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買房后入住十幾年，卻遲遲無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，這樣的糟心事該如何解決？北京一起案例中，購房者支付房款并居住多年，因開發(fā)商、村委會等多方推諉無法過戶，法院最終判決四名被告共同協(xié)助辦理過戶手續(xù)，為類似糾紛提供了維權(quán)思路。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：趙偉

被告：

孫強(qiáng)

周麗

丁村委會（某村村民委員會）

丙合作社（某村經(jīng)濟(jì)合作社）

戊合作社（北京某合作社，房屋登記權(quán)利人）

（二）事件經(jīng)過

2007 年，趙偉與孫強(qiáng)達(dá)成口頭合意，約定以 80 萬元價格購買位于北京某花園小區(qū)的三號房屋。趙偉分四次支付房款共計(jì) 80 萬元，其中 50 萬元由周麗收取，30 萬元支付給孫強(qiáng)。同年，孫強(qiáng)將三號房屋交付趙偉，趙偉對房屋進(jìn)行裝修修繕后入住，至今已居住十幾年。

然而，入住后趙偉一直未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。期間，孫強(qiáng)多次糾纏趙偉，要求其搬走，雙方就過戶問題產(chǎn)生爭議。趙偉稱，孫強(qiáng)是丙合作社負(fù)責(zé)對外銷售收款的工作人員，其行為代表丙合作社，而丙合作社是聽從丁村委會的指示處理過戶事宜；三號房屋登記在戊合作社名下，這是他從北京市規(guī)自委調(diào)取的產(chǎn)權(quán)證明中記載的。

孫強(qiáng)辯稱：與趙偉之間未達(dá)成房屋買賣合意，雙方未簽訂書面買賣合同，不符合商品房買賣的基本要件；三號房屋所在項(xiàng)目是其與丁村委會合作開發(fā)，1997 年同類房屋售價就達(dá) 110 萬元，趙偉主張的 80 萬元嚴(yán)重偏離市場價格；趙偉的付款時間和金額不符合常規(guī)，2007 年支付的兩筆 5 萬元未注明是購房款，2009 年又支付 20 萬元，且周麗收取的 50 萬元與本案無關(guān)，故雙方不存在買賣關(guān)系。

周麗辯稱：自己與本案無關(guān)，不應(yīng)作為被告；收取的 50 萬元是趙偉想讓其協(xié)調(diào)購買三號房屋的款項(xiàng)，但其并未答應(yīng)幫忙，曾想退還但趙偉不收，且趙偉長期占用房屋應(yīng)支付占用費(fèi)；趙偉最初是租賃該小區(qū) E4 房屋，后調(diào)換至 E2（即三號房屋），雙方起初是租賃關(guān)系。

丁村委會、丙合作社辯稱：與趙偉之間沒有房屋買賣合同關(guān)系，未收到過任何款項(xiàng)，趙偉的訴訟請求無事實(shí)依據(jù)，且三號房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

戊合作社辯稱：并非本案適格被告，與訴爭房屋無法律關(guān)系，不認(rèn)識趙偉、孫強(qiáng)和周麗，未收取過任何款項(xiàng)；三號房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不屬于法院受案范圍，請求駁回起訴。

另查，三號房屋所在的某花園小區(qū)系孫強(qiáng)、丁村委會、丙合作社共同開發(fā)建設(shè)；雖各方均無法解釋為何房屋登記在戊合作社名下，但均認(rèn)可戊合作社并非實(shí)際建設(shè)方和產(chǎn)權(quán)人。

（三）爭議焦點(diǎn)

趙偉與孫強(qiáng)、丙合作社之間是否存在房屋買賣關(guān)系？

丁村委會、丙合作社、孫強(qiáng)、戊合作社是否有義務(wù)協(xié)助趙偉辦理三號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)？

周麗是否需承擔(dān)協(xié)助過戶義務(wù)？

二、案件分析

（一）房屋買賣關(guān)系的認(rèn)定

雖然趙偉與孫強(qiáng)未簽訂書面房屋買賣合同，但趙偉已支付 80 萬元房款（有付款憑證），并實(shí)際接收三號房屋，裝修后居住十幾年，孫強(qiáng)在此期間未提出異議，雙方已形成事實(shí)上的房屋買賣關(guān)系。

孫強(qiáng)以 “價格偏低”“付款不規(guī)范” 為由否認(rèn)買賣關(guān)系，但未提供充分證據(jù)反駁趙偉的付款事實(shí)和實(shí)際占有行為；書面合同并非買賣關(guān)系成立的唯一要件，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十條，當(dāng)事人訂立合同可以采取口頭形式，趙偉已履行主要付款義務(wù)，孫強(qiáng)接受并交付房屋，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系成立。

周麗收取的 50 萬元雖聲稱是 “協(xié)調(diào)款”，但結(jié)合趙偉實(shí)際入住三號房屋的事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定該款項(xiàng)與購房相關(guān)，屬于房款的一部分。

（二）協(xié)助過戶義務(wù)的主體

三號房屋由孫強(qiáng)、丁村委會、丙合作社共同開發(fā)建設(shè)，三人是實(shí)際權(quán)利人，理應(yīng)對房屋的過戶承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。

戊合作社雖不是實(shí)際建設(shè)方和產(chǎn)權(quán)人，但房屋登記在其名下，根據(jù)物權(quán)登記的公示效力，其作為登記權(quán)利人，有義務(wù)協(xié)助實(shí)際買受人辦理過戶手續(xù)。

周麗僅是款項(xiàng)代收人，并非房屋買賣關(guān)系的當(dāng)事人，也不是開發(fā)建設(shè)主體，趙偉要求其協(xié)助過戶缺乏依據(jù)。

（三）房屋能否過戶的問題

丁村委會、丙合作社主張三號房屋無法辦理過戶，但未提供證據(jù)證明存在法律上的過戶障礙；即使目前過戶存在困難，相關(guān)義務(wù)主體也應(yīng)積極履行協(xié)助義務(wù)，而非以此為由拒絕。

法院認(rèn)為，趙偉已實(shí)際購買并占有三號房屋，為維護(hù)交易穩(wěn)定性和買受人的合法權(quán)益，相關(guān)主體應(yīng)配合辦理過戶手續(xù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

被告孫強(qiáng)、丁村委會、丙合作社、戊合作社于本判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助原告趙偉將位于北京某花園小區(qū)的三號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告趙偉名下；

駁回原告趙偉的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）書面合同的重要性不可忽視

本案中，趙偉因未簽訂書面合同導(dǎo)致過戶糾紛拖延多年，雖最終勝訴，但過程耗時耗力。購房者應(yīng)盡量簽訂書面房屋買賣合同，明確房屋位置、價款、付款方式、過戶時間、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，避免口頭約定引發(fā)爭議。

（二）保留付款及占有證據(jù)是維權(quán)關(guān)鍵

趙偉能勝訴的重要原因是其保留了付款憑證，并能證明已實(shí)際居住十幾年，這些證據(jù)足以證明買賣關(guān)系的存在。購房者應(yīng)妥善保管房款支付憑證（轉(zhuǎn)賬記錄、收條等）、交房證明、物業(yè)費(fèi)繳納記錄等，作為履行合同的證據(jù)。

（三）合作開發(fā)主體需共同承擔(dān)責(zé)任

合作開發(fā)的房屋出現(xiàn)過戶問題時，所有參與開發(fā)的主體（如本案中的孫強(qiáng)、丁村委會、丙合作社）均可能被認(rèn)定為義務(wù)主體，需共同協(xié)助辦理過戶。購房者在購買合作開發(fā)的房屋時，應(yīng)了解清楚開發(fā)主體，在合同中明確所有主體的協(xié)助義務(wù)。

（四）登記權(quán)利人不能規(guī)避協(xié)助義務(wù)

即使登記權(quán)利人并非實(shí)際產(chǎn)權(quán)人（如本案中的戊合作社），基于物權(quán)登記的公示效力，其仍有義務(wù)協(xié)助實(shí)際買受人辦理過戶。這提醒購房者在查詢房屋產(chǎn)權(quán)時，需注意登記信息與實(shí)際情況是否一致，如有不符應(yīng)提前核實(shí)。

（五）區(qū)分無關(guān)主體，明確維權(quán)對象

本案中周麗因僅是款項(xiàng)代收人，未被判決承擔(dān)義務(wù)。購房者在維權(quán)時應(yīng)明確責(zé)任主體，向?qū)嶋H出賣人、開發(fā)主體、登記權(quán)利人主張權(quán)利，避免將無關(guān)人員列為被告，浪費(fèi)訴訟資源。

本案的判決體現(xiàn)了法院對 “事實(shí)重于形式” 的考量，即使缺乏書面合同，只要能證明實(shí)際履行了買賣義務(wù)，仍可認(rèn)定合同關(guān)系成立。對于購房者而言，買房時規(guī)范手續(xù)、留存證據(jù)，遇糾紛時精準(zhǔn)鎖定責(zé)任主體，是順利維權(quán)的關(guān)鍵。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容