威海216套房1元流拍，深圳買家仍在博弈？

深圳1元房狂歡：多少人賭上了半生積蓄？

廣東新規(guī)堵死"轉(zhuǎn)正"路，1元房還敢撿漏嗎？

1元房收割深圳窮人！誰在背后數(shù)錢？

在深圳法拍市場，一套龍崗區(qū)龍西樓嚇新圍的35.25㎡住宅，正以1元起拍價進入倒計時。平臺數(shù)據(jù)顯示，該房源吸引1812次圍觀、37人設置提醒，卻尚未有人報名。這并非孤例——2024年11月以來，龍崗同一社區(qū)已成交27套1元房，22㎡戶型最高拍到20.7萬。但7月廣東新規(guī)明確“小產(chǎn)權(quán)房不得登記”，為這場資本博弈蒙上陰影。

1元起拍本質(zhì)是吸引眼球的營銷策略?；厮?月深圳松崗案例：一套55㎡三房以1元起拍引發(fā)48輪競價，最終以36萬元成交，但買家寧可損失3萬保證金也要悔拍。類似情況在2023年同社區(qū)已多次上演，多套悔拍房源重新掛牌30-60萬元后全部流標。而在沙井，一套70㎡電梯房經(jīng)87輪角逐拍出52.2萬元，另一套54㎡統(tǒng)建樓以33.9萬元成交。這些案例折射出小產(chǎn)權(quán)法拍市場的矛盾生態(tài)——圍觀者眾，但實際參與者不足3%。

觀察成交規(guī)律可發(fā)現(xiàn)三個特征：

小戶型主導：龍崗成交的27套房源中，35.25㎡及22㎡戶型占比超八成，總價集中在15-33萬元區(qū)間；

舊改預期驅(qū)動：多數(shù)標的明確標注“拆遷賠償歸買受人”，如龍崗房源正處于舊改范圍，刺激買家博取補償收益；

非標交易限制：所有1元房均屬無證小產(chǎn)權(quán)，需一次性付款，交易憑證僅為“歷史遺留回執(zhí)+律師見證”。

今年7月，廣東發(fā)布《關于加快解決國有建設用地上不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導意見》，明確“小產(chǎn)權(quán)房一律不得登記”，徹底關閉轉(zhuǎn)正通道。即便如此，仍有買家為拆遷預期買單。深圳某律師事務所負責人透露：“拆遷權(quán)益轉(zhuǎn)讓存在信息黑箱。曾有一房主將同一套房源權(quán)益分別賣給三人，買家無法核實真實權(quán)屬?！备杈璧氖牵粼瓨I(yè)主存在債務糾紛，即便完成交易，房屋仍可能遭法院查封。

交易機制的漏洞也不容忽視。多數(shù)1元拍賣由商業(yè)機構(gòu)運作，其規(guī)則缺乏司法拍賣的強制性。參考某地方法院判例：某標的1元起拍引發(fā)激烈競價，但因未達1178萬元保留價最終流拍，法院認定“1元成交不等于有效交易”。部分機構(gòu)通過“轉(zhuǎn)讓合同+律師見證”包裝無證房，但糾紛發(fā)生時，買家常面臨投訴無門的困境。

成本核算更需謹慎。以小產(chǎn)權(quán)房密集的松崗片區(qū)為例，商品房均價約3萬元/㎡，而同類法拍房單價僅6500元。但無法貸款導致資金壓力倍增，若遇拖欠物業(yè)費或長期租約，清場費用可能高達數(shù)萬元。某競拍者坦言：“35㎡房拍得20萬，但補繳十年物業(yè)費加清場支出近5萬，性價比優(yōu)勢被大幅削弱?！?/p>

市場真相：誰在推動1元風潮？
2025年6月，全國法拍平臺新增278套1元起拍房，其中山東威海乳山獨占216套。當?shù)刂薪橥嘎叮骸昂＞胺恳?strong>跌破7萬/套仍難出手，1元起拍只為引流?！边@種模式在深圳、上海等城蔓延，實則反映二手房市場的焦慮：

投資房產(chǎn)深陷流動性困局：深圳二手房掛牌量較去年同期增41%，平均成交周期拉長至138天；

買家決策邏輯轉(zhuǎn)變：6月法拍房平均成交折價率降至31.3%，顯示購房者更關注地段而非絕對低價；

平臺流量爭奪戰(zhàn)白熱化：某拍賣機構(gòu)運營總監(jiān)直言：“1元起拍是獲客工具，圍觀量提升百倍才算成功?！?/p>

識破噱頭的四個維度
在首都經(jīng)貿(mào)大學教授趙秀池看來，“法拍房低價源于風險溢價”。針對小產(chǎn)權(quán)1元房，參與前需做足四重準備：

核查產(chǎn)權(quán)歸屬：向街道辦核實拆遷計劃，要求法院出具清場承諾書；

測算隱性成本：預留20%資金覆蓋稅費、欠費及潛在訴訟支出；

放棄投機心態(tài)：廣東新規(guī)已堵死轉(zhuǎn)正路徑，僅適合確有自住需求者；

確保資金儲備：需備足全款及額外應急資金，避免資金鏈斷裂。

1元法拍房如同多棱鏡，既折射流量經(jīng)濟下的營銷狂歡，也映照普通人的安居夢想。當深圳某法拍顧問說出“撿漏的前提是讀懂規(guī)則”時，或許更該深思：真正的機會永遠屬于理性者——他們既能看到價格標簽，更懂得識別代價暗碼。

你會為一紙拆遷承諾押注半生積蓄嗎？
若明知無法過戶，35㎡的空間價值幾何？