8月，藍天如洗，白云輕卷。三元區(qū)繁華商圈內(nèi)，一座商廈的裝修入駐正如火如荼地進行，敲擊聲與裝修工人的吆喝聲交織在一起，而在不久前，這里還是一片蕭條景象。

這座曾因產(chǎn)權(quán)糾紛閑置十余年的“問題大廈”，如今，在三明市三元區(qū)人民法院的跨域協(xié)作與創(chuàng)新執(zhí)行下，不僅成功盤活億元閑置資產(chǎn)，更讓17家企業(yè)取得“遲到多年”的房產(chǎn)證，51家企業(yè)順利入駐辦公，有效激活了核心商圈的經(jīng)濟活力。

三元法院法官實地調(diào)查某商業(yè)大廈財產(chǎn)

2019年7月，某礦業(yè)公司因經(jīng)營問題，將三元區(qū)某商圈地塊抵押給某銀行深圳分行，貸款9000萬元。

2021年3月，因礦業(yè)公司未能償還債務(wù)，深圳中院判決確認銀行對抵押土地的優(yōu)先受償權(quán)，并于同年5月查封該土地。

這座自2012年12月開工建設(shè)的28層商廈，自此陷入停滯。

十余年間，這座本應(yīng)繁榮的商廈淪為多方矛盾的焦點。因礦業(yè)公司拖欠工程款，三元法院受理的多起執(zhí)行案件因輪候查封無法推進，最終均終結(jié)本次執(zhí)行；某商會17家企業(yè)依據(jù)合資建房協(xié)議苦等十余年，始終無法取得相應(yīng)樓層產(chǎn)權(quán)，從“期待過戶”演變?yōu)椤凹w維權(quán)”；某慈善總會主張的20年無償使用權(quán)未能實現(xiàn)……

三元法院實地查封某商業(yè)大廈房產(chǎn)

2024年初，三明市政府成立專班，協(xié)同法院推動問題化解，使長期僵持的商廈處置迎來轉(zhuǎn)機。然而，新的挑戰(zhàn)接踵而至。時任三明中院執(zhí)行局副局長鄧群生指出：“抵押土地被深圳中院查封，而地上建筑位于三元轄區(qū)，這加大了處置難度。加之產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、資產(chǎn)長期閑置等問題，單靠一家法院難以推進?！?/p>

為破解跨域執(zhí)行壁壘、優(yōu)化司法資源配置，三明中院跨省協(xié)調(diào)深圳中院移送執(zhí)行權(quán)，并指定三元法院集中管轄系列案件。“跨省指定管轄”這一關(guān)鍵舉措，徹底打破了“土地查封在外地、房產(chǎn)處置在當(dāng)?shù)亍钡母盍褷顟B(tài)，使執(zhí)行權(quán)回歸財產(chǎn)所在地，為后續(xù)處置奠定基礎(chǔ)。

2024年7月29日，案件集中管轄后，三元法院多次召開專業(yè)法官會議，系統(tǒng)梳理涉案資產(chǎn)的法律關(guān)系及歷史遺留問題，厘清優(yōu)先受償權(quán)范圍與順位，動態(tài)調(diào)整執(zhí)行方案。承辦該案的三元法院審判委員會委員馬騫強調(diào)：“我們既要保障銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)，也要維護企業(yè)合法權(quán)益，更要推動商廈整體盤活。”

三元法院召開拍賣現(xiàn)場答疑會

為此，三元法院建立全流程公開化機制，多次組織債權(quán)人、債務(wù)人及案外人協(xié)商，確保處置過程透明高效。

針對商廈資產(chǎn)價值近2.3億元的實際情況，三元法院創(chuàng)新提出“分層評估、分層拍賣”+“有爭議房產(chǎn)擱置、無爭議房產(chǎn)先行處置”方案，將28層的商廈劃分為“無爭議部分”與“有爭議部分”。先行處置無爭議的20層商廈，暫留有爭議的8層商廈，避免因爭議衍生執(zhí)行異議。

針對商廈長期閑置導(dǎo)致的買受人顧慮，法院推出“分層辦證”機制：允許將整棟大樓產(chǎn)權(quán)證分割為分層辦理，每層進一步拆分為4個單元產(chǎn)權(quán)證，既滿足企業(yè)小面積辦公需求，又為17家企業(yè)“眾籌分證”提供可能，降低購買門檻，增強融資靈活性。

向50余家新入駐企業(yè)交接大廈

因商廈位于三元區(qū)新興核心商圈，法院聯(lián)合商會、政府?dāng)U大拍賣宣傳，吸引本地企業(yè)參與競拍。首次拍賣成功后，法院協(xié)調(diào)自然資源、稅務(wù)等部門實現(xiàn)“當(dāng)日辦證”，以快速辦證的示范效應(yīng)提升市場信心。

“十七家企業(yè)的合資建房問題，困擾了我們十幾年，這次執(zhí)行不僅解決了我們的產(chǎn)權(quán)問題，還盤活了整座大廈的商業(yè)經(jīng)營，對整個商業(yè)區(qū)都是長遠利好的，得到了企業(yè)圈的一致好評?！蹦成虝虝L評價道。

申請執(zhí)行人某銀行在回訪中表示，“三明的營商環(huán)境非常好，本次處置的成交價非常高，出乎了我們的預(yù)料，完全實現(xiàn)了我們的債權(quán)本金，我們很滿意?！?/p>

資產(chǎn)處置并非終點，后續(xù)管理同樣關(guān)鍵。三元法院延伸司法服務(wù)，協(xié)調(diào)物業(yè)交接，協(xié)助51家企業(yè)入駐裝修，并推動成立業(yè)主委員會、選聘新物業(yè)，使商廈從“空樓閑置”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌髽I(yè)集聚”。

這場跨越地域、因時制宜的“執(zhí)行突圍戰(zhàn)”，不僅讓億元資產(chǎn)重?zé)ㄉ鷻C，更化解了群眾心結(jié)，優(yōu)化了營商環(huán)境。

截至2025年8月，商廈無爭議產(chǎn)權(quán)已全部拍賣成交，金額達1.2億元，遠超銀行預(yù)期；司法處置過程中征收稅費2000余萬元；17家企業(yè)十余年的產(chǎn)權(quán)糾紛得以解決；51家企業(yè)入駐運營，商圈經(jīng)濟活力顯著提升。該案成功入選全國法院2025年度第二批交叉執(zhí)行典型案例，系全省唯一入選的基層法院案例。

來源：三元法院