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合肥放寬商轉(zhuǎn)公,樓市變局幾何?

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家人們,今天又有大消息!8 月 13 日,合肥市住房公積金管理中心發(fā)布通告,再次放寬 “商轉(zhuǎn)公” 業(yè)務(wù)辦理年限。從 8 月 20 日起,2021 年 12 月 31 日(含)之前已發(fā)放的個(gè)人住房商業(yè)貸款,都能辦理轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)了。這已經(jīng)是今年第三次放寬,之前 4 月 20 日起可辦理 2019 年 12 月 31 日(含)前的,6 月 20 日起可辦理 2020 年 12 月 31 日(含)前的。

為什么合肥要連續(xù)放寬 “商轉(zhuǎn)公” 業(yè)務(wù)辦理年限呢?這里面門道可不少。首先,得從樓市大環(huán)境說起。前幾年合肥房價(jià)漲得厲害,很多人買房背上了高額商業(yè)貸款,利率高得嚇人。這幾年樓市調(diào)控,政策風(fēng)向變了,公積金貸款利率明顯低于商業(yè)貸款,能幫購房者省不少錢。打個(gè)比方,同樣貸款 100 萬,商業(yè)貸款 30 年,利率 5%,總利息得 93 萬多;公積金貸款同樣條件,利率 3.25%,總利息才 56 萬多,能省將近 40 萬!這可不是一筆小數(shù)目,所以很多人眼巴巴盼著能 “商轉(zhuǎn)公”。

從合肥樓市自身情況來看,截至 2025 年 7 月末,全市(含省直分中心)個(gè)貸率為 86.73%,市中心為 90.64% 。按照相關(guān)規(guī)定,當(dāng)個(gè)貸率低于 90% 時(shí),可開展 “商轉(zhuǎn)公” 貸款業(yè)務(wù);高于 95% 時(shí),暫停受理?,F(xiàn)在個(gè)貸率處于一個(gè)相對(duì)合適范圍,說明公積金資金池還有余力,能滿足更多人 “商轉(zhuǎn)公” 需求,這是政策放寬的一個(gè)重要前提。

再看看房價(jià)和銷量變化。新房方面,2025 年 7 月全城新房報(bào)價(jià) 17036 元 / 平,相比上月有 0.36% 的波動(dòng),各區(qū)價(jià)格有漲有跌,像廬陽、包河、蜀山等區(qū)域有小幅上漲,瑤海、巢湖等區(qū)域也有不同程度變化 。二手房 8 月全城報(bào)價(jià) 13400 元 / 平,相比上月下降 1.11%,廬陽、包河、蜀山等區(qū)域均有不同程度下跌 。從銷量上看,2024 年 12 月合肥市區(qū)新建商品住宅成交 49.81 萬平米,環(huán)比增長 38.8%,同比上漲 52.3%,當(dāng)時(shí)主要是房企年末沖刺業(yè)績、利好政策累積等因素推動(dòng) 。但進(jìn)入 2025 年,1 月份新房、二手房價(jià)格分別下降 0.1% 和 0.4% ,可見市場后續(xù)動(dòng)力不足。

這次放寬 “商轉(zhuǎn)公”,影響是多方面的。對(duì)購房者來說,最直接的就是降低了還款壓力。那些背負(fù)高息商業(yè)貸款的家庭,每個(gè)月能少還不少錢,生活質(zhì)量能提高不少,也能釋放一部分消費(fèi)能力,用于其他生活支出。對(duì)樓市而言,能刺激一部分觀望的購房者入場。本來因?yàn)楦哳~房貸壓力猶豫的人,現(xiàn)在看到 “商轉(zhuǎn)公” 放寬,覺得買房成本降低了,可能就會(huì)下定決心買房,這對(duì)提升樓市成交量有積極作用。從市場信心角度,政策的連續(xù)放寬,傳遞出政府穩(wěn)定樓市的決心,讓大家對(duì)樓市前景更有信心,一定程度上能阻止房價(jià)過快下跌。

我對(duì)這事看法很明確,合肥放寬 “商轉(zhuǎn)公” 是一招妙棋,但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從根本上來說,樓市問題是供需和價(jià)格的平衡問題。雖然 “商轉(zhuǎn)公” 能降低購房者成本,但如果房價(jià)依然超出大多數(shù)人承受范圍,樓市很難真正回暖。合肥這幾年房價(jià)雖然有調(diào)整,但部分區(qū)域房價(jià)還是偏高。就拿濱湖新區(qū)來說,二手房均價(jià)還在 19000 多元 / 平,對(duì)普通上班族來說,壓力還是太大。

另外,土地市場也得重視。前一陣合肥土地拍賣市場活躍,12 月底成功出讓 17 宗地塊,總成交額達(dá)到 179.6 億 。土地供應(yīng)多了,未來房源增加,理論上能平抑房價(jià)。但現(xiàn)實(shí)是,土地價(jià)格高,開發(fā)商拿地成本高,房價(jià)很難降下來。比如合肥軌道公司競得的地塊,單價(jià)和樓面價(jià)刷新記錄,這就意味著未來樓盤售價(jià)不會(huì)低。合肥在放寬 “商轉(zhuǎn)公” 同時(shí),應(yīng)該進(jìn)一步調(diào)控房價(jià)。一方面,控制土地出讓價(jià)格,別讓地價(jià)推高房價(jià);另一方面,加大保障性住房供應(yīng),讓更多人有房可住。只有這樣,樓市才能真正健康發(fā)展,老百姓才能買得起房,住得安心。家人們,你們對(duì)合肥 “商轉(zhuǎn)公” 這事怎么看?覺得樓市未來會(huì)怎么發(fā)展?歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論!



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