拆拆拆！廣州新中軸多片區(qū)已夷為平地！繼6月藝苑南路商戶被通知搬遷、廣州紡織服裝職業(yè)學(xué)校被拆除，最近南洲創(chuàng)意園、廣州紫荊醫(yī)院、文匯1132創(chuàng)意園等也迎來(lái)新消息，它們要么在拆除中，要么已經(jīng)平整土地。

在這場(chǎng)拆遷風(fēng)暴中，熱度最高話題竟是：鴻運(yùn)花園，究竟拆不拆？小紅書(shū)甚至出現(xiàn)了“今天鴻運(yùn)拆了沒(méi)？”等賬號(hào)，時(shí)常更新片區(qū)變化。這鴻運(yùn)花園也挺有意思，明明位處核心位置，四周被拆了，但它硬是沒(méi)被納入拆遷紅線范圍內(nèi)，成了"薛定諤的拆遷房"。

樂(lè)居君了解到，目前鴻運(yùn)花園業(yè)主“三極分化”：有人決定不賣(mài)房搏6萬(wàn)元/㎡的拆遷補(bǔ)償，有人堅(jiān)持高價(jià)掛牌等接盤(pán)俠，還有人想趁這波熱度趕緊賣(mài)掉套現(xiàn)，月內(nèi)降價(jià)十余萬(wàn)的大有人在。

貝殼平臺(tái)顯示，截至8月25日，鴻運(yùn)花園共有33套房源掛牌，比7月份又多了8套，近30天帶看次數(shù)為287次，相當(dāng)于每天都有近10次帶看。

圖源貝殼樂(lè)居君留意到，小區(qū)7月帶看數(shù)最多的兩套房源，都停售了。

圖源貝殼停售原因也很簡(jiǎn)單，業(yè)主不想賣(mài)了，坐等拆遷。

圖源貝殼中介有人不想賣(mài)，有人還在瘋狂漲價(jià)，企圖收割一波再離場(chǎng)。比如一套建面約87㎡的高層電梯三房，7月中漲了15萬(wàn)元，最新售價(jià)385萬(wàn)元，單價(jià)4.4萬(wàn)元/㎡；還有一套建面約68㎡兩房，4月底漲價(jià)50萬(wàn)元，最新售價(jià)260萬(wàn)元，單價(jià)3.8萬(wàn)元/㎡。

圖源貝殼但這個(gè)小區(qū)更多的是降價(jià)拋售的房源，當(dāng)中還有不少是滿5年不久的。

圖源貝殼有一套建面約78㎡兩房，上一次交易是在2019年，今年5月掛牌后，累計(jì)降價(jià)10萬(wàn)元，目前總價(jià)238萬(wàn)元，單價(jià)3.1萬(wàn)元/㎡。另一套建面約86㎡三房上次交易也是在2019年，今年3月掛牌后累計(jì)降價(jià)48萬(wàn)元，但總價(jià)還是挺高，為372萬(wàn)元，單價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡。

圖源貝殼

小區(qū)大部分業(yè)主“按兵不動(dòng)”或者降價(jià)拋售，恰恰說(shuō)明大家對(duì)小區(qū)拆遷信心不大。一開(kāi)始傳出廣州要建新中軸，大家看了海珠片區(qū)中軸范圍時(shí)，都認(rèn)為鴻運(yùn)花園肯定要拆，畢竟它步行到3號(hào)線客村站僅約410米（數(shù)據(jù)來(lái)源百度地圖），妥妥的新中軸旁。而且它周邊的新港商業(yè)城、文匯1132創(chuàng)意園都被拆了。鴻運(yùn)花園周邊還有3條市政路要建，道路合計(jì)長(zhǎng)度近1公里。

對(duì)了，鴻運(yùn)花園靠近新港商業(yè)城的兩棟樓，已經(jīng)被征收了。所以大家都覺(jué)得鴻運(yùn)花園被征收是遲早的事。但時(shí)間越長(zhǎng)，希望越渺茫。最近甚至有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)鴻運(yùn)花園外圍的樓房和店面已經(jīng)圍蔽起來(lái)，據(jù)傳是改造方將針對(duì)小區(qū)外圍進(jìn)行修正和煥新。這么一來(lái)，是不是更坐實(shí)了小區(qū)不會(huì)拆遷的消息？翻新小區(qū)外圍，大概是想讓這個(gè)建于1995年的小區(qū)在新中軸上顯得不那么突兀了。對(duì)此，網(wǎng)友紛紛發(fā)表自己看法：

網(wǎng)友A：鴻運(yùn)花園不拆掉這個(gè)中軸線搞得不像樣

網(wǎng)友B：鴻運(yùn)花園要成為第二個(gè)六運(yùn)了嘛

網(wǎng)友C：鴻運(yùn)花園能拆了就好了，看了通暢

網(wǎng)友D：只需要拆西側(cè)幾棟，避開(kāi)浩蘊(yùn)和富華、榮華，拆遷量不大，工作好做，成本也不高，軸也打通了

網(wǎng)友E：不拆鴻運(yùn)到時(shí)候四面環(huán)路住得也難受

至于為什么目前鴻運(yùn)花園沒(méi)被納入拆遷范圍內(nèi)，有網(wǎng)友一針見(jiàn)血：鴻運(yùn)花園肯定會(huì)有大量要價(jià)10萬(wàn)8萬(wàn)的釘子戶......貝殼網(wǎng)顯示，鴻運(yùn)花園共有33棟，合計(jì)1345戶，在老城區(qū)來(lái)說(shuō)規(guī)模不算小，要拆起來(lái)難度的確很大。

圖源貝殼
不過(guò)，從廣州新中軸建設(shè)范圍來(lái)看，海珠片區(qū)全長(zhǎng)約6公里，涉及6個(gè)城中村、8個(gè)舊城及20個(gè)舊廠，大概范圍就是鴻運(yùn)花園一路向南到海珠湖，體量相當(dāng)于3.5個(gè)珠江新城。

對(duì)于那些影響新中軸臉面的“攔路虎”，肯定要拆除的；但如果可以在外圍拆了蓋個(gè)高樓“遮丑”，老房子是不是就不用拆呢？

鴻運(yùn)花園未來(lái)會(huì)否被拆，似乎還沒(méi)定局。

其實(shí)，與普通業(yè)主相比，更關(guān)注鴻運(yùn)花園拆不拆的是買(mǎi)房搏拆遷的投資客。

自今年4月起，廣州新中軸海珠片區(qū)大面積征收，不少小區(qū)都納入/擬納入到征收范圍內(nèi)。

其中敦和珠航小區(qū)（金滿樓）被納入到了征收范圍內(nèi)，將作為紅衛(wèi)村改造的復(fù)建房地塊。

所以珠航小區(qū)（金滿樓）業(yè)主紛紛掛牌，漲價(jià)速度也是嗖嗖快。

樂(lè)居君在貝殼網(wǎng)看到，該小區(qū)最新一套成交房源在7月22日，單價(jià)3.6萬(wàn)元/㎡，比2024年時(shí)2萬(wàn)出頭的成交價(jià)高出不少。

但與赤崗段6萬(wàn)元/㎡的補(bǔ)償相比，3.6萬(wàn)元/㎡顯得性?xún)r(jià)比格外高，對(duì)投資客而言還是很吸引的。

圖源貝殼

后來(lái)，珠航小區(qū)（金滿樓）征收工作突然被暫停，貝殼網(wǎng)上也不知道為什么看不到掛牌房源了，大家都一頭霧水。

圖源小紅書(shū)

還有非?？拷轮休S赤崗段征收范圍的赤崗西路6-14號(hào)小區(qū)，本來(lái)是無(wú)人問(wèn)津的老破小，現(xiàn)在僅有掛牌的兩套房，單價(jià)超4萬(wàn)元/㎡！

而它2023-2024年的成交單價(jià)，也不過(guò)2萬(wàn)出頭。

圖源貝殼

需要注意的是，和鴻運(yùn)花園一樣，赤崗西路6-14號(hào)小區(qū)都是沒(méi)被劃進(jìn)新中軸紅線建設(shè)范圍的。

在這種情況下，抱著“搏拆遷”的目的買(mǎi)房，實(shí)則是一場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)預(yù)期和政策動(dòng)向之間往往存在巨大落差，一旦拆遷落空，投資者不僅可能面臨資金被長(zhǎng)期套牢的困境，還可能遭遇房?jī)r(jià)回落帶來(lái)的資產(chǎn)貶值。更何況，本輪極有可能被拆遷的小區(qū)都是老破小，這類(lèi)房子本身缺乏實(shí)際居住和升值支撐，風(fēng)險(xiǎn)極高，普通投資者很難準(zhǔn)確預(yù)判政策走向，跟風(fēng)“賭拆遷”往往會(huì)成為市場(chǎng)情緒的犧牲品。

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