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越秀土拍,出師不利

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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

掛牌僅半個(gè)月,越秀市客運(yùn)站地塊突然下架了。

據(jù)廣州公共資源交易中心公告,原定于9月1日開拍的越秀區(qū)環(huán)市路以南AY0103023地塊(市客運(yùn)站地塊),因故終止出讓。


該地塊于7月31日掛牌,起拍總價(jià)約135616萬元,起拍樓面價(jià)33452元/平。

它也是今年越秀區(qū)掛牌的第一宗涉宅地。

寸土寸金的越秀,能擠出來一宗地塊很是不易,誰知還沒開拍就先“啞火”了。

這著實(shí)讓人有些意外。

地塊素質(zhì)其實(shí)是不錯(cuò)的:

1)占地約1.1萬平,總建面約4.05萬平,容積率4.0。

其中,住宅建面約3.6萬平,非商業(yè)類公共服務(wù)設(shè)施2755平,商業(yè)商務(wù)建面2000平。

主要是以住宅為主。

對比年初的供地藍(lán)皮書,規(guī)模和容積率都有大幅下降。

此前規(guī)劃8萬平建面,容積率高達(dá)7.5。

雖說在老城區(qū),動(dòng)輒7、8甚至更高的的容積率,已經(jīng)司空見慣。

但降了當(dāng)然是最好不過。

如此調(diào)整,也符合目前廣州土拍市場普遍降低容積率的大勢。


此外,容積率還有“獎(jiǎng)勵(lì)”。

除首層以外的建筑公共開放空間,不計(jì)入容積率,若以單棟建筑為單位計(jì)算,最多占建面的5%。

這是為了鼓勵(lì)開發(fā)商增加公共區(qū)域的建設(shè)。

未來業(yè)主或?qū)碛懈湓5墓不顒?dòng)空間,居住體驗(yàn)也可得到顯著提升。

2)地塊位置佳。

地處廣東省汽車客運(yùn)站南側(cè),東鄰白馬服裝市場,距離廣州火車站直線距離約500米。

周邊有地鐵2、5、11號(hào)線,交通便捷,居住氛圍濃厚,學(xué)鐵商醫(yī)園等一應(yīng)俱全。

不足之處是,緊挨著內(nèi)環(huán),噪音難以避免。


順便提一嘴,越秀市客運(yùn)站地塊是廣州首個(gè)由舊改做地轉(zhuǎn)化而來的涉宅地,非常有標(biāo)志性意義。

翻譯成大白話,就是將原本屬于舊客運(yùn)站、城中村等低效利用或閑置的非居住類土地,轉(zhuǎn)化為住宅用地。

并在公開市場掛牌出讓。

3)地價(jià)不高。

起拍樓面價(jià)約3.35萬/平,扣除公服后實(shí)際起拍樓面價(jià)約3.7萬/平。

這個(gè)價(jià)格,在越秀區(qū)處于較低水平。

去年12月,越秀拿下的廣州大道中地塊,樓面價(jià)4.6萬/平。

目前已打造成越秀東山云起項(xiàng)目入市,賣得很好。

4)板塊內(nèi)新房供應(yīng)稀缺。

地塊周邊已多年未有宅地推出,新房市場供應(yīng)緊張。

周邊大多是30-40年樓齡的老舊小區(qū)。

因此,越秀市客運(yùn)站地塊一開始亮相的時(shí)候,就備受市場期待。

但僅掛牌半個(gè)月就終止出讓,實(shí)在出乎意料。

值得一提的是,該宗地塊也是網(wǎng)傳下半年廣州將出讓的7宗地塊中,最早掛牌的一塊。

今年7月下旬,市場傳出廣州擬推出7宗涉宅用地,其中就包括越秀市客運(yùn)站地塊。

從區(qū)域分布來看,這些地塊覆蓋了越秀、天河、荔灣和黃埔四個(gè)區(qū)。

天河供應(yīng)最多,有3宗;

荔灣次之,2宗;

越秀和黃埔各有1宗。


目前,除了越秀市客運(yùn)站地塊掛牌又終止外,還有一宗——荔灣石圍塘地塊,也已掛牌。


荔灣石圍塘地塊也是一個(gè)“香餑餑”。

純江景宅地,容積率3.0。

是“石圍塘三兄弟”當(dāng)中最小的一塊。

起拍總價(jià)50574萬元,起拍樓面價(jià)2.15萬/平。

與山村舊改項(xiàng)目僅一路之隔,屬于白鵝潭商務(wù)區(qū)。

地塊不遠(yuǎn)就是荔灣區(qū)橋梓大街南側(cè)地塊項(xiàng)目——建鑫鵝潭名郡,目前待售中。

其他在售樓盤還有,新世界天馥、萬科理想花地傲璟、武漢城建保利花語和岸等,參考均價(jià)4.1-5.1萬/平。

另外,老西關(guān)板塊的荔灣中山八地塊也已公布控規(guī)調(diào)整。

多出3宗涉宅地,容積率僅2.2。

離正式掛牌應(yīng)該也不遠(yuǎn)了。


盡管這7宗地塊里的首宗地塊“出師不利”。

但下半年的廣州土拍,仍然值得期待。

加上最近廣州多個(gè)片區(qū)或地塊集體調(diào)規(guī),比如海珠西的“王炸”——翠城花園東地塊,也要來了。

重頭戲還在后面。

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