近年來(lái)，從一線城市到各地方城市，整體房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出下行走勢(shì)。

不少購(gòu)房者開(kāi)始陷入困惑，究竟哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)才是最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)？買了房之后價(jià)格會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌？

預(yù)計(jì)今年下半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)重要轉(zhuǎn)折，馬云多年前的預(yù)測(cè)或?qū)⒅鸩絻冬F(xiàn)。

馬云預(yù)言逐漸兌現(xiàn)

還記得幾年前大家爭(zhēng)先恐后搶購(gòu)新房的場(chǎng)景嗎？那時(shí)無(wú)論是核心城市還是三四線小城，新樓盤一開(kāi)盤就被搶購(gòu)一空，二手房掛牌后也往往很快成交。

然而2017年馬云提出“未來(lái)房?jī)r(jià)如蔥”的觀點(diǎn)時(shí)，很多人認(rèn)為只是玩笑話。如今再看房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，當(dāng)初的預(yù)測(cè)似乎正在變成現(xiàn)實(shí)。

以東北某地級(jí)市為例，最近當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介朋友圈流傳著一條信息：市中心一套90平方米的精裝房，總價(jià)僅15萬(wàn)元。

這種價(jià)格放在五年前幾乎不可想象，那時(shí)類似房產(chǎn)至少需要50萬(wàn)元。

更令人感慨的是，即便價(jià)格大幅下調(diào)，該房源依然掛出三個(gè)月才成交。

不僅小城市面臨困境，一線城市同樣承受壓力。

以上海外環(huán)外某住宅小區(qū)為例，去年單價(jià)還能維持在5萬(wàn)元，今年已降至3.5萬(wàn)元，即便如此，每月成交數(shù)量也僅有寥寥一兩套。

小區(qū)門口的房產(chǎn)中介門店，從去年高峰期的8家銳減至目前僅剩2家，剩余門店也處于艱難維持狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)者坦言能保本已屬不易。

購(gòu)房需求減弱的同時(shí)，房企運(yùn)營(yíng)也面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

今年房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)總額高達(dá)3萬(wàn)億元，許多頭部房企都面臨資金壓力。

此前一家全國(guó)排名前十的地產(chǎn)公司推出“房?jī)r(jià)下跌補(bǔ)差價(jià)”政策，承諾購(gòu)房者若一年內(nèi)所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)格下跌可獲差價(jià)補(bǔ)償。

即便如此，市場(chǎng)反應(yīng)依然冷淡，畢竟沒(méi)人愿意剛購(gòu)房就遭遇資產(chǎn)縮水。

在多重壓力下，房企不得不尋求轉(zhuǎn)型。

萬(wàn)科正積極布局物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，在全國(guó)范圍內(nèi)建設(shè)數(shù)十個(gè)大型物流園區(qū)，主要面向電商平臺(tái)出租。

龍湖集團(tuán)則將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營(yíng)，旗下商場(chǎng)和寫(xiě)字樓出租率長(zhǎng)期維持在90%以上。

過(guò)去依靠建房賣房賺取高額利潤(rùn)的時(shí)代，看來(lái)已經(jīng)一去不返。

那么，究竟是哪些因素導(dǎo)致了這種市場(chǎng)變化？

購(gòu)房熱情為何降溫？

首先，房?jī)r(jià)波動(dòng)與年輕人觀念轉(zhuǎn)變密切相關(guān)。

以往結(jié)婚必須購(gòu)房，父母往往傾盡積蓄幫助子女支付首付。如今00后群體更傾向于租房生活，追求更高自由度，不愿被房貸束縛。

深圳一位95后女性小王與男友相戀三年，近期討論婚事。

雙方父母希望他們?cè)谏钲谫?gòu)房，但小王經(jīng)過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)：即便購(gòu)買60平米小戶型，首付仍需百萬(wàn)元，30年貸款每月還款近兩萬(wàn)元。

她表示：“我們兩人月收入合計(jì)三萬(wàn)余元，扣除房貸后生活壓力巨大，不如選擇租房，將資金用于旅行和自我提升?！?/p>

類似小王這樣的年輕人越來(lái)越多，直接導(dǎo)致購(gòu)房需求顯著下降。

再加上過(guò)去幾年人口總量減少4700萬(wàn)，未來(lái)潛在購(gòu)房者數(shù)量將持續(xù)減少。

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也在加速租房時(shí)代的到來(lái)。

當(dāng)前企業(yè)裁員現(xiàn)象頻發(fā)，居民收入增速放緩，年輕人普遍傾向“躺平租房”，不愿接手高價(jià)房產(chǎn)。

政府正積極推進(jìn)“商改租”“工改租”政策，將部分商業(yè)與工業(yè)用房改造為租賃住房。

這些舉措或?qū)⑼苿?dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

未來(lái)租房市場(chǎng)將更加規(guī)范化，房源供給也將持續(xù)增加，對(duì)暫時(shí)不打算購(gòu)房的人群而言，租房或?qū)⒊蔀橹髁鬟x擇。

值得注意的是，國(guó)家持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，今年各地計(jì)劃新開(kāi)工保障房超過(guò)200萬(wàn)套，這也促使更多人放棄購(gòu)房計(jì)劃。

不過(guò)，2025年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)兩個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，可能引發(fā)行業(yè)重大變革...

三大轉(zhuǎn)折點(diǎn)重塑市場(chǎng)格局

首先，一線城市開(kāi)始放松高端住宅限價(jià)政策，這一信號(hào)意義重大。

過(guò)去高端住宅價(jià)格受到嚴(yán)格限制，如今政策松綁后，這類項(xiàng)目?jī)r(jià)格可能出現(xiàn)顯著波動(dòng)。

其次，三四線城市啟動(dòng)“棚改2.0”計(jì)劃，采用“房票安置”方式定向去庫(kù)存。

即向拆遷戶發(fā)放購(gòu)房房票，引導(dǎo)其購(gòu)買現(xiàn)有商品房以消化庫(kù)存。

第三，現(xiàn)房銷售占比逐步上升，“取消公攤”政策也開(kāi)始試點(diǎn)。

未來(lái)購(gòu)房者將能直觀了解房屋實(shí)際狀況，避免公攤面積帶來(lái)的爭(zhēng)議，購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)成為行業(yè)新重點(diǎn)。

盡管購(gòu)房政策持續(xù)調(diào)整，但普通消費(fèi)者究竟應(yīng)抓住時(shí)機(jī)入場(chǎng)，還是選擇退出市場(chǎng)觀望？

普通購(gòu)房者應(yīng)對(duì)策略

對(duì)于有實(shí)際居住需求的購(gòu)房者，目前或許正是淘金時(shí)機(jī)，但需警惕三大風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。

第一大風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：人口持續(xù)外流城市的遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤，這類資產(chǎn)需堅(jiān)決回避。

例如部分小城市，年輕人大量流向大城市，人口持續(xù)減少，遠(yuǎn)郊房產(chǎn)市場(chǎng)需求低迷。

第二大風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：中小房企開(kāi)發(fā)的期房項(xiàng)目。

近年多家中小房企出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題，爛尾樓事件頻發(fā)。購(gòu)房者可能面臨資金投入?yún)s無(wú)法收房的困境。

為穩(wěn)妥起見(jiàn)，剛需購(gòu)房者應(yīng)優(yōu)先選擇品牌實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，或直接選擇現(xiàn)房交易，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

第三大風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：老舊學(xué)區(qū)房。

當(dāng)前教育政策頻繁調(diào)整，多校劃片、教師輪崗等新政出臺(tái)后，傳統(tǒng)老舊學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯減弱。

最后建議，無(wú)論市場(chǎng)如何變化，購(gòu)房者都應(yīng)回歸居住本質(zhì)，消除焦慮情緒。

當(dāng)前“房產(chǎn)≠財(cái)富”的觀念已成為共識(shí)，未來(lái)房產(chǎn)保值關(guān)鍵在于地段和配套資源，而非簡(jiǎn)單囤積居奇。

對(duì)普通消費(fèi)者而言，最佳策略是提升現(xiàn)金流水平，降低負(fù)債比例，密切關(guān)注政策動(dòng)向，等待政策紅利釋放窗口期。

或許某天政策利好出臺(tái)，恰好符合自身需求時(shí)再出手購(gòu)房也為時(shí)不晚。

總之，在房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈變動(dòng)時(shí)期，保持理性判斷至關(guān)重要，應(yīng)避免盲目跟風(fēng)，穩(wěn)扎穩(wěn)打才是上策。

參考文獻(xiàn)