2025年上半年，長租市場迎來新一輪調(diào)整。克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，上半年全國55城整體個人房源租金坪效為31.9元/㎡/月，同比降幅3.6%。將時間線拉長，2022年至今，個人房源租金已連續(xù)四年下行，且降幅不斷擴(kuò)大。

個人房源租金的持續(xù)下行對集中式公寓的沖擊并非 “一刀切”，城市規(guī)模與市場結(jié)構(gòu)成為影響傳導(dǎo)效應(yīng)的關(guān)鍵變量。

2025年上半年，集中式公寓供應(yīng)規(guī)模持續(xù)上漲，核心八城集中式公寓供應(yīng)規(guī)模已超125萬套，七城租金下滑，保租房占比高的四城跌幅更為顯著。

在整體租金波動下行的大環(huán)境下，核心八城仍有超百個板塊集中式公寓租金逆勢上揚(yáng)，這些 “抗跌” 板塊不僅抵御住市場下行壓力，甚至持續(xù)實現(xiàn)租金增長，成為長租公寓市場中的 “韌性單元”。

克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國55城整體個人房源租金坪效為31.9元/㎡/月，同比降幅3.6%，降幅較2024年同期擴(kuò)大1.2個百分點，這一數(shù)據(jù)既反映了租賃需求的疲軟，也暴露了市場供應(yīng)過剩的現(xiàn)實。

集中式公寓市場同樣面臨多城租金下行的壓力，但不同城市的表現(xiàn)卻呈現(xiàn)出明顯分化。通過對比核心八城的個人房源與集中式公寓租金坪效同環(huán)比變化，我們發(fā)現(xiàn)：上海、北京、深圳、廣州、杭州的集中式公寓租金降幅明顯低于個人房源；成都、武漢、南京則呈現(xiàn)相反態(tài)勢，個人房源租金降幅優(yōu)于集中式公寓。

這一市場分化的本質(zhì)在于城市間集中式公寓發(fā)展階段的差異性：

在北上廣深及杭州等集中式公寓高規(guī)模城市，由于行業(yè)集中度高、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度完善，疊加租客群體對標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的依賴性強(qiáng)、對品牌溢價的接受度高，使得租金體系具備更強(qiáng)的韌性；

成都、武漢、南京等中規(guī)模城市，受限于較低的市場滲透率，集中式公寓在定價權(quán)方面明顯弱勢，租金定價更容易受到個人房源 “比價效應(yīng)” 的沖擊，暴露出較大的價格波動性。

克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，核心八城集中式公寓平均租金101.14元/㎡/月，整體租金環(huán)比上漲0.07%，同比下降3.33%；核心八城集中式公寓租金坪效七城下滑，僅廣州出現(xiàn)回彈。

其中跌幅較大的城市，如成都、武漢、上海、深圳跌幅在4%-7%之間，這些城市保租房占比最高，直接拉低市場均價。

上海保租房占比已近六成，超過市場化房源規(guī)模，成為城市租賃供給的主力；成都保租房占比達(dá)46.5%，較此前提升明顯，隨著后續(xù)籌集房源的集中入市，其 “雙軌模式” 特征將更為突出。

而相對穩(wěn)定的城市，如南京、北京的保租房規(guī)模就相對較低，租金波動小。

至于唯一上漲的廣州，一方面受保租房沖擊較小，另一方面數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)增長帶動需求，形成“高端需求+優(yōu)質(zhì)供給”的良性循環(huán)。

在整體租金波動下行的大環(huán)境下，核心八城仍有超百個板塊集中式公寓租金逆勢上揚(yáng)。

如成都武侯區(qū)，在保租房集中供應(yīng)下租金依舊堅挺。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，成都保租房供應(yīng)聚焦核心區(qū)，占比超六成水平，整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)以“核心區(qū)為主、發(fā)展新區(qū)與近遠(yuǎn)郊協(xié)同”，覆蓋不同圈層居住需求，整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)健康。分區(qū)域租金價格看，武侯區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)三個區(qū)域租金坪效最高，均超78元/㎡/月；武侯區(qū)、天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)等城市核心區(qū)及發(fā)展新區(qū)租金表現(xiàn)堅韌，租金同比呈上漲趨勢。

成都武侯區(qū)集中式公寓租金保持堅挺，主要得益于作為傳統(tǒng)核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和穩(wěn)定的高需求支撐。作為成都醫(yī)療健康、科技和金融產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)，武侯區(qū)吸引了大量高收入就業(yè)人群，尤其是華西醫(yī)院、西部智谷等周邊的高素質(zhì)租客群體持續(xù)流入，推動租賃需求旺盛。同時，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源和成熟的地鐵交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步提升了居住吸引力。

又如上海楊浦區(qū)，在產(chǎn)業(yè)紅利下需求旺盛。

截至2025年上半年，上海保租房入市規(guī)模占城市整體規(guī)模近60%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，浦東新區(qū)、閔行等核心及近郊區(qū)域，因產(chǎn)業(yè)、人口集聚，保租房布局密集；遠(yuǎn)郊如金山、崇明，受發(fā)展定位、人口流量影響，供應(yīng)薄弱。從租金表現(xiàn)看，楊浦區(qū)租金同比上漲3.83%，成為唯一逆勢上漲的區(qū)域。

楊浦區(qū)區(qū)域高端產(chǎn)業(yè)集聚，作為上海科創(chuàng)中心重要承載區(qū)，擁有美團(tuán)、B站、得物等新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部，以及楊浦濱江、新江灣城等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高收體占比高，租賃支付能力強(qiáng)，推動租金穩(wěn)定。此外，2025年楊浦區(qū)土拍市場活躍，如保利置業(yè)以80199元/㎡樓面價競得定海社區(qū)地塊，成為單價地王，推動周邊房價及租金預(yù)期上升。

綜合超百個租金逆勢上揚(yáng)的集中式公寓板塊來看，主要有以下特點：

1.產(chǎn)業(yè)集聚+人口導(dǎo)入，租金韌性突出

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口流入創(chuàng)造大量租賃需求，使得長租公寓市場需求穩(wěn)定，租金具備上漲動力。同時，年輕上班族、科創(chuàng)人才，對長租公寓的品質(zhì)化、便捷化需求旺盛，推動運(yùn)營商提升產(chǎn)品與服務(wù)，反向鞏固板塊吸引力。

武漢金融街板塊為例，金融產(chǎn)業(yè)集聚帶來人才流入，租金同比漲幅達(dá)26.2% ，成為供需與價值共振的典型。

北京中關(guān)村板塊，依托科技產(chǎn)業(yè)集群，大量科創(chuàng)人才涌入，帶動長租需求攀升，租金同步增長14.3%。

上海東外灘、杭州未來科技城、廣州金融城板塊等板塊同理，依托產(chǎn)業(yè)聚集，為租賃市場注入穩(wěn)定客源，支撐租金 “抗跌” 上漲。

2. 配套完善提升居住價值，拉高租金水平

區(qū)域規(guī)劃、配套落地優(yōu)化居住環(huán)境，從交通通勤到生活消費，從教育資源到生態(tài)環(huán)境，多維提升板塊價值，使長租公寓資產(chǎn)更具 “抗跌” 屬性。

北京朝陽區(qū)的雙井板塊租金同比漲幅為14.2%，該區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，地鐵線路密集，多條公交線路覆蓋，便利的交通不僅方便了租客日常出行，還提升了區(qū)域的可達(dá)性和吸引力，使得租客更愿意為在該區(qū)域居住支付較高的租金。

在一些城市的發(fā)展新區(qū)，如上海浦東新區(qū)的航頭板塊，隨著區(qū)域交通規(guī)劃的逐步落地，交通條件得到了顯著改善，這也在一定程度上支撐了該板塊長租公寓租金的穩(wěn)定增長。廣州天河區(qū)的金融城板塊，周邊大型購物中心、商業(yè)街林立，餐飲、娛樂、購物等各類生活消費場所一應(yīng)俱全，租客的日常生活需求能夠得到高效滿足，憑借金融產(chǎn)業(yè)與配套協(xié)同，提升了板塊的吸引力和競爭力，從而增強(qiáng)了長租公寓資產(chǎn)的 “抗跌” 屬性，推動租金上漲。

在長租公寓市場整體承壓的背景下，核心區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)憑借其強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、持續(xù)的人口虹吸效應(yīng)以及完善的配套設(shè)施，展現(xiàn)出突出的市場韌性。這些區(qū)域不僅維持著穩(wěn)定的租賃需求，更通過“產(chǎn)城人”深度融合構(gòu)筑了租金的價值支撐。

在租金下行的周期中，不同市場主體需找準(zhǔn)自身定位，制定針對性策略。

對于運(yùn)營商而言構(gòu)建差異化運(yùn)營模式與能力非常重要。對核心高能級城市，頭部運(yùn)營商應(yīng)深化“產(chǎn)品+服務(wù)”雙軌創(chuàng)新機(jī)制。在硬件端，通過智能化改造與空間功能提升產(chǎn)品溢價；在服務(wù)端，構(gòu)建“基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化+增值服務(wù)個性化”體系，例如建立分級響應(yīng)機(jī)制、打造主題化社群IP、完善會員成長體系等。通過提升租客轉(zhuǎn)換成本與品牌忠誠度，形成脫離價格競爭的價值錨點，強(qiáng)化長期收益穩(wěn)定性。

對中等規(guī)模城市，運(yùn)營商需推進(jìn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型與成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。可探索“資產(chǎn)托管+收益分成”的聯(lián)營機(jī)制，通過輸出品牌管理與運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)快速擴(kuò)張；在成本控制方面，優(yōu)化供應(yīng)鏈體系降低物資成本，通過“低邊際成本+靈活定價”策略，構(gòu)建價格競爭緩沖區(qū)，應(yīng)對個人房源的價格沖擊。（來源：丁祖昱評樓市）

文章來源:丁祖昱評樓市