8月25日，上海發(fā)布樓市新政，包括住建委在內(nèi)的五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及調(diào)整限購、公積金貸款等多個方面，先來瀏覽核心內(nèi)容。

調(diào)整限購方面，外環(huán)外幾乎完全放開，有上海戶籍的家庭或個人可以隨便買；非戶籍家庭、個人只要在上海連續(xù)繳納1年以上社保或個稅，同樣可以不受套數(shù)限制購買住宅。

公積金貸款方面，最高貸款額度上浮15%、支持用公積金付首付等；商貸方面，不再區(qū)分首套房和二套房，部分房貸利率有望下調(diào)；房產(chǎn)稅方面，非戶籍的政策改為同上海購房人一致，首套房免房產(chǎn)稅、二套及以上享受人均60平方米的免稅扣除面積。

在我看來，上海這次的樓市新政與8月上旬的北京新政類似，最最重要的措施是針對非核心區(qū)域，或者說郊區(qū)樓市限購的全面解除。

8月8日，北京的優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策通知中明確提到，戶籍家庭或個人購買五環(huán)外的住房不受套數(shù)限制，非戶籍家庭或個人在連續(xù)繳納滿兩年社?；騻€稅后同樣可以毫無限制地購買五環(huán)外住房。

公積金貸款比例、商貸利率以及上海特有的房產(chǎn)稅相關(guān)政策調(diào)整，說白了主要是給非核心區(qū)域放開限購后產(chǎn)生的新增購房需求提供便利、降低買房負擔(dān)。

至于上海對非戶籍的一年、北京的兩年社?；騻€稅連續(xù)繳納需求，只不過是為了保留形式上的遏制炒房，起到將完全沒有在京滬工作、定居過的純炒房客攔在門外的作用。

想通過買賣北京、上海非核心區(qū)域房產(chǎn)賺錢的也不是不行，但先安心在當(dāng)?shù)卣覀€正當(dāng)?shù)墓ぷ鞲梢荒昊騼赡辏@對真想炒房的人來說不算是很嚴苛的條件，和樓市調(diào)控最嚴厲時至少得連續(xù)繳納五年社保差了十分八千里。

不過，與兩大超一線城市幾乎完全取消郊區(qū)限購不同，核心區(qū)域依然保留了非常嚴厲的限購政策。

上海新政對于外環(huán)內(nèi)的限購調(diào)整，只是提到了成年單身人士按照家庭執(zhí)行限購政策，結(jié)合正在實施限購措施，具體政策是：戶籍家庭或個人在外環(huán)內(nèi)最多買兩套住房、非戶籍家庭或個人至少連續(xù)繳納三年社?；騻€稅后可買一套。

北京對核心區(qū)（五環(huán)內(nèi)）的限購的政策幾乎和上海一模一樣，戶籍可以買兩套，非戶籍在連續(xù)繳納社?；騻€稅三年后能買一套。

因此，不論是上海還是北京對核心區(qū)的限購都是非常嚴格的，哪怕和當(dāng)年樓市最火爆、限購最嚴厲的時候比也沒多少松動，區(qū)別是戶籍個人從只能買一套增加為可以買兩套、非戶籍個人從一套不能買變成最多能買一套。

問題來了，為什么在當(dāng)前樓市尚未穩(wěn)定的情況下，京滬還是對核心區(qū)保留極為嚴厲的限購措施呢？索性像非核心區(qū)那樣完全取消限購，效果會不會更好呢？

在我看來，全面取消北京、上海核心區(qū)域限購確實能提振當(dāng)?shù)貥鞘校?strong>但效果恐怕會過于顯著了，導(dǎo)致兩座城市的房價暴漲，甚至超過前幾年的漲幅。

我估計很多人不認可這一觀點，大家覺得房子已經(jīng)不會漲價了，哪怕是一線城市的核心區(qū)域也只會跌。真的是這樣嗎？

京滬核心區(qū)域的面積很小，卻集中了大量人群，有本地人，也有新上海人或新北京人，他們中的很多人住在不到40平方米甚至小于30平方米的房子里，而且是住2人以上，可見居住需求未能得到滿足。

大部分城市住房供大于求的情形不適用京滬的核心區(qū)域，真實情況實際上是供小于求，只不過大量需求因限購而無法釋放。

以我身邊的情況為例，出差時遇到的幾個有點小錢的老板基本上都對上海核心區(qū)的房子感興趣，但要讓他們跑到上海來不間斷繳納三年社保實在太困難了，只能不買了。少數(shù)人為此真的在上海建了辦事處，想辦法將社保關(guān)系轉(zhuǎn)到上海，連續(xù)繳費多年后換得購買一套住房的資格。

如果取消了京滬核心區(qū)域住房的限購，那么這些需求會瞬間爆發(fā)出來，瘋搶核心區(qū)域的房子導(dǎo)致價格飆升。

一旦形成這種情形，國人“買漲不買跌”的理念會被重新引導(dǎo)出來，京滬核心區(qū)域的房子突顯示金融屬性。光是這樣也就算了，可樓市具有傳導(dǎo)性，買不起核心區(qū)域就買郊區(qū)的，還是買不起就買新一線、二線甚至三線的房子。

結(jié)果就是重回“炒房”年代，資金再次聚至房產(chǎn)領(lǐng)域，這些年為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型付出的努力付諸東流。

因此，維持京滬核心區(qū)域限購政策基本不變的決策是正確的，絕不能為了去庫存而重走老路。至于兩大超一些城市郊區(qū)的房子，價格和成交量短期內(nèi)可能會有所上漲，但不具備炒作空間。

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