，可能存在其他債權(quán)債務(wù)糾紛，法院對(duì)其放棄繼承不予采信；

按照法定繼承，周蘭與周明各繼承吳斌名下份額的 50%，結(jié)合夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，周蘭可主張的補(bǔ)償款為 413.8 萬(wàn)元的 75%（周蘭自身 50%+ 繼承 25%），即 310.35 萬(wàn)元。

（三）資金占用損失費(fèi)的調(diào)整

周蘭主張的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（貸款利率 / LPR 加收 50%）過(guò)高，法院調(diào)整為按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算；

起算時(shí)間應(yīng)自合同無(wú)效判決生效之日（2023 年 4 月 27 日）起算，而非房屋初始過(guò)戶時(shí)間，因此前合同效力尚未確定。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

被告孫浩于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告周蘭房屋補(bǔ)償款 3103500 元及資金占用費(fèi)（以 3103500 元為基數(shù)，自 2023 年 4 月 27 日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至實(shí)際付清之日止）；

駁回原告周蘭的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）借名過(guò)戶的法律風(fēng)險(xiǎn)

以 “買賣” 名義辦理房屋過(guò)戶實(shí)為抵押借款，可能因缺乏真實(shí)意思表示導(dǎo)致合同無(wú)效；

房屋過(guò)戶后若被買受人擅自出售，原權(quán)利人可能面臨無(wú)法取回房屋的風(fēng)險(xiǎn)，僅能主張折價(jià)補(bǔ)償。

（二）善意取得的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

第三人購(gòu)買房屋時(shí)，需核實(shí)出賣人是否為真實(shí)權(quán)利人、是否支付合理對(duì)價(jià)并辦理過(guò)戶登記，滿足上述條件可構(gòu)成善意取得；

原權(quán)利人不得以合同無(wú)效對(duì)抗善意第三人，僅能向無(wú)效合同的相對(duì)方主張賠償。

（三）繼承份額的影響

夫妻共同財(cái)產(chǎn)在一方去世后，需先分割共同財(cái)產(chǎn)，再對(duì)遺產(chǎn)部分進(jìn)行繼承；

繼承人放棄繼承需以明確、真實(shí)的意思表示為準(zhǔn)，未到庭或存在過(guò)錯(cuò)時(shí)，法院可能不予采信放棄聲明。

（四）損失計(jì)算的合理性

資金占用損失費(fèi)的主張需結(jié)合過(guò)錯(cuò)程度、損失實(shí)際發(fā)生時(shí)間等因素，過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)可能不被支持；

應(yīng)以合同無(wú)效判決生效為損失起算點(diǎn)，此前損失因合同效力未確定，難以得到支持。

本案明確了 “房屋買賣合同無(wú)效后，買受人需向原權(quán)利人支付折價(jià)補(bǔ)償款，數(shù)額結(jié)合繼承份額及實(shí)際成交價(jià)確定” 的裁判規(guī)則，強(qiáng)調(diào)了借名過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)及善意取得的保護(hù)，為類似糾紛提供了清晰指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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