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在二手房交易中，稅費承擔往往是容易引發(fā)糾紛的環(huán)節(jié)。當合同中對稅費承擔的約定出現(xiàn)看似矛盾的條款時，該以哪條為準？買方能否以此為由解除合同？北京一起案例給出了答案：結(jié)合合同整體約定、交易習慣及相關(guān)證據(jù)，可確定稅費承擔方，買方以此為由解除合同屬違約，需承擔相應(yīng)責任。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）：邱晨

被告（反訴原告）：姚遠

第三人：丙公司（房地產(chǎn)經(jīng)紀公司）

（二）事件經(jīng)過

2023 年 7 月 27 日，經(jīng)丙公司居間服務(wù)，邱晨（出賣人）與姚遠（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定邱晨將位于北京市順義區(qū)的房屋（以下簡稱三號房屋）出售給姚遠，成交總價為 245.6 萬元。

合同簽訂后，姚遠分兩次向邱晨支付了定金共計 10 萬元。2023 年 8 月 16 日，邱晨提前解除租戶的租賃合同，將三號房屋交付給姚遠實際使用，并按約定于 2023 年 11 月 30 日前辦理了解押手續(xù)。

然而，在履行合同過程中，雙方就稅費承擔問題產(chǎn)生爭議。姚遠認為根據(jù)合同附件七的約定，增值稅和個人所得稅應(yīng)由出賣人邱晨承擔，而邱晨則主張合同明確約定所有稅費由買受人姚遠承擔。姚遠向中介表示不再購買房屋，邱晨明確表示不同意，要求繼續(xù)履行合同。

2023 年 11 月 25 日，姚遠向邱晨發(fā)送《解除合同通知書》，以邱晨拒絕承擔其應(yīng)承擔的個人所得稅等為由，主張解除合同，并要求邱晨雙倍返還定金及承擔其他違約責任。邱晨于次日簽收該通知書，但對此表示異議。

邱晨向法院提起訴訟，請求：1. 判令姚遠繼續(xù)履行雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；2. 判令姚遠支付購房款 235.6 萬元；3. 判令姚遠賠償違約金 49.12 萬元、律師費 5 萬元；4. 本案訴訟費用由姚遠承擔。

姚遠提出反訴，請求：1. 確認雙方簽訂的兩份《北京市存量房屋買賣合同》已于 2023 年 11 月 25 日解除；2. 判令邱晨雙倍返還定金 20 萬元；3. 判令邱晨承擔違約金 49.2 萬元；4. 訴訟費由邱晨承擔。

（三）查明事實

三號房屋于 2021 年 8 月 6 日登記在邱晨名下，性質(zhì)為商品房，建筑面積 91.96 平方米。

合同約定：邱晨應(yīng)于 2023 年 11 月 30 日前辦理抵押注銷手續(xù)；姚遠以貸款方式支付房款，首付款 193.6 萬元應(yīng)于 2023 年 11 月 30 日前支付，剩余房款 35 萬元以貸款方式支付；邱晨應(yīng)于 2023 年 10 月 1 日前交付房屋。

合同第八條約定：“在房屋過戶過程中產(chǎn)生的相關(guān)費用，依規(guī)定應(yīng)該由出賣人承擔的部分（包括但不限于所得稅、營業(yè)稅、教育附加稅、城建稅、土地增值稅、印花稅、綜合地價款等稅費）由買受人自愿承擔。如有特殊約定詳見附件七?！?/p>

合同附件七約定：“契稅由買受人實際承擔；增值稅由出賣人實際承擔；個人所得稅由出賣人實際承擔……”

合同第十四條約定：“經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方把房屋內(nèi)所有自己的家具家電不動送給乙方。此次產(chǎn)生的稅費由乙方承擔，如出現(xiàn)新政策，按照新政策執(zhí)行。甲方有 150 萬抵押，甲方在 2023 年 11 月 30 日前自行完成解押，后再進行貸款申請。乙方首付款最晚于 2023 年 11 月 30 日前給齊甲方后再完成過戶手續(xù)?！?/p>

2023 年 11 月 16 日，雙方又簽訂一份《北京市存量房屋買賣合同》（合同編號為 XXX，網(wǎng)簽合同），約定房屋成交總價為 88 萬元，附件七約定出賣人承擔所得稅、增值稅等，買受人承擔契稅等。

邱晨提交的與中介的電話錄音顯示，雙方當初約定邱晨拿凈得價，所有稅費由買方承擔，附件七的內(nèi)容系中介操作失誤所致。

丙公司經(jīng)辦人出庭作證，證實雙方約定稅費由買受人承擔，合同第十四條是雙方自行約定的補充內(nèi)容。

（四）爭議焦點

三號房屋交易產(chǎn)生的個人所得稅、增值稅等稅費應(yīng)由誰承擔？

姚遠是否有權(quán)解除合同？

雙方的違約責任如何認定？

二、案件分析

（一）稅費承擔的認定

合同中雖然附件七約定增值稅和個人所得稅由出賣人承擔，但結(jié)合全案證據(jù)可確定稅費應(yīng)由買受人姚遠承擔：

合同第八條明確約定，依規(guī)定應(yīng)由出賣人承擔的稅費部分由買受人自愿承擔，附件七的內(nèi)容與該約定存在較大差異，且現(xiàn)有證據(jù)不能證實附件七系雙方實際特別約定。

合同第十四條作為雙方自行約定的補充內(nèi)容，明確約定 “此次產(chǎn)生的稅費由乙方（買受人）承擔”，該約定更能體現(xiàn)雙方的真實意思表示。

在主合同已明確約定稅費負擔的情況下，姚遠并未對稅費負擔提出異議，不符合常理。

北京市二手房交易中普遍存在書面約定稅費全部由買方承擔、賣方獲得凈得價的交易模式，本案符合該交易習慣。

中介經(jīng)辦人出庭作證，證實雙方約定稅費由買受人承擔，丙公司亦認可其陳述內(nèi)容。

（二）合同解除的合法性

姚遠以邱晨拒絕承擔個人所得稅等為由解除合同，理由不成立：

如前所述，稅費應(yīng)由姚遠承擔，邱晨不存在拒絕承擔稅費的違約行為。

雙方約定的首付款支付時間為 2023 年 11 月 30 日前，而姚遠于 2023 年 11 月 25 日即發(fā)送解除合同通知書，此時尚未到首付款支付期限，更未到過戶交納稅款的時間。

姚遠的行為不符合《中華人民共和國民法典》中關(guān)于合同解除的法定情形，其單方解除合同的行為構(gòu)成違約。

（三）違約責任的承擔

姚遠單方解除合同構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任：

邱晨要求繼續(xù)履行合同、支付剩余購房款，符合合同約定和法律規(guī)定。

合同約定買受人根本違約時，應(yīng)承擔房屋總價款 20% 的違約金，邱晨主張的違約金金額過高，法院可酌情調(diào)整。

邱晨為維權(quán)支付的律師費，屬于因姚遠違約造成的損失，應(yīng)由姚遠承擔。

姚遠的反訴請求缺乏事實和法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

邱晨與姚遠于 2023 年 7 月 27 日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》繼續(xù)履行；

姚遠支付邱晨剩余購房款 193.6 萬元，于本判決生效之日起 30 日內(nèi)給付；

姚遠支付邱晨剩余購房款 35 萬元，于本判決生效之日起 60 日內(nèi)給付；

邱晨收到上述房款后七日內(nèi)協(xié)助姚遠將北京市順義區(qū)房屋（三號房屋）權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至姚遠名下，所需全部稅費（包括但不限于所得稅、營業(yè)稅、教育附加稅、城建稅、土地增值稅、印花稅、綜合地價款等稅費）由姚遠承擔；

姚遠支付邱晨違約金 10 萬元，于本判決生效之日起 30 日內(nèi)給付；

姚遠支付邱晨律師費 5 萬元，于本判決生效之日起 30 日內(nèi)給付；

本判決未盡事宜，雙方按照 2023 年 7 月 27 日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》的約定繼續(xù)履行；

駁回姚遠的全部反訴請求。

四、案件啟示

（一）簽訂合同需謹慎，明確稅費承擔條款

二手房交易中，稅費承擔是重要條款，雙方應(yīng)在合同中作出清晰、明確的約定，避免出現(xiàn)歧義。對于合同中的格式條款和補充條款，要仔細核對，確保內(nèi)容一致。如有特殊約定，應(yīng)在顯著位置明確標注，避免因條款矛盾引發(fā)糾紛。

（二）遵循交易習慣，理解合同真實意思

在二手房交易中，“賣方凈得價、買方承擔全部稅費” 是常見的交易模式。簽訂合同時，雙方應(yīng)充分理解該交易模式的含義，明確合同中關(guān)于稅費承擔的約定是否符合該模式。如有疑問，應(yīng)及時向中介或?qū)I(yè)人士咨詢，避免后續(xù)產(chǎn)生誤解。

（三）審慎行使解除權(quán)，違約需承擔責任

合同解除權(quán)的行使應(yīng)符合法律規(guī)定和合同約定。買方不能僅憑合同中的個別條款或自身對條款的片面理解，隨意主張解除合同。如單方解除合同構(gòu)成違約，需承擔繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失等違約責任。

（四）留存相關(guān)證據(jù)，維護自身合法權(quán)益

在交易過程中，雙方應(yīng)注意留存與合同簽訂、履行相關(guān)的證據(jù)，如合同文本、付款憑證、溝通記錄、中介證言等。當發(fā)生糾紛時，這些證據(jù)有助于法院查明事實，維護自身的合法權(quán)益。

本案的判決提醒我們，在房屋買賣交易中，雙方應(yīng)秉持誠信原則，嚴格履行合同約定。對于合同條款的理解，應(yīng)結(jié)合合同整體內(nèi)容、交易習慣及相關(guān)證據(jù)綜合判斷，避免因片面解讀條款而引發(fā)不必要的糾紛。同時，在發(fā)生爭議時，應(yīng)通過協(xié)商、調(diào)解等方式妥善解決，協(xié)商不成的，可依法向法院提起訴訟，維護自身的合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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