市民唐女士位于雨花區(qū)某小區(qū)的房屋因廚房下水公用管道堵塞返水,導(dǎo)致木地板、家具等財(cái)物被污水浸泡造成財(cái)產(chǎn)損失。唐女士認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)擔(dān)責(zé),因?qū)Ψ骄芙^賠償而訴諸法律。記者18日從雨花區(qū)法院獲悉,經(jīng)法院審理,認(rèn)定物業(yè)公司未充分履行義務(wù)需承擔(dān)70%責(zé)任,唐女士未備案租戶且疏于財(cái)產(chǎn)管理要自擔(dān)30%責(zé)任。律師提醒,業(yè)主對(duì)自有房屋及財(cái)產(chǎn)負(fù)有管理義務(wù),應(yīng)定期排查安全隱患,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)或相關(guān)方報(bào)告,避免因自身疏忽導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。
下水管道返水導(dǎo)致家中受損
唐女士購(gòu)入雨花區(qū)某小區(qū)一房屋,完成精裝修后出租給租戶?!?023年6月7日,租戶出差回家發(fā)現(xiàn)房間全部被污水浸泡。損壞物品包括木地板、家具和衣服等。經(jīng)查,污水的源頭來(lái)自廚房下水管道返水,由公用區(qū)域主管道堵塞所致?!碧婆空J(rèn)為,物業(yè)公司工作人員在本次事故中存在重大過(guò)錯(cuò),其日常巡查中的疏漏導(dǎo)致未提前發(fā)現(xiàn)本次事故,且未及時(shí)履行義務(wù)導(dǎo)致此次房屋被污水浸泡和財(cái)物損失,應(yīng)當(dāng)賠償損失。
物業(yè)公司則認(rèn)為,唐女士將房屋出租未按合同約定向公司報(bào)備租戶信息。同時(shí)租戶長(zhǎng)期出差,未能及時(shí)反饋漏水跡象,導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大,“根據(jù)雙方《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定,房屋出租時(shí)應(yīng)同時(shí)將房屋租賃合同和承租人身份證復(fù)印件交公司備案,以便公司進(jìn)行管理。唐女士與租戶未及時(shí)配合排查、未采取止損措施,需自行承擔(dān)后果?!?/p>
業(yè)主對(duì)財(cái)產(chǎn)損失擴(kuò)大有一定責(zé)任
法院經(jīng)審理查明,2023年6月5日上午10時(shí)許,物業(yè)公司工作人員發(fā)現(xiàn)小區(qū)某棟一樓外面存在漏水情況,要求公司派人檢修。2023年6月6日上午8時(shí)許,工作人員認(rèn)為漏水系水管堵塞需要予以疏通。2023年6月7日上午10時(shí)許,工作人員發(fā)現(xiàn)樓下漏水系從唐女士家中流出,遂聯(lián)系唐女士以便入戶查看。唐女士表示租戶大概中午回來(lái),未讓工作人員入戶查看。當(dāng)日中午12時(shí)許,唐女士聯(lián)系物業(yè)公司表示家中被淹,造成客廳木地板、家具和衣服等物品被污水浸泡。雙方確認(rèn)系唐女士家中下水道公用管道堵塞導(dǎo)致廚房返水。
法院認(rèn)為,《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條第一款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是各方需承擔(dān)多少責(zé)任及財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額。關(guān)于各方各需承擔(dān)多少責(zé)任的問(wèn)題。按照《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定,物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)共用的上下水管道進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。唐女士家中下水道公用管道堵塞造成返水事故,說(shuō)明公司并未履行好維護(hù)義務(wù),應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。同時(shí),唐女士在房屋出租后,沒(méi)有按照《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定將房屋租賃合同和承租人身份證復(fù)印件交物業(yè)公司備案,造成物業(yè)公司無(wú)法聯(lián)系租戶上門查看,且在樓下漏水幾天后才由物業(yè)發(fā)現(xiàn)房屋返水受損,未及時(shí)發(fā)現(xiàn)并報(bào)告隱患,唐女士對(duì)自有財(cái)產(chǎn)疏于管理,對(duì)損失的擴(kuò)大亦有一定的責(zé)任。法院酌定唐女士和物業(yè)公司對(duì)本次事故的發(fā)生分別承擔(dān)30%、70%的責(zé)任。
關(guān)于唐女士財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額的問(wèn)題。唐女士未申請(qǐng)司法鑒定,法院根據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)狀況、市場(chǎng)行情、財(cái)物受損事實(shí)等,酌情認(rèn)定其財(cái)產(chǎn)損失為20000元。根據(jù)上述責(zé)任承擔(dān)比例,法院判決物業(yè)公司賠償唐女士損失14000元。
簽訂租賃合同時(shí)明確約定相關(guān)責(zé)任
“市民出租房屋時(shí),要記得把租房合同、租客的身份證復(fù)印件交給物業(yè)公司備案。別覺(jué)得這是多此一舉——萬(wàn)一房子出了漏水、堵塞這類急事,物業(yè)能及時(shí)聯(lián)系到租客,避免問(wèn)題越拖越嚴(yán)重?!碧┖吞ㄩL(zhǎng)沙)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任李志員律師提醒,業(yè)主對(duì)自有房屋及財(cái)產(chǎn)負(fù)有管理義務(wù),應(yīng)定期排查安全隱患,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)或相關(guān)方報(bào)告,避免因自身疏忽導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大,“建議業(yè)主在與租戶簽訂租賃合同時(shí),明確約定房屋設(shè)施檢查、問(wèn)題反饋等責(zé)任,避免后續(xù)因責(zé)任不清產(chǎn)生糾紛。同時(shí),租戶在租住期間也應(yīng)留意房屋設(shè)施運(yùn)行狀況,若發(fā)現(xiàn)水管漏水、管道堵塞等跡象,要第一時(shí)間告知業(yè)主或物業(yè)公司,不可因出差、外出等原因拖延反饋,否則可能因未及時(shí)止損需承擔(dān)部分責(zé)任。”
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