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到底什么行為構成“跳單”？

看房時貨比三家，在多家中介間對比選擇但最后沒有選擇第一家，這類操作究竟算不算“跳單”違約？

8月25日，裁判文書網(wǎng)披露，四川省江油市人民法院一審民事判決書顯示，李某想購買一套二手房，主動聯(lián)系了中介公司工作人員李某華，李某華通過微信向李某推送房源信息，2024年12月30日推送了江油市中壩鎮(zhèn)瑞新巷52號相關房屋照片，2025年1月2日又帶領李某實地看房。

但2025年4月，李某繞開原告，直接與該房屋所有權人簽訂買賣合同，成交價16.6萬元，5月29日完成過戶，而該房屋在原告處掛牌價18萬元。

法院一審審理認為，雙方雖無書面中介合同，但李某發(fā)出看房要約，原告提供房源、帶看房屋，雙方中介合同關系成立。李某利用原告提供的信息和服務，繞開原告直接簽約，構成“跳單”。

考慮到原告僅履行提供房源、帶看義務，未完成后續(xù)協(xié)助商談價格、過戶等服務，酌定李某向原告支付1660元中介費。

8月27日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在裁判文書網(wǎng)輸入關鍵詞“跳單”，共檢索到3353篇文書，基本上每月都能看到新的案由披露，爭議點則多在于“是否構成跳單”。

是否“實質性利用了中介提供的服務”

北京市一中院日前也公布了一起頗具代表性的案例。

某公司為承租辦公室，通過甲中介考察了9處房源，并簽署了包含禁止“跳單”條款在內的《看房確認書》。經(jīng)過7天的溝通，雙方確定了意向房屋，并就租金、物業(yè)費等核心條款與業(yè)主進行了磋商。

然而，該公司最終通過乙中介與同一房主簽訂了租賃合同，且租金高于與甲中介協(xié)商的價格。

甲中介認為，自己提供了房源信息和帶看服務，對方簽約即構成“跳單”，要求支付中介費和違約金。但委托人辯稱，甲中介僅提供基礎帶看服務，未與業(yè)主進行實質溝通，且該房源并非甲中介獨家所有，其報價也不具備成交可能性。

法院審理后明確指出，判定“跳單”需滿足三個要件：接受中介服務、利用交易機會或媒介服務、繞開中介簽約。

本案中，甲中介提供的房源在其他中介也可檢索到，并非獨家資源；其服務僅停留在帶看階段，未完成關鍵的議價和合同磋商；更重要的是，委托人通過其他中介成交的租金更高，客觀上體現(xiàn)了不存在逃避付費的主觀惡意?；谶@些理由，法院最終駁回了甲中介的訴訟請求。

每經(jīng)記者注意到，最高法2011年發(fā)布的第1號指導案例（上海中原物業(yè)訴陶德華案）提到了“跳單”的核心判斷標準，即是否“實質性利用了中介提供的服務”。

在上海中原物業(yè)訴陶德華案中，法院認定，當賣方通過多家中介掛牌時，買方通過其他正當途徑獲得相同房源信息并成交的，不構成“跳單”。這一標準在后續(xù)案件中被廣泛引用，成為判斷“跳單”與否的重要依據(jù)。

什么行為構成“跳單”？

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，2023年4月，某明星夫婦涉資約6000萬元的“跳單”案例審結，原告敗訴，該筆房產(chǎn)交易不存在“跳單”行為。

根據(jù)這份民事判決書，在沒有相應協(xié)議等證據(jù)證明的情況下，無法確認A公司與明星夫婦方面僅憑帶看房即成立了中介合同關系，更無法確認后者事先或事后知曉會承擔帶看房后另行委托其他中介的法律后果??A公司要求認定明星夫婦存在“跳單”共謀的主張，缺乏事實和法律依據(jù)。

彼時，明星夫婦方代理律師在接受每經(jīng)記者采訪時就表示，涉事房產(chǎn)并非獨家代理，買房人有理由去選擇對自己更合適的中介公司。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近兩年不同地區(qū)法院審理的多起典型案例，為市場對“跳單”行為的認定，提供了多種參考。

2024年遼寧鞍山的一起案件中，委托人安某通過A中介看房并與房主議價至41.8萬元后，轉頭就通過B中介以相同價格成交。

A中介訴至法院，主張自己提供了房源篩選、帶看和議價等實質性服務。

法院最終認定，盡管委托人未與A中介簽訂書面合同，但A中介的服務對交易達成起到關鍵作用，委托人需支付相應報酬。

廣州的別墅交易糾紛則展現(xiàn)了另一種典型情形。

某代理公司與賣方王女士簽訂獨家包銷合同后，帶買方梁先生看房并促成雙方洽談，然而買賣雙方卻在包銷期滿一個多月后私下以遠低于磋商價的930萬元成交。

法院審理認為，雙方明顯利用了中介提供的交易機會，構成惡意“跳單”，判決買賣雙方分別支付11萬元中介費。

8月25日下午，廣東盛唐律師事務所房地產(chǎn)律師周爭鋒通過微信向每經(jīng)記者表示，關于是否構成“跳單”，可參照《中華人民共和國民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”

針對非獨家房源（多中介共享同一房源），中介可以通過拍照、錄像、微信聊天記錄等方式，保留帶看記錄（如《看房確認書》）、與委托人的溝通記錄（如價格磋商、房源介紹）、向委托人提供房源信息的證據(jù)（如截圖、短信），證明自身提供了交易機會或媒介服務。

在他看來，是否接受中介服務、是否利用中介提供的交易機會或媒介服務、是否繞開中介訂立合同，是判斷是否構成“跳單”的重要因素，直接決定了“跳單”行為是否成立。

記者|陳榮浩

編輯|段煉 陳夢妤 蓋源源

校對|何小桃

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