最近，各地二手房市場的數(shù)據(jù)引起了廣泛關注，不少媒體用拋售潮來形容當前的市場狀況，數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度，全國50個重點城市二手房掛牌量同比激增28.7%，創(chuàng)下近五年來的新高。

與此同時，各大城市的二手房成交量也在攀升，2025年1-2月，重點14城二手房成交量達到178487套，較去年同期上漲26.5%，創(chuàng)下近六年來第二成交高峰，這種量增價跌的現(xiàn)象，正在重塑房地產(chǎn)市場。

市場現(xiàn)象，掛牌激增與分化加劇

當前二手房市場最明顯的特點是，掛牌量快速增長，不僅僅是二三線城市，連北京、上海、深圳這樣的一線城市，待售房源也在快速增加。

但和我們以前的認知不同，這種拋售不是均勻分布在各城市、各板塊，市場呈現(xiàn)出明顯的分化。

一線城市和核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍然相對堅挺，而偏遠地區(qū)和三四線城市的房產(chǎn)面臨更大的拋壓。

摩根士丹利近期的一項調(diào)查顯示，大概有56%的業(yè)主表示愿意承受虧損賣掉房子，其中，42%的房主表示可接受最高10%的降價，12%的房主甚至接受20%的降價。

具體來看的話，上海和北京剛需購買力增長疲軟，而中高端改善型購買力相對堅挺。

2025年1月，上?？們r1000萬-3000萬元的二手房成交占比從3.9%漲至5.2%，漲幅達1.3個百分點。

背后有多個原因

二手房市場的調(diào)整不是偶然的，而是多種因素共同作用的結(jié)果，政策調(diào)控是重要因素之一。

2024年底，國家發(fā)改委等多部門聯(lián)合發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，再次明確房住不炒的定位。

融資環(huán)境也在收緊，2025年6月，全國房地產(chǎn)貸款余額同比增長僅為3.2%，創(chuàng)下2009年以來的歷史新低。

對于手持多套房產(chǎn)的投資者而言，銀行貸款利率普遍上浮15%-20%，這大幅增加了資金成本。

房地產(chǎn)稅試點的擴大也是重要因素，2025年3月起在全國11個城市啟動試點，對個人擁有的第二套及以上住房，按評估價值的0.5%-1.5%征稅。

更重要的是，市場心態(tài)正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，中國人民大學的調(diào)查顯示，35.2%的受訪者認為房子是用來住的，不是用來炒的，和2023年相比，提高了11.7%。

市場回歸居住屬性

看似激烈的拋售潮，往好的一面看，正在推動房地產(chǎn)市場向更加健康的方向發(fā)展。

對于剛需購房者而言，房價回調(diào)無疑是利好消息，以一線城市一套100平米的住宅為例，目前均價較2023年高點下調(diào)約5%-10%，對應的是50-100萬元的購房成本。

改善型購房者也迎來了置換機會，雖然自己的房子在降價，但是置換的房子也在降價，甚至比房價漲的時候還容易置換。

未來的樓市，一定是從量到質(zhì)的變化

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院預測，到2030年，城鎮(zhèn)化率將達到70%左右，年均新增城鎮(zhèn)人口約為800萬人，這將為房地產(chǎn)市場提供持續(xù)的人口支撐。

但房地產(chǎn)將不再是經(jīng)濟增長的主要動力，而是作為民生保障和服務業(yè)的重要組成部分，在經(jīng)濟中扮演更加合理的角色。

未來的房地產(chǎn)市場競爭將更加注重品質(zhì)和服務，2025年，在好房子的標準下，重點城市密集出臺新規(guī)，提升了住宅產(chǎn)品的實得率、空間尺度和舒適度。

隨著各地新規(guī)住宅項目集中入市，未來的贏家不會是那些單純依靠高得房率的項目，而是具備核心區(qū)域、健全配套、價格實惠、裝標升級等多個復合型優(yōu)勢的項目。

市場從過去追求規(guī)模和速度，轉(zhuǎn)向未來注重品質(zhì)和服務，所以在我看來，這不是一場危機，而是一次價值重估，是行業(yè)走向成熟的必經(jīng)之路。