隨著中國(guó)人口老齡化進(jìn)程加速，養(yǎng)老問題已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。截至2024年底，上海戶籍人口中60歲及以上老年人口占比高達(dá)37.6%，中心城區(qū)甚至超過(guò)40%。這一趨勢(shì)催生了巨大的養(yǎng)老需求，尤其是對(duì)高品質(zhì)、專業(yè)化養(yǎng)老公寓的需求日益凸顯。

養(yǎng)老公寓不僅是老年人安度晚年的居所，更是融合居住、醫(yī)療、社交等功能的重要載體。然而，當(dāng)前市場(chǎng)供給仍存在結(jié)構(gòu)性不足，如多人間為主、床均面積小等問題，無(wú)法充分滿足老年人對(duì)品質(zhì)生活的追求。在此背景下，上海養(yǎng)老公寓市場(chǎng)迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也對(duì)投資者和運(yùn)營(yíng)商提出了更高的要求。

仲量聯(lián)行基于對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的長(zhǎng)期觀察，梳理并總結(jié)出了養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)前的主流產(chǎn)品及其分布，并揭示了相關(guān)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，以期為運(yùn)營(yíng)者、投資者以及其他市場(chǎng)相關(guān)方提供參考。

當(dāng)前養(yǎng)老市場(chǎng)基本形成了以下幾類產(chǎn)品：

類型

特點(diǎn)

CCRC

（Continuing Care Retirement Community，持續(xù)照料社群）

規(guī)模大，通?？傮w床位數(shù)（房間數(shù)）達(dá)到上千的數(shù)量級(jí)；

往往涵蓋自理型公寓、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（養(yǎng)老院）、護(hù)理院或康復(fù)醫(yī)院等產(chǎn)品業(yè)態(tài)，有較大的活動(dòng)場(chǎng)地；

服務(wù)人群往往涵蓋年輕的活力老人、可以自理但精力有限的中高齡老人、需要照護(hù)的高齡老人等

全自理型公寓

通常以居住功能為主，有較大的活動(dòng)場(chǎng)地

居住人群往往以年輕的活力老人為主

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

命名上常常包含“養(yǎng)老院”、“頤養(yǎng)院”、“養(yǎng)護(hù)院”等

通常包含居住區(qū)、活動(dòng)區(qū)和內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，通常以幾百床為主

其中，“工商注冊(cè)制”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)偏向市場(chǎng)化的盈利模式，往往具有靈活創(chuàng)新空間設(shè)計(jì)、自主定價(jià)等特點(diǎn)

照護(hù)機(jī)構(gòu)

通常項(xiàng)目規(guī)模小、嵌入社區(qū)，通常以幾十床為主

通常項(xiàng)目為民政備案，分為全日制社區(qū)短期托養(yǎng)機(jī)構(gòu)（長(zhǎng)者照護(hù)之家）、社區(qū)老年人日間照護(hù)機(jī)構(gòu)等

護(hù)理院/

康復(fù)醫(yī)院

不屬于一般意義上的養(yǎng)老產(chǎn)品，屬于醫(yī)療機(jī)構(gòu)，需要獲得衛(wèi)健委審批

整體而言，上海養(yǎng)老公寓供給呈現(xiàn)中心城區(qū)高密度布局的特點(diǎn)。這主要是因?yàn)橹行某菂^(qū)人口密度高、老齡化水平高的人口特點(diǎn)；此外，中心城區(qū)建成度高、土地資源相對(duì)緊張，使得單個(gè)養(yǎng)老公寓規(guī)模相對(duì)較小，于是在空間分布上呈現(xiàn)更高的密度。

值得注意的是，部分區(qū)域受益于三甲綜合醫(yī)院為代表的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源、良好的生態(tài)環(huán)境和自然資源、與中心城區(qū)便利的交通連接等因素，受到養(yǎng)老公寓投資和運(yùn)營(yíng)方的青睞，并布局高品質(zhì)市場(chǎng)化養(yǎng)老公寓項(xiàng)目。

市場(chǎng)供給呈現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面，中心城區(qū)養(yǎng)老設(shè)施數(shù)量多、密度高、但品質(zhì)參差；另一方面，新興需求如專業(yè)照護(hù)、活力養(yǎng)老等細(xì)分領(lǐng)域存在顯著供給缺口。這種供需錯(cuò)配為具備專業(yè)能力的市場(chǎng)參與者提供了明確的發(fā)展窗口。

快速增長(zhǎng)的老年群體及品質(zhì)養(yǎng)老需求

以上海為例，截至2024年底，全市戶籍人口1537.98萬(wàn)人，60歲及以上老年人口577.62萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.6％，中心城區(qū)的老年人口占比普遍超過(guò)40%。

現(xiàn)有存量項(xiàng)目中，仍存在大量多人間為主（如三人間、四人間、六人間）或床均面積較?。ǎ?0平米）的項(xiàng)目。應(yīng)對(duì)這樣的情況，投資及運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)置換小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等方式，提供以雙人間為主的高品質(zhì)普惠型養(yǎng)老產(chǎn)品，釋放品質(zhì)養(yǎng)老需求。

城市更新及政策賦能

2024年，上海發(fā)布了《上海市推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》等政策，支持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化發(fā)展，增加高品質(zhì)服務(wù)供給。近期，上海發(fā)布了《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》，文件指出，支持一定時(shí)期內(nèi)商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換。在不影響遠(yuǎn)期商務(wù)辦公功能實(shí)現(xiàn)和符合安全、不影響相鄰關(guān)系等前提下，存量低效商務(wù)樓宇保持主體不變、產(chǎn)證性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變的情況下，允許在一定時(shí)期內(nèi)兼容相關(guān)業(yè)態(tài)。具體兼容業(yè)態(tài)和年限經(jīng)更新主體評(píng)估并經(jīng)區(qū)政府決策認(rèn)定后實(shí)施，年限不超過(guò)15年；建立全周期合同，實(shí)施后以樓宇更新后的功能業(yè)態(tài)進(jìn)行監(jiān)管。

結(jié)語(yǔ)：

擁抱銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，共譜養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)

上海養(yǎng)老公寓市場(chǎng)正處于快速發(fā)展期，巨大的需求與政策支持為投資者和運(yùn)營(yíng)商提供了廣闊舞臺(tái)。然而，成功的關(guān)鍵在于精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)升級(jí)，為老年人提供真正宜居、安心的養(yǎng)老環(huán)境。

未來(lái)，隨著城市更新和銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的深度融合，養(yǎng)老公寓將不再僅是居住空間，而是承載健康、快樂與尊嚴(yán)的“晚年家園”。對(duì)于行業(yè)參與者而言，抓住這一機(jī)遇，既是對(duì)社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，也是對(duì)市場(chǎng)潛力的挖掘。