上海終于出救市新政了，這對(duì)于正在賣(mài)房的房東來(lái)講，有點(diǎn)作用，但不會(huì)太大。

尤其是手中有差房子（遠(yuǎn)郊，老破大等等）的房東，我們建議還是要抓緊賣(mài)房。

不得不說(shuō)，樓市遇冷，賣(mài)房也成了心理博弈，各種針對(duì)房東的套路層出不窮。

最近我們的換房寶客戶(hù)，徐先生就差點(diǎn)中招。

定價(jià)

徐先生在賣(mài)的房子，位于徐匯康健板塊康寧坊，是一套典型的“老破小”，

卻也是小區(qū)里的一套標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”，老公房中的戰(zhàn)斗機(jī)：

三樓雙南戶(hù)型，出門(mén)200米三條地鐵（1,3,15），對(duì)面就是商業(yè)體徐匯萬(wàn)科中心，還帶著徐匯二梯隊(duì)雙學(xué)區(qū)。

更難得的是，小區(qū)在售的兩房多是高樓層靠高架，而徐先生這套卻不臨街，正位于小區(qū)側(cè)門(mén)邊，是全小區(qū)離地鐵最近的樓棟。

然而，正是這樣一套“好位置、好樓層、好戶(hù)型”的房子，在賣(mài)房過(guò)程中卻遭遇了意想不到的難題。

接手徐先生的賣(mài)房工作后，我們馬上安排市場(chǎng)調(diào)研，目的是合理定價(jià)。 這是賣(mài)房的第一步，也是最關(guān)鍵核心的一步。 定價(jià)合理與否，直接決定了后續(xù)的賣(mài)房周期，甚至賣(mài)房成敗。

我們以業(yè)主身份咨詢(xún)了多家中介，得到的報(bào)價(jià)五花八門(mén)：415萬(wàn)、410萬(wàn)，最低的甚至報(bào)出380萬(wàn)。

這么大的價(jià)差，讓我們的掛牌定價(jià)遇到不小的難題。

我們意識(shí)到三個(gè)問(wèn)題：

一是市場(chǎng)冷清，許多中介缺乏足夠的成交數(shù)據(jù)，自己也不清楚市場(chǎng)真實(shí)價(jià)，所以會(huì)跟著感覺(jué)瞎報(bào)價(jià)；

二是中介掛牌時(shí)急于占盤(pán)，怕報(bào)低價(jià)讓房東轉(zhuǎn)投別家，會(huì)故意報(bào)高價(jià)；

三是掛牌后，中介希望用低價(jià)吸引客戶(hù)，為成交做鋪墊，會(huì)故意壓低價(jià)。

團(tuán)隊(duì)最終結(jié)合近期成交，各方數(shù)據(jù)，將掛牌價(jià)格定在399萬(wàn)，只比400萬(wàn)少一萬(wàn)，但是三開(kāi)頭，顯示誠(chéng)意。

但沒(méi)想到掛牌后，幾乎所有周邊中介都齊聲說(shuō)“貴了，賣(mài)不到”。

我們的應(yīng)對(duì)策略是：用帶看流量檢驗(yàn)定價(jià)合理性。

當(dāng)每周都有十幾組帶看，且板塊內(nèi)各家中介都有參與時(shí)，我們知道這個(gè)價(jià)格是市場(chǎng)認(rèn)可的。

上海賣(mài)房，如何賣(mài)的高？

掛高了沒(méi)成交？一味降價(jià)虧多了？

試試最先進(jìn)的“換房寶理念”，大數(shù)據(jù)科學(xué)定價(jià)

現(xiàn)在掃碼免費(fèi)咨詢(xún)，1V1定制賣(mài)房方案

“假談”陷阱

掛牌不久，我們就迎來(lái)了第一次“談判”。

買(mǎi)家是位上海本地阿姨，付款周期和買(mǎi)房動(dòng)機(jī)說(shuō)得頭頭是道，監(jiān)控視頻也顯示她確實(shí)有過(guò)帶看記錄。

但幾個(gè)細(xì)節(jié)引起了我們賣(mài)房師的懷疑：

1）大熱天，阿姨無(wú)病無(wú)痛卻戴著口罩；

2）溝通中反復(fù)陳述買(mǎi)房原因卻不聊房屋細(xì)節(jié)；

3）付款方案也存在邏輯矛盾——她提出兩個(gè)方案，一是兒子貸款（周期短但兒子可能不同意），二是拆遷款支付（但需要時(shí)間）。

當(dāng)我們拒絕方案二后，她毫不猶豫地答應(yīng)方案一，甚至不需要與兒子核實(shí)。

4）最可疑的是，她在價(jià)格上死咬不放，一分不加卻也不走，這和正常買(mǎi)家心理明顯不符。

因?yàn)槭潜镜厝?，徐先生也沒(méi)有戒心，雖然我們鋪設(shè)了讓價(jià)策略，但是徐先生賣(mài)房心切沒(méi)有遵循，上來(lái)就很爽氣地讓了10萬(wàn)，甚至還準(zhǔn)備繼續(xù)降。

幸好我們及們時(shí)制止了房東準(zhǔn)備價(jià)格一讓再讓的沖動(dòng)，堅(jiān)持咬住價(jià)格看對(duì)方反應(yīng)。

果不其然，當(dāng)我們堅(jiān)持不讓步時(shí)，這位“買(mǎi)家”很快就消失了。

其實(shí)這種假談壓價(jià)很常見(jiàn)。

中介要賺錢(qián)要生存，想PUA房東降價(jià)，快速成交，非常正常。

中介能PUA的基礎(chǔ)是房東不了解市場(chǎng)。

如果房東自己心里有數(shù)，他PUA你的難度就提升了。或者是找一個(gè)我們這樣的自己人，幫忙把關(guān)，也不會(huì)被pua。

現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，壓低房東預(yù)期是所有中介都會(huì)做的事情。

合理的壓低接受，不合理的拒絕，就這么簡(jiǎn)單。

讓中介為自己服務(wù)，最終賣(mài)房才是第一位的。

真買(mǎi)家出現(xiàn)

假談風(fēng)波后，我們很快迎來(lái)了兩組真實(shí)買(mǎi)家。

巧合的是，他們同時(shí)出現(xiàn)，出價(jià)相同，都與我們的心理價(jià)位相差15萬(wàn)，且都在最后5萬(wàn)的差距上談崩了。

房東感到十分沮喪，甚至開(kāi)始懷疑自己的定價(jià)策略。

深夜時(shí)分，我分別聯(lián)系了兩邊的經(jīng)紀(jì)人，把握他們同樣渴望開(kāi)單的心理，為他們分析利弊：

“這套房子確實(shí)稀缺，三樓雙南不靠高架，全小區(qū)地鐵最近的位置。錯(cuò)過(guò)這套，下次不知道要等多久?！?/p>

同時(shí)，我也讓經(jīng)紀(jì)人給買(mǎi)家做工作，卡住心理預(yù)期：“好房子不等人，因?yàn)?萬(wàn)之差錯(cuò)過(guò)，以后可能會(huì)后悔?！?/p>

最終，兩組買(mǎi)家都提高了報(bào)價(jià)。

我們選擇了一個(gè)付款條件更好的買(mǎi)家，成功簽約。

上海賣(mài)房，如何賣(mài)的快？

試試最先進(jìn)的“換房寶理念”，平均賣(mài)房周期41天

AI互聯(lián)網(wǎng)賣(mài)房新方法，讓房東賣(mài)的比鄰居更快

立即掃碼添加觀觀詳細(xì)咨詢(xún)

專(zhuān)業(yè)+用心，維護(hù)房東利益

回頭來(lái)看，在市場(chǎng)冷清期，賣(mài)房不僅是對(duì)房屋價(jià)值的考驗(yàn)，更是對(duì)房東心理素質(zhì)的考驗(yàn)。

首先，定價(jià)不能只聽(tīng)中介一家之言。要多方收集數(shù)據(jù)，用市場(chǎng)帶看量驗(yàn)證定價(jià)合理性。

當(dāng)多個(gè)中介都帶來(lái)真實(shí)客戶(hù)時(shí)，說(shuō)明價(jià)格是市場(chǎng)認(rèn)可的。

其次，要警惕中介pua，比如“假談”陷阱。

市場(chǎng)上確實(shí)存在一些假借買(mǎi)房來(lái)探聽(tīng)底價(jià)的行為，要通過(guò)細(xì)節(jié)判斷買(mǎi)家真實(shí)性，一般房東確實(shí)難以識(shí)別真假客戶(hù)，但對(duì)我們經(jīng)驗(yàn)豐富的賣(mài)房師來(lái)講一眼識(shí)破。

最后，還是學(xué)會(huì)維護(hù)中介關(guān)系，中介是想開(kāi)單賺錢(qián)，房東是想賣(mài)房或者置換，把中介利益和自己利益捆綁起來(lái)，他自然會(huì)用心幫你做事。

這套房子賣(mài)房成功——不是因?yàn)樗昝罒o(wú)缺，而是因?yàn)樗谝粋€(gè)正確的位置，有一個(gè)用心的房東，找了一個(gè)靠譜的團(tuán)隊(duì)，最終等到了識(shí)貨的買(mǎi)家。

賣(mài)房后徐先生評(píng)價(jià)：

選擇房外房真的沒(méi)錯(cuò)，團(tuán)隊(duì)人員用心程度肉眼可見(jiàn)，談判指導(dǎo)十分專(zhuān)業(yè)；效率體驗(yàn)感拉滿(mǎn)了，要去好好和身邊人宣傳一波 。

后續(xù)買(mǎi)房也是大事一樁。我們一定會(huì)給徐先生一個(gè)滿(mǎn)意的答卷。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

現(xiàn)在的上海，賣(mài)房比買(mǎi)房還要難10倍！

既想賣(mài)的高，又想賣(mài)的快！您賣(mài)房痛苦嗎？？？

要不要學(xué)習(xí)最先進(jìn)的換房寶理念和AI互聯(lián)網(wǎng)賣(mài)房新方法

90%的房子高于心理價(jià)賣(mài)掉，平均賣(mài)房周期41天

現(xiàn)在掃碼優(yōu)先給你一個(gè)名額？僅限20位！

「魔都財(cái)觀-房外房旗下矩陣號(hào)」

不僅可以提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，

還為粉絲提供定制選房方案和賣(mài)房落地執(zhí)行服務(wù)。

有買(mǎi)賣(mài)房需求掃碼添加觀觀老師咨詢(xún)