最近，樓市的中介圈似乎有些不太“太平”，7月底，貝殼開始普及買方0中介費(fèi)、賣方承擔(dān)3%中介費(fèi)政策，在北京、上海、廣州等地開始試運(yùn)行，目前成都部分區(qū)域也已經(jīng)執(zhí)行，雖說(shuō)該政策針對(duì)的是急售房源的業(yè)主并且非強(qiáng)制普及，但是也引起了“軒然大波”，不少房主表示，這操作簡(jiǎn)直是拿房主當(dāng)日本人整了，本來(lái)房子就難賣，這么一弄，成本又上來(lái)了。

到了沈陽(yáng)，中介行業(yè)同樣正在經(jīng)歷一場(chǎng)變革。7月初，相信大家的朋友圈一定被一條消息刷屏了，貝殼系將中介費(fèi)調(diào)整為賣方2%、買方1%，總傭金率升至3%。

而近日，沈陽(yáng)貝殼秋雷行動(dòng)正式開啟，針對(duì)新房返傭、新房飛單等問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格整治，沈陽(yáng)新房、二手房中介市場(chǎng)，都迎來(lái)了重大變革。

成本、矛盾雙雙轉(zhuǎn)移

在這場(chǎng)變革的背后，是沈陽(yáng)23.7萬(wàn)套二手房庫(kù)存的巨大壓力，更是行業(yè)洗牌期的真實(shí)寫照。

一直以來(lái)，沈陽(yáng)二手房掛牌量始終高居不下，如今更是達(dá)到了23.6萬(wàn)套，按每年5-6萬(wàn)套的去化速度，庫(kù)存消化需4年以上。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，貝殼憑借70%以上的市占率，開始選擇將成本壓力向賣方傾斜。

賣方而言，1%的傭金漲幅看似不多，卻可能引發(fā)連鎖反應(yīng)。以一套100萬(wàn)的房子為例，以前買賣雙方各付1萬(wàn)，現(xiàn)在賣方要付2萬(wàn)，買方1萬(wàn)，表面看買方省了錢，但房主可能要求漲價(jià)，最終成本還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，我們也可以看看接下來(lái)的數(shù)據(jù)，二手房成交均價(jià)是否上漲。

再看買方，看似中介費(fèi)省了，但是“羊毛出在羊身上”，以后想講價(jià)可能就更難了，所以最后還是會(huì)回到買賣雙方的拉扯之上。

小中介的“免費(fèi)”生存邏輯

與此同時(shí)，與貝殼形成鮮明對(duì)比的是小中介的"免費(fèi)革命"。如今，越來(lái)越多的中介打出"零中介費(fèi)""新房傭金全返"的廣告。最近，小編還在社交媒體上刷到"1800元全包"的視頻，雖然價(jià)格低廉，但是包括查檔、過(guò)戶、按揭等所有手續(xù)，畢竟小中介相對(duì)于貝殼這種大平臺(tái)而言具備一定的成本優(yōu)勢(shì)，因此這種直接擊穿行業(yè)底價(jià)的模式，直接吸引了大量預(yù)算有限的剛需客群。

但免費(fèi)服務(wù)并非沒(méi)有代價(jià)，我們也知道，中介行業(yè)的從業(yè)者始終良莠不齊，尤其在利益的趨勢(shì)之下，部分人可能為追求成交速度，簡(jiǎn)化交易流程，忽視風(fēng)險(xiǎn)把控，就比如，在"帶押過(guò)戶"等復(fù)雜交易中，有些專業(yè)度不足的中介可能就會(huì)導(dǎo)致糾紛。

因此不論如何，大家在選擇中介的時(shí)候一定要擦亮雙眼，不要被一些眼前的小小利益蒙蔽雙眼，市場(chǎng)上專業(yè)、有責(zé)任心的中介朋友還是不占少數(shù)的，比如我們棟察樓市“經(jīng)紀(jì)人智庫(kù)”的伙伴們，就始終能夠給大家提供最為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

未必是誰(shuí)贏誰(shuí)輸更可能是“分層共存”

在當(dāng)下二手房市場(chǎng)環(huán)境之下，即使中介費(fèi)上漲，貝殼的市場(chǎng)占有率也很難被徹底顛覆，畢竟總有客戶愿意為“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)交易”付費(fèi)，尤其是在房產(chǎn)這種大額交易里。但在沈陽(yáng)也很難做到像北京上海那樣兒實(shí)行賣方全額付費(fèi)的情況了，因?yàn)橐坏q太多，就會(huì)把客戶推向其他中介。

而小中介的“零傭金”模式也難成主流，如果糾紛案例持續(xù)增多，市場(chǎng)會(huì)教育購(gòu)房者“低價(jià)有坑”，部分客戶會(huì)回流到主流中介。但是它們也能在特定市場(chǎng)占據(jù)一席之地，就比如一些剛需產(chǎn)品、或者低總價(jià)二手房，因?yàn)檫@些客群對(duì)價(jià)格的敏感度遠(yuǎn)高于風(fēng)險(xiǎn)。

因此，為了市場(chǎng)可能會(huì)形成“分層”，就像新房市場(chǎng)一樣，貝殼做服務(wù)+安心，小中介可以服務(wù)價(jià)格敏感型客戶促使快速成交，至于那些既無(wú)品牌又無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的中介，大概率會(huì)在洗牌中生存的更加艱難。

說(shuō)到底，這場(chǎng)博弈的核心不是中介費(fèi)該2%還是1888元，而是沈陽(yáng)樓市在高庫(kù)存壓力下，逼著中介行業(yè)回答一個(gè)問(wèn)題，你的價(jià)值到底是達(dá)成交易，還是保障交易安全的前提下達(dá)成交易，歸根結(jié)底，只有滿足購(gòu)房者需求，才能真正的發(fā)展下去。