連平系廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)

編者按：本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是否進(jìn)入尾聲？當(dāng)前樓市恢復(fù)的基礎(chǔ)是否已經(jīng)牢固？鳳凰網(wǎng)《問渠人物》專訪了中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、廣開首席產(chǎn)研院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平，探討后續(xù)市場(chǎng)演變。

鳳凰網(wǎng)：近日，北京購(gòu)房政策松動(dòng)，五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)。作為風(fēng)向標(biāo)的一線城市政策調(diào)整，您認(rèn)為釋放了什么信號(hào)？對(duì)后市會(huì)帶來哪些影響？

連平：北京購(gòu)房政策的松動(dòng)是指符合該市商品住房購(gòu)買條件的居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。需要注意的是，五環(huán)以外不再限制購(gòu)房套數(shù)，絕不是解除限購(gòu)，居民商品住房購(gòu)房條件仍嚴(yán)格要求。

作為一線、具有風(fēng)向標(biāo)作用的城市政策調(diào)整，其信號(hào)意義應(yīng)該是比較清晰的。即一線城市政策將會(huì)松動(dòng)，但不會(huì)像二、三、四線城市那樣全面地松動(dòng)，而是結(jié)構(gòu)性松動(dòng)；同時(shí)有機(jī)地結(jié)合城市建設(shè)的其他目標(biāo)，有的放矢的進(jìn)行政策調(diào)整，更好地促進(jìn)產(chǎn)城融合職住平衡。

從政策設(shè)計(jì)看，此次松動(dòng)是從北京的實(shí)際（有五環(huán)空間）出發(fā)，既適應(yīng)構(gòu)建北京新的城市發(fā)展格局的需要，引導(dǎo)住房需求向五環(huán)外延伸，促進(jìn)城市新區(qū)的拓展；也可以增加政策的柔性，更好地滿足居民家庭多樣化改善性住房需求?？赡艽嬖诘膯栴}是，由于五環(huán)外購(gòu)房需求本身較小，未來能否有效地提供符合五環(huán)外需求特征的供給。

北京政策的結(jié)構(gòu)性松動(dòng)對(duì)其他一線城市的下一步政策會(huì)有一定的啟發(fā)，如上海和廣州。在全面松動(dòng)條件不具備的情況下，這些一線城市也可以參考北京的做法，比如上海的外環(huán)以外局部地區(qū)，或其他方向進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的放松。但對(duì)深圳來說，因其城市地域空間相對(duì)狹小，不具備采取與北京相同做法的條件?？傮w來看，下一階段，一線城市的政策松動(dòng)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，方向是結(jié)構(gòu)性的。

鳳凰網(wǎng)：年初您提出“本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整逐步進(jìn)入尾聲”，到現(xiàn)在又過半年，當(dāng)前樓市恢復(fù)的基礎(chǔ)是否已經(jīng)牢固？

連平：本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍在深度進(jìn)行，其持續(xù)的時(shí)間比市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)更長(zhǎng)一些。當(dāng)前樓市具有以下值得關(guān)注的特點(diǎn)：

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體繼續(xù)下行。包括銷售放緩，1-7月全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比下跌4.0%；全國(guó)商品房庫銷比升值6.8，去庫壓力不減；70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)承壓，其中一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比負(fù)增長(zhǎng)，二、三線城市房?jī)r(jià)延續(xù)跌勢(shì)；房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)大，1-7月房地產(chǎn)投資累計(jì)同比下跌12%；房企資金狀況邊際趨緊，1-7月房企到位資金同比下跌7.5%，較6個(gè)月擴(kuò)大了3個(gè)百分點(diǎn)，住房銷售放緩導(dǎo)致定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款收入減少。

二是居民部門杠桿率高位震蕩回落。截止2025年二季度末，居民部門杠桿率為61.1%，較2020年末下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前居民部門杠桿率已處于全球平均水平，居民的負(fù)債有所透支。按揭貸款是購(gòu)房需求的重要支持性資源，其杠桿率達(dá)到較高水平后平穩(wěn)下來，是有支取能力需求放緩的重要表現(xiàn)。

三是居民部門對(duì)房地產(chǎn)信心不足。據(jù)央行調(diào)查，儲(chǔ)戶對(duì)房?jī)r(jià)上漲的信心自2021年第三季度開始持續(xù)下降，較“十三五”時(shí)期的27.3%的平均值減少了11.4個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)預(yù)期持續(xù)下行是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)客大幅退出的重要因素之一。自2022年以來，不少國(guó)內(nèi)大型房企出現(xiàn)“暴雷”，導(dǎo)致其商品房竣工端持續(xù)走弱，房屋實(shí)際完工期被拉長(zhǎng)，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)期房結(jié)房的信心明顯減弱。四是房企風(fēng)險(xiǎn)敞口顯著擴(kuò)大。房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的問題之一?！笆奈濉睍r(shí)期，房企信用違約激增，總計(jì)違約金額是“十三五”時(shí)期違約規(guī)模的24倍，占市場(chǎng)信用違約金額比例從“十三五”時(shí)期的4.5%大幅升至65.5%，余額平均違約率從2.6%大幅升為44%。受此影響，國(guó)際著名和國(guó)內(nèi)主要評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)持續(xù)下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)商信用評(píng)級(jí)，甚至對(duì)部分信用風(fēng)險(xiǎn)極高的企業(yè)予以撤銷評(píng)級(jí)的做法，主要理由便是對(duì)上述公司流動(dòng)性指標(biāo)的悲觀預(yù)期。

鳳凰網(wǎng)：中央城市工作會(huì)議提出“高質(zhì)量開展城市更新”“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”對(duì)穩(wěn)樓市會(huì)起到什么作用？

連平：本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整有著深層次的背景。一是人口負(fù)增長(zhǎng)和老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和中長(zhǎng)期投資產(chǎn)生持續(xù)的內(nèi)在影響。二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)減慢導(dǎo)致購(gòu)房需求增長(zhǎng)受限。三是宏觀經(jīng)濟(jì)增速逐步放緩帶動(dòng)收入增長(zhǎng)放緩，致使居民購(gòu)房能力減弱。四是居民住宅水平已升至中等偏高水平，在收入增長(zhǎng)有限的同時(shí)，改善性需求相應(yīng)減弱。五是居民部門杠桿率高位徘徊，雖有所回落但仍處在較高水平，對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生一定的抑制作用。六是庫存水平處于歷史高位，全國(guó)絕大部分的市場(chǎng)都是供大于求。在這種情況下，說樓市恢復(fù)的基礎(chǔ)是否牢固為時(shí)過早。在大面積政策松動(dòng)的背景下，一線城市銷售狀況還未明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)尚且有漲有跌，樓市整體性恢復(fù)的基礎(chǔ)尚需時(shí)日進(jìn)行整固。

中央城市工作會(huì)議提出的構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，與2024年10月住建部提出的關(guān)于加力擴(kuò)圍城中村改進(jìn)的計(jì)劃表述基本一致。參考上一輪棚改貨幣化（2014-2019年）的進(jìn)程，預(yù)計(jì)“十五五”時(shí)期相關(guān)住房保障財(cái)政支出資金規(guī)模約5000億元，可以帶動(dòng)保障性住房貸款余額凈增加約2.5萬億元，每年實(shí)際進(jìn)行城中村改造實(shí)施計(jì)劃的數(shù)量可能增至150萬套-200萬套，如果按照每套保障性住房為50平方米，總計(jì)推動(dòng)住房總需求3.7-5億平方米。如果這一規(guī)則能夠不折不扣地落地，將會(huì)是一個(gè)十分可觀的增量需求，對(duì)平衡市場(chǎng)總體供求關(guān)系可以發(fā)揮十分明顯的積極作用。

鳳凰網(wǎng)：據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一二線城市庫存去化周期已回落至20個(gè)月以內(nèi)，不過三四線仍達(dá)30個(gè)月，您認(rèn)為市場(chǎng)完成探底需要滿足哪些條件？

連平：本輪調(diào)整是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性和趨勢(shì)性的深度調(diào)整，是人口、城鎮(zhèn)化、收入等宏觀因素以及受宏觀因素長(zhǎng)期影響的居民部門杠桿率、住宅水平、庫存水平、行業(yè)政策、房企經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)等行業(yè)發(fā)生深刻變化的結(jié)果。因此市場(chǎng)完成探底難以一蹴而就，需要需求和供給兩方面經(jīng)過一個(gè)階段的調(diào)整和適應(yīng)。

從宏觀層面看，市場(chǎng)完成探底過程需要人口增長(zhǎng)避免大幅下降，保持相對(duì)平穩(wěn)；城鎮(zhèn)化結(jié)束持續(xù)大幅放緩的過程，保持相對(duì)過往的合理增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)避免大起大落，GDP指標(biāo)運(yùn)行在4.5-5.5區(qū)間；收入增長(zhǎng)應(yīng)在就業(yè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上合理增長(zhǎng)，尤其是財(cái)產(chǎn)性收入有明顯改善。只有在總需求明顯改善的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求才有可能走向回升。

從行業(yè)層面看，未來市場(chǎng)完成探底至少需要滿足以下三方面的條件：一是居民部門杠桿率進(jìn)一步有所下行，在騰出一定的空間后，居民才有意愿和能力加杠桿；二是住宅結(jié)構(gòu)性需求回升，由于我國(guó)居民住宅水平已經(jīng)達(dá)到世界主要經(jīng)濟(jì)體的平均水平，未來住宅需求增長(zhǎng)越來越多的來源于改善性需求；三是庫存水平明顯下降，鑒于我國(guó)市場(chǎng)商品房庫銷比和存量待售面積兩項(xiàng)指標(biāo)均處于歷史最高水平區(qū)間，表明商品房供應(yīng)過剩十分明顯，需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的探底過程才能加以消化。四是房企供給能力改善。目前絕大部分房企包括國(guó)有大型房企經(jīng)營(yíng)十分困難，債務(wù)壓力較大，部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)很高，導(dǎo)致在尚有購(gòu)房需求的一線城市市場(chǎng)新房供給不足。

從政策層面看，全國(guó)絕大部分城市的購(gòu)房限制政策均已取消，只有少數(shù)城市包括一線城市和二線城市尚有一些限制政策存在；而后者的供求關(guān)系又與大部分城市不同，因此未來政策空間較為有限。只有等待政策持續(xù)影響后產(chǎn)生潛移默化的效應(yīng)，同時(shí)針對(duì)性地提升改善性需求。

鳳凰網(wǎng)：人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的影響已開始顯現(xiàn)，未來10年最大的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇在哪里？

連平：人口的周期性變化是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化的重要因素。其中，人口負(fù)增長(zhǎng)和老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)會(huì)有重要的負(fù)面影響。

“十四五”時(shí)期，我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率首度在五年規(guī)劃期內(nèi)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。截止2024年末，我國(guó)人口為14.08億，較2020年末的14.12億減少了350萬人，平均每年的人口增速為-0.07%?！笆濉睍r(shí)期，人口平均自然增長(zhǎng)率為0.4%，其實(shí)際出現(xiàn)早于大部分預(yù)測(cè)。與此同時(shí)，適齡購(gòu)房人群（20-49歲）占比開始出現(xiàn)下降。到“十四五”時(shí)期末，適齡購(gòu)房人口數(shù)量可能降至5.6億人左右，較“十三五”時(shí)期末減少約4500萬人，占總?cè)丝诒戎貜?2.7%降至39.2%，降幅明顯。適齡購(gòu)房人群比重下降導(dǎo)致購(gòu)房基礎(chǔ)性需求下降。老齡化社會(huì)意味著房地產(chǎn)投資性需求減弱?！笆奈濉睍r(shí)期，我國(guó)老齡人口將達(dá)到2.3億人，較“十三五”時(shí)期末凈增加3000萬人左右，老齡化率（65歲以上人口）從2020年末的13.5%升至16%左右，老齡化程度大幅上升。盡管老齡人口具有更多的財(cái)富積累，但其往往已擁有一套以上的住宅，對(duì)于房地產(chǎn)投資的意愿較弱，存量財(cái)富對(duì)老年人的價(jià)值更多體現(xiàn)在儲(chǔ)蓄特點(diǎn)而非投資偏好。

未來10年最大的結(jié)構(gòu)性需求在于，當(dāng)人均GDP持續(xù)上升的同時(shí)，由中等收入群體釋放出來的改善型需求。從地域看，這種需求會(huì)更多地體現(xiàn)在沿海經(jīng)濟(jì)大中型城市以及中西部的區(qū)域性城市中心。

鳳凰網(wǎng)：您對(duì)樓市走勢(shì)有哪些預(yù)判及建議？

連平：鑒于未來一個(gè)時(shí)期實(shí)際經(jīng)濟(jì)、行業(yè)運(yùn)行和政策因素的特點(diǎn)，房地產(chǎn)運(yùn)行可能會(huì)呈現(xiàn)尋底后走向平穩(wěn)的特征。在支持政策持續(xù)推動(dòng)下，供求關(guān)系將逐步調(diào)整，需求旺盛的一、二線城市銷售可能改善。

未來兩三年，房?jī)r(jià)跌勢(shì)降趨于緩和；經(jīng)過一個(gè)階段的持續(xù)消化，庫存有望逐步從高位回落；因需求不足和房企債務(wù)壓力，土地市場(chǎng)總體仍然較為疲軟；但在城市更新計(jì)劃和老舊小區(qū)改造的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資降速可能有所收斂。

未來一個(gè)階段，房地產(chǎn)行業(yè)總體處在去庫存過程。預(yù)計(jì)每年實(shí)際商品房銷售面積可能在6-7億平方米，略高于基礎(chǔ)住宅需求；房地產(chǎn)工程建設(shè)及竣工能力的收縮可能導(dǎo)致每年新增住房面積不足6億平方米，供應(yīng)過剩的程度將有望得以減輕。城鎮(zhèn)戶均套數(shù)可能回到1.05套左右的水平，較“十四五”時(shí)期有所下降，住房市場(chǎng)供需關(guān)系有可能朝著平衡方向逐步發(fā)展。

房企拿地主要聚焦大城市優(yōu)質(zhì)地塊，土地成交總量將減少，房地產(chǎn)投資占經(jīng)濟(jì)總量的比重將進(jìn)一步降低。房企經(jīng)營(yíng)中心從過往開發(fā)建設(shè)向存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)變，這可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的重要標(biāo)志之一。

在全國(guó)房地產(chǎn)限制政策基本取消的大前提下，建議進(jìn)一步推動(dòng)交易的便利化，在市場(chǎng)有起色時(shí)加大力度引導(dǎo)，推動(dòng)一線城市在北京的啟發(fā)下也實(shí)施結(jié)構(gòu)性的松動(dòng)政策；推動(dòng)其他相關(guān)政策協(xié)調(diào)配合房地產(chǎn)政策，如通過資本市場(chǎng)的復(fù)蘇切實(shí)改善投資者的財(cái)產(chǎn)性收入，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求復(fù)蘇。