今年的虹口像是鉚足了勁，要開啟北外灘、乃至虹口的新紀(jì)元。

　　從拆遷舊改提速，到土拍地王預(yù)熱，再到新房集中供應(yīng)。

　　市區(qū)的拆遷大戶黃浦和徐匯，晃晃悠悠到8月份了還沒啥大動作。

　　虹口區(qū)小手一揮，12個地塊動遷。

　　五年前，虹口提出“千人大會戰(zhàn)、決戰(zhàn)北外灘”。

　　五年后，虹口為了北外灘，再次跑出加速度。

　　虹口拆遷，全面提速

　　上世紀(jì)90年代，虹口可以說是能和盧灣齊名的市中心黃金區(qū)域。

　　然而在近二十年的城市更新浪潮中，虹口逐漸掉隊(duì)。

　　留給人們的印象只剩下“人口密度大、老年人口多、老破小集中”。

　　虹口的城市更新需求早已迫在眉睫。

　　今年，虹口拿出了大拆大建的氣勢。

　　5月底，虹口區(qū)人民政府發(fā)布關(guān)于《19、47、53、74、186、196、197、200、203、207、249等11個街坊舊區(qū)改造房屋征收》獲得官方批復(fù)。

　　加上4月批復(fù)的虹口30街坊，一口氣有12個地塊要啟動動遷。

　　8月9日，公示補(bǔ)償方案，評估均價55588元/㎡。

　　不過按照以往補(bǔ)償方案，動遷房屋的補(bǔ)償金額，主要是評估價格+價格補(bǔ)貼。

　　評估價格=本房評估價*建筑面積。

　　價格補(bǔ)貼=評估均價*補(bǔ)貼系數(shù)0.3*建筑面積。

　　再加上各種簽約獎勵，最終到手價格肯定大幅度高于評估價。

　　與此同時，虹口的舊改也在緊鑼密鼓地籌備中。

　　8月9日，廣靈二村31-34號開啟舊改征詢。

　　廣靈二村在2020年搞過美麗家園的改造，屬于非零星地塊舊改區(qū)域。

　　因?yàn)橹苓吷婕安筷?duì)軍產(chǎn)，大規(guī)模動遷難度比較大。

　　所以目前該區(qū)域是以原拆原建為主。

　　雖然不能拆遷一夜暴富，但居住條件和生活質(zhì)量的改善也是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

　　虹口區(qū)政府這次是動真格的，要大干一場了。

　　早在年初，各區(qū)公示的拆遷預(yù)算中，就隱隱能感受到虹口區(qū)的野心。

　　101.4億元的拆遷預(yù)算，在浦西僅次于徐匯和黃浦。

　　但被寄予厚望的兩個老大哥至今“雷聲大雨點(diǎn)小”。

　　而虹口已經(jīng)快速進(jìn)入實(shí)操階段。

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　　主角還是北外灘

　　細(xì)數(shù)虹口區(qū)這12個拆遷地塊，主要分布在四川北路和北外灘兩個區(qū)域。

　　虹口的意圖很明顯：集全區(qū)之力，主攻北外灘。

　　這就和之前增加北外灘核心區(qū)住宅用地的規(guī)劃對上了。

　　4月15日，上海市虹口區(qū)規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃hk314、hk315、hk319街坊局部調(diào)整成果公示》，明確將部分原規(guī)劃為商辦功能的地塊調(diào)整為住宅用地。

　　其中hk315街坊：縮減商辦體量11萬㎡，增加住宅用地4.86萬㎡。

　　按套均120㎡起面積段起估算，這宗宅地大概會供應(yīng)約400套房源左右。

　　北外灘核心區(qū)的新房供應(yīng)實(shí)在太稀缺了。

　　把商辦用地轉(zhuǎn)住宅，既能緩解核心區(qū)住宅供需矛盾，又能趁勢提高土地開發(fā)價值。

　　7月25日，上海六批次土拍，hk315街坊這塊地，引得綠城、金茂、中海、保利等7家頂級房企激烈角逐。

　　最終綠城以64.72億競得，樓面價12.66萬/平，溢價率封頂！

　　這不僅創(chuàng)下北外灘地價新高，更躋身全國單價地王前三甲。

　　細(xì)究這幅地塊的特殊性，更能理解房企的狂熱。

　　這是繼2020年北外灘新一輪規(guī)劃面世以來，北外灘地區(qū)通過公開途徑出讓的第一幅純住宅地塊。

　　也是目前北外灘核心區(qū)內(nèi)唯一的住宅用地。

　　地塊南向正對6萬方的北外灘中央公園，附加條件嚴(yán)苛：

　　競報住宅裝修達(dá)上限6000元/平。

　　競報公共服務(wù)設(shè)施面積上限值2600㎡。

　　競報高端人才住房配建比例上限值2%。

　　實(shí)際可售樓面價約14萬/㎡。

　　超越金茂璞元樓面價，看齊徐匯濱江地王。

　　未來售價可能沖擊18萬/㎡大關(guān)。

　　綠城北外灘這樣的產(chǎn)品能級，瞄準(zhǔn)的勢必是上海塔尖成交。

　　虹口這是要在北外灘規(guī)劃提出的第二個五年里，和徐匯掰一掰手腕了？

　　高端新盤蓄勢待發(fā)

　　目前土地市場的熱度已經(jīng)迅速傳導(dǎo)至新房市場。

　　8月9日，位于瑞虹新城板塊的金茂璞元開啟認(rèn)購。

　　均價16.6萬/㎡的項(xiàng)目兩天內(nèi)認(rèn)購率高達(dá)164%。

　　這足以說明，在購房者心中，虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)的地段價值絕對不止16.6萬/㎡。

　　隨著北外灘規(guī)劃落地，虹口內(nèi)環(huán)也迎來了價值重估。

　　現(xiàn)在的虹口內(nèi)環(huán)，已經(jīng)有了沖擊20萬/㎡的苗頭。

　　土拍市場的火爆，正是北外灘價值重估的一個側(cè)影。

　　過去五年里，虹口區(qū)的新房供應(yīng)稀缺，北外灘的供應(yīng)更加稀缺。

　　虹口只有2021年和2022年超過千套供應(yīng)，其余年份基本只有百余套。

　　2024年上海內(nèi)環(huán)的豪宅市場非?；钴S，尤其是黃浦、靜安和楊浦的供應(yīng)量大增。

　　但虹口內(nèi)環(huán)的新房市場依舊十分冷清。

　　未來兩年，虹口內(nèi)環(huán)及北外灘的供應(yīng)或?qū)⒂瓉硪粋€大爆發(fā)。

　　除已開啟認(rèn)購的金茂璞元外。

　　北外灘核心區(qū)，中糧·北外灘壹號，售樓處展廳已在近期開放。

　　華潤外灘瑞府、虹房集團(tuán)北外灘項(xiàng)目等高端盤都有望在今年入市。

　　舊改加速，土拍預(yù)熱，供應(yīng)爆發(fā)。

　　虹口邁出的每一步都在為北外灘的發(fā)展蓄勢。

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　　小結(jié)

　　陸家嘴成為上海金融之巔花了30年，而留給北外灘的時間只有10年。

　　從綠城12.66萬/㎡的樓板價，到金茂16.6萬/㎡的新房定價。

　　這一次，虹口要的或許不是追趕，而是重新定義“黃金三角”的格局。

　　近些年很多人會拿虹口北外灘和楊浦濱江相提并論。

　　但兩者的規(guī)劃能級并不相同。

　　北外灘是與外灘、陸家嘴錯位聯(lián)動的市級戰(zhàn)略區(qū)域，且發(fā)展速度迅猛。

　　而楊浦濱江更多是區(qū)域級更新項(xiàng)目，開發(fā)速度也相對較慢。

　　北外灘核心區(qū)從規(guī)劃到地王誕生僅用5年。

　　這種"虹口速度"在上海城市發(fā)展史上也是罕見的。

　　不過，北外灘面臨的挑戰(zhàn)也不容忽視。

　　與開發(fā)成熟的陸家嘴相比，北外灘需要在更短時間內(nèi)完成從拆遷到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的全流程。

　　與擁有歷史底蘊(yùn)的外灘相比，又缺乏獨(dú)特的文化IP。

　　如何在“黃金三角”中找準(zhǔn)差異化定位，成為決定北外灘成敗的關(guān)鍵。

　　至于說未來北外灘究竟能發(fā)展到什么高度。

　　這取決于虹口的執(zhí)行力。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。