最近我們?cè)谔皆L了幾個(gè)城市的老城區(qū)，發(fā)現(xiàn)很多預(yù)制板樓房居民都面臨著一系列的難題。

很多老房子普遍存在墻體開(kāi)裂，房屋滲漏，隔音效果差，停車?yán)щy，甚至有的還出現(xiàn)了地基下沉等危機(jī)情況，

像這樣的生活環(huán)境亟待改善，不少老房居民也渴望拆遷換新。

不過(guò)好消息是，近年來(lái)國(guó)家層面及地方已經(jīng)響應(yīng)號(hào)召，加速推進(jìn)城市舊改政策，為居民帶來(lái)新的曙光，下面我們就來(lái)深入探討一下舊改政策所帶來(lái)的新機(jī)遇。

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中央明確舊改政策

在今年5月中央正式發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》中，就明確提到了妥善處理老房危房改造，并加快推進(jìn)D級(jí)危房的拆除改造，讓不少預(yù)制板樓房居民看到了契機(jī)。

根據(jù)消息，本輪拆遷將主要聚焦三類房屋，①存在安全隱患的危房及預(yù)制板樓房；②阻礙城市規(guī)劃的老舊小區(qū)；③基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的城中村。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)總面積有662億平方米，其中有不少是上世紀(jì)50至80年代建造的老預(yù)制板樓房，這些房子年久失修，結(jié)構(gòu)老化，鋼筋銹蝕，這些問(wèn)題都亟需改善。

只是于2015年棚改期間年均拆建600萬(wàn)套的盛況相比，今年，住建部明確的危舊房改造計(jì)劃預(yù)計(jì)只有100萬(wàn)套，所以拆遷規(guī)模顯然大不如前。

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補(bǔ)償機(jī)制變化

對(duì)于普通大眾來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是拆遷之后的補(bǔ)償問(wèn)題，

可以毫不夸張的說(shuō)，這一輪拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并非像過(guò)去那樣豐厚，

比如廣州白云區(qū)某個(gè)拆遷，最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只有每平方米7590元人民幣，這一差距引人深思。

鄭州金水區(qū)某個(gè)拆遷，盡管表面上提供了多樣化的補(bǔ)償方式，比如貨幣補(bǔ)償，安置房補(bǔ)償?shù)鹊?，但?shí)際上，政府更傾向于推廣“房票安置”模式。

在這個(gè)模式下，居民只要持有房票就可以去到指定區(qū)域買房，此舉不僅有利于開(kāi)發(fā)商快速去化，同時(shí)也降低了地方上的采收壓力，但是在一定程度上卻限制了居民的選擇權(quán)。

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城市更新浪潮誰(shuí)是受益者？

①城市管理者將受益匪淺

他們通過(guò)規(guī)劃和實(shí)施舊改項(xiàng)目，巧妙運(yùn)用“房票安置”，不僅推動(dòng)了城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，緩解了政府資金壓力，同時(shí)也助力開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存。

②建筑商以及材料供應(yīng)商

隨著裝配式建筑整治的推廣和城鎮(zhèn)房屋改造規(guī)模的擴(kuò)大，建筑商以及材料供應(yīng)商在迎來(lái)龐大的市場(chǎng)需求和投資機(jī)會(huì)。

另外，這兩年，裝配式建筑開(kāi)始在各地興起，比如福建，在發(fā)布的《施工臨設(shè)預(yù)制化應(yīng)用導(dǎo)則》中就明確強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步推動(dòng)了裝配式建筑的發(fā)展，

而所謂的裝配式建筑，就是房子建造不是現(xiàn)場(chǎng)澆筑，裝而是先在工廠里把房子的“零件”——比如墻壁、樓板、樓梯甚至陽(yáng)臺(tái)，按照設(shè)計(jì)圖紙?zhí)崆吧a(chǎn)好，然后運(yùn)到工地，像拼樂(lè)高一樣把這些零件組裝起來(lái)。

這一政策的落地，也預(yù)示著這一領(lǐng)域的廣闊前景。

③一些敏銳的投資者

有的投資者確實(shí)很敏銳的捕捉到了其中的投資商機(jī)，他們提前布局核心地塊的老小區(qū)，等待拆遷消息，以期在拆遷補(bǔ)償中獲得豐厚回報(bào)。

比如上海徐匯區(qū)拆遷消息一公布，周邊的租金就上漲了20%，可見(jiàn)，拆遷消息的市場(chǎng)影響力。

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為什么拆遷受益程度不同

很多人表示，這一輪拆遷，不同群體之間的受益程度存在顯著差異。

其實(shí)核心原因還是在資源的杠桿運(yùn)用上，一般來(lái)說(shuō)，普通人只有1套自住房，拆遷之后，也只能獲得1套新的安置房；

而投資者的情況則不同，他沒(méi)有足夠的資本進(jìn)行房產(chǎn)囤積，而建筑商則可以憑借技術(shù)儲(chǔ)備和政策支持，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)翻倍。

另外，新的安置模式同樣也存在隱性門檻，就比如說(shuō)房票安置，看似優(yōu)惠，實(shí)則可選擇的房源有限，而且超面積單價(jià)較高，如果不使用房票，則補(bǔ)償金額大打折扣。

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個(gè)人如何應(yīng)對(duì)？

住建部已經(jīng)明確——“A/B級(jí)修繕、C/D級(jí)拆除”的策略，此舉旨在實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，

但是對(duì)于普通大眾來(lái)說(shuō)，手里的房本究竟是新生活的船票還是要沉的船錨，這個(gè)就取決于個(gè)人的選擇和把握。

所以對(duì)于拆遷，個(gè)人還是要積極了解房屋鑒定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，深入去研究了解補(bǔ)償細(xì)則。

總之，只有真正讀懂劇本的人，才能避免任人擺布的命運(yùn)，從而實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償獲利最大化。

對(duì)于預(yù)制板房拆改工作，您有何見(jiàn)解？歡迎在留言區(qū)分享您的看法。