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今年以來，核心城市土地市場(chǎng)保持較高熱度。一季度北京、杭州、成都等城市地價(jià)屢創(chuàng)新高，二季度多地拍出高溢價(jià)地塊。進(jìn)入下半年，房企繼續(xù)在核心城市加快補(bǔ)倉(cāng)，7月上海、深圳、蘇州、南京等地均刷新城市或區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。同時(shí)，今年以來，市場(chǎng)出現(xiàn)部分“調(diào)規(guī)再出讓”地塊，政府通過降低容積率、降低商業(yè)比例等方式提升土地價(jià)值，獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

與核心城市土地市場(chǎng)熱度相對(duì)應(yīng)的是，今年以來多地“好房子”項(xiàng)目保持較好去化，改善性住房需求穩(wěn)步釋放，但整體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”仍需政策進(jìn)一步加力。8月18日，李強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”。從本次會(huì)議表述可以看到，“止跌回穩(wěn)”仍是當(dāng)下房地產(chǎn)政策核心目標(biāo)，“采取有力措施”也表明政策仍有一定加力空間。

作為行業(yè)上游，土地市場(chǎng)表現(xiàn)是行業(yè)變化的重要“風(fēng)向標(biāo)”。趨勢(shì)來看，預(yù)計(jì)房企將延續(xù)“聚焦深耕”的投資策略，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，其余大部分城市土地市場(chǎng)或繼續(xù)低溫運(yùn)行，土拍分化仍是市場(chǎng)主旋律。

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三季度以來土地縮量態(tài)勢(shì)延續(xù)，核心城市帶動(dòng)土地出讓金同比增長(zhǎng)，但增幅收窄

圖：2012年以來300城住宅用地規(guī)劃建面推出、成交走勢(shì)

（截至8月17日，下同）

表：2025年1-8月各梯隊(duì)城市住宅用地成交情況（截至8月17日）

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年截至8月17日，300城住宅用地推出規(guī)劃建面2.7億平方米，同比下降20.3%；成交2.2億平方米，同比下降7.0%，降幅較上半年有所擴(kuò)大。土地出讓金方面，核心城市土拍帶動(dòng)下，300城土地出讓金同比增長(zhǎng)23.3%，增幅較上半年收窄約5個(gè)百分點(diǎn)。

各線來看，今年以來，一二線城市加大核心區(qū)地塊供應(yīng)力度，推出面積整體同比雖然仍下降，但成交面積、土地出讓金同比均增長(zhǎng)，其中土地出讓金同比增幅均超30%，一線城市增幅超40%。溢價(jià)率方面，一二線城市住宅用地平均溢價(jià)率較高，均在10%以上，顯著高于三四線城市。

多地流拍及收儲(chǔ)地塊通過“調(diào)規(guī)”實(shí)現(xiàn)再出讓，獲市場(chǎng)認(rèn)可

地塊“調(diào)規(guī)”主要通過降低容積率、降低商業(yè)比例、放寬計(jì)容規(guī)則等方式增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。目前土地“調(diào)規(guī)再出讓”主要分為兩類：一類是地塊此前遭遇“流拍”，通過調(diào)規(guī)可以增加地塊吸引力，使其順利出讓。另一類主要是收儲(chǔ)地塊，今年以來多地專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地取得一定進(jìn)展，政府收回地塊預(yù)計(jì)將通過調(diào)規(guī)后重新再出讓。考慮到政策要求“收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)”，因此多數(shù)收儲(chǔ)地塊在未來幾年才會(huì)陸續(xù)入市。

2025年以來，調(diào)規(guī)-再出讓地塊保持一定規(guī)模，如三季度寧波江北區(qū)01-06-01、06地塊、深圳寶中南街坊地塊均相繼調(diào)規(guī)后成功出讓：

深圳：8月15日，深圳寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊完成競(jìng)拍，此次吸引了招商+華潤(rùn)聯(lián)合體、中海、建發(fā)，3家房企參與競(jìng)價(jià)，最終由招商蛇口+華潤(rùn)聯(lián)合體以86.40億元成交，溢價(jià)率34.81%，折合樓面地價(jià)約59586元/㎡，刷新寶中住宅用地單價(jià)紀(jì)錄。地塊前身為A002-0060宗地，原規(guī)劃含51%商業(yè)及酒店，4月流拍后調(diào)整為住宅用地，容積率從5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商業(yè)配套。

寧波：8月18日，寧波江北區(qū)01-06-01、06地塊成功出讓，寧波城宏置業(yè)以19.3億元的底價(jià)競(jìng)得該地塊，成交樓板價(jià)9574元/平方米。該地塊曾經(jīng)于2022年6月出讓，由寧波城投競(jìng)得，當(dāng)時(shí)以30.3億元底價(jià)成交，2025年6月政府以18.17億元完成收儲(chǔ)。本次再上市起拍總價(jià)19.3億元，起拍樓板價(jià)9574元/平方米。值得注意的是，寧波城宏置業(yè)此前是寧波城投子公司，2025年6月，寧波城投退出城宏置業(yè)，新增投資方為寧波住房發(fā)展投資有限公司（60%）和寧波市江北區(qū)盛元項(xiàng)目管理有限公司（40%）。該地塊由兩宗子地塊構(gòu)成，多項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)均有調(diào)整，將更大面積的商住子地塊變更為宅地，小面積的宅地變更為商?。灰蛔诘貕K的容積率由2.5調(diào)整為2.2，另一宗由3.0調(diào)整為2.5；限高統(tǒng)一從原先的100米降低至80米，并取消了原01-06-01地塊內(nèi)規(guī)劃的9班幼兒園。

此外，近期廣州市規(guī)劃和自然資源局連發(fā)兩則控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示，擬將南沙區(qū)南沙街道市民廣場(chǎng)北地塊、金洲地鐵站東北側(cè)地塊兩宗商業(yè)用地調(diào)整為商住用地。

回顧相關(guān)政策來看，2024年6月，自然資源部、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》，提出三個(gè)方面18條舉措處置閑置存量土地，明確鼓勵(lì)地方政府“收、調(diào)、供”聯(lián)動(dòng)，為調(diào)規(guī)提供了政策依據(jù)。隨后，北京、上海、廣州、武漢等地出現(xiàn)“商改住”“降容”“退地再掛”案例，如上海徐匯區(qū)斜土街道地塊，該地塊原作為商業(yè)辦公用地交易成功，由小米以15.5億元的成交價(jià)底價(jià)摘得，作為小米上?？偛?。2024年3月，上海市控規(guī)部門調(diào)整該地塊屬性，重新上架出讓的地塊容積率由3.0調(diào)整為2.2，土地性質(zhì)也由“商辦”變成“住宅”，于8月7日由綠城以總價(jià)48.05億元、30%溢價(jià)率搖號(hào)獲取。武漢2024年超過10個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)將存量地塊中的商業(yè)部分調(diào)整為住宅。

綜合來看，土地調(diào)規(guī)一方面可解決“商辦過剩、住宅錯(cuò)配”的結(jié)構(gòu)性失衡，另一方面可降低房企開發(fā)強(qiáng)度、減輕資金壓力，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)。政策端來看，中央層面已將“盤活存量土地和商辦用房”作為房地產(chǎn)重要政策方向，自然資源部明確允許“依法調(diào)整規(guī)劃條件”，為政策執(zhí)行提供操作指南。市場(chǎng)端來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月末重點(diǎn)50城新房可售庫(kù)存出清周期仍在20個(gè)月左右，市場(chǎng)仍面臨一定去化壓力，與此同時(shí)，”好房子“項(xiàng)目普遍實(shí)現(xiàn)較好去化，表明改善性住房需求仍有空間，地塊通過適當(dāng)調(diào)規(guī)可以更加適應(yīng)當(dāng)下購(gòu)房需求趨勢(shì)，有助于推動(dòng)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

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房企結(jié)構(gòu)性看多，高溢價(jià)地塊多集中于一二線城市

圖：2025年1-8月高溢價(jià)地塊城市分布情況（截至8月14日）

注：溢價(jià)率超過20%（含）作為高溢價(jià)地塊統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

高溢價(jià)地塊城市分布來看，一二線核心城市為主力，土地出讓金占比合計(jì)為89%。

城市內(nèi)部來看，核心區(qū)及近郊區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊房企舉牌意愿較高，如杭州高溢價(jià)地塊多位于拱墅、上城、濱江、西湖等核心區(qū)及蕭山錢江世紀(jì)城優(yōu)質(zhì)板塊，成都高溢價(jià)地塊多位于金牛區(qū)、成華區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊。

拿地房企來看，頭部央國(guó)企展現(xiàn)出更強(qiáng)的投資主動(dòng)性和補(bǔ)倉(cāng)能力。2025年1-8月（截至8月14日），22個(gè)重點(diǎn)城市中，溢價(jià)率20%的地塊央國(guó)企拿地金額占比為55.3%，較去年同期基本持平，民企占比為28.3%，其中濱江補(bǔ)倉(cāng)力度較大，帶動(dòng)民企整體拿地占比提升。

三季度以來，上海、深圳、蘇州、南京等地多宗地塊實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)成交，部分地塊刷新城市或區(qū)域地價(jià)最高紀(jì)錄：

上海：7月，六批次成交宅地8宗，7宗溢價(jià)成交，土地出讓金289.6億元，浦東、虹口地塊均觸發(fā)中止價(jià)，刷新區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄；徐匯地塊成交樓面價(jià)達(dá)20.03萬元/m2，刷新全國(guó)宅地地價(jià)最高紀(jì)錄，但該地塊位于核心地段，體量較小，規(guī)劃建面僅6117平方米，高單價(jià)主要是面積過小所致。

深圳：7月14日，前海桂灣T201-0232地塊吸引12家房企參拍，成交樓面價(jià)84180元/㎡，溢價(jià)率達(dá)86.1%，刷新深圳宅地地價(jià)最高紀(jì)錄。8月8日，龍華A815-0037地塊經(jīng)49輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率15.1%成交。8月15日，寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊溢價(jià)率達(dá)34.8%，成交價(jià)約86.4億元，成交樓面價(jià)59586元/㎡，刷新寶中地價(jià)單價(jià)紀(jì)錄。

杭州：7月成交宅地8宗，溢價(jià)7宗，其中余杭良渚東單元地塊、石橋單元GS130201-56地塊溢價(jià)率均近30%。

蘇州：7月23日，工業(yè)園區(qū)雙湖地塊經(jīng)49輪競(jìng)價(jià)，成交樓面價(jià)65242元/㎡，刷新江蘇省地價(jià)紀(jì)錄。

南京：7月30日，鼓樓區(qū)漢中門大街地塊經(jīng)89輪競(jìng)價(jià)，成交樓面價(jià)40215元/㎡，刷新鼓樓區(qū)地價(jià)最高紀(jì)錄。

核心城市土拍熱度較高，主要源于；一是核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，推出不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，以“好房子”建設(shè)為抓手，引導(dǎo)房企聚焦高價(jià)值區(qū)域開發(fā)。二是房企“結(jié)構(gòu)性看多”，今年以來房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持“聚焦深耕”“精準(zhǔn)投資”策略，聚焦確定性高的城市及板塊，市場(chǎng)上“好房子”產(chǎn)品銷售表現(xiàn)較好也加大了企業(yè)在這些城市的拿地信心。三是近年來多地加快優(yōu)化地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括放寬陽(yáng)臺(tái)/公共空間計(jì)容規(guī)則、支持建設(shè)立體生態(tài)住宅等，帶動(dòng)企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目規(guī)劃條件和去化速度預(yù)期提升。

但也需看到，除了優(yōu)質(zhì)地塊外，即便是二線城市，土地也普遍底價(jià)成交，三季度截至8月17日，南京成交24宗宅地，20宗底價(jià)成交；武漢成交10宗宅地，9宗底價(jià)成交；蘇州成交7宗宅地，6宗底價(jià)成交；無錫、濟(jì)南、天津成交地塊均為底價(jià)。

短期房企投資策略進(jìn)一步趨同背景下，核心城市土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇，下半年優(yōu)質(zhì)地塊預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)拍出較高地價(jià)，但全國(guó)土拍情緒仍待修復(fù)。

地塊鑄就好房子，高質(zhì)量供地推動(dòng)住宅產(chǎn)品升級(jí)

早在去年4月30日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，提出“合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)”，強(qiáng)調(diào)以需定供機(jī)制。在這一政策導(dǎo)向下，各地通過優(yōu)化土地供給精準(zhǔn)對(duì)接市場(chǎng)需求。北京、廣州等核心城市在近兩年土地供應(yīng)計(jì)劃中明確土地供應(yīng)向中心城區(qū)、軌道站點(diǎn)周邊傾斜，加大核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，7月，《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》再次強(qiáng)調(diào)要“優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地”。

表：2025年7月以來重點(diǎn)城市供地方面相關(guān)政策

數(shù)據(jù)來源：

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2025年以來，“好房子”建設(shè)始終是房地產(chǎn)政策的核心議題，3月，“好房子”首次被寫入《政府工作報(bào)告》，體現(xiàn)出政府對(duì)于“好房子”建設(shè)的高度重視。3月31日，住建部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，為住房品質(zhì)建設(shè)劃定基準(zhǔn)線。4月25日，政治局會(huì)議提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給…”，行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)型路徑進(jìn)一步清晰。7月，住建部發(fā)布了《“好房子”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)做法（第一批）》的通知，總結(jié)了各地“好房子”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)做法。同時(shí)在供地方面，7月成都、廣州均明確要支持高品質(zhì)住宅建設(shè)，部分城市如沈陽(yáng)提出“高品質(zhì)住宅項(xiàng)目可分期繳納土地出讓金”，為“好房子”項(xiàng)目開辟金融綠色通道。

從市場(chǎng)反饋來看，房企通過獲取優(yōu)質(zhì)地塊及產(chǎn)品力（戶型、品質(zhì)、科技、服務(wù)等）提升，實(shí)現(xiàn)與舊項(xiàng)目、二手房之間的差異化競(jìng)爭(zhēng)，在銷售表現(xiàn)上更具優(yōu)勢(shì)。今年以來，中海、保利、電建、越秀、招商等企業(yè)均相繼推出“好房子”建設(shè)體系，并持續(xù)聚焦一二線核心城市及優(yōu)質(zhì)板塊。短期來看，“好城市+好房子”仍將是企業(yè)穿越周期的核心賽道，具備品質(zhì)溢價(jià)和需求支撐的雙重空間，但也需警惕部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高溢價(jià)成交所帶來的成本抬升與利潤(rùn)壓縮風(fēng)險(xiǎn)。

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2025上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望

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2025上半年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望

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2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告

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2025上半年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)總結(jié)與展望

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2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度研究報(bào)告

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上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究半年報(bào)（2025年1-6月）

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2025上半年政策盤點(diǎn)報(bào)告

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2025中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書

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2025年上半年土地市場(chǎng)總結(jié)與展望

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