編輯：張萬軍，江蘇連云港東?？h人，畢業(yè)于西南政法大學(xué)，法學(xué)博士，現(xiàn)任教內(nèi)蒙古科技大學(xué)法學(xué)系，法學(xué)教授，內(nèi)蒙古鋼苑律師事務(wù)所律師。

入庫編號：2025-07-2-039-001

關(guān)鍵詞 民事 排除妨害 專有部分 共有部分 飄窗頂板合理使用

基本案情

原告劉某慧與被告顏某婷是上下樓鄰居，分別是某小區(qū)某單元201室和101室的業(yè)主。101室業(yè)主顏某婷在安裝空調(diào)外機(jī)時(shí)，將兩臺空調(diào)外機(jī)安裝在其飄窗頂板（各戶飄窗為開發(fā)商統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工）上，后201室業(yè)主劉某慧亦安裝空調(diào)，認(rèn)為上述機(jī)位應(yīng)歸自家使用。遂訴至法院，請求判令：被告顏某婷將兩臺空調(diào)外機(jī)移走，不再妨害其安裝空調(diào)外機(jī)。被告顏某婷辯稱：房屋是個(gè)人購置的私有財(cái)產(chǎn)，包括飄窗頂板在內(nèi)的整個(gè)飄窗屬于業(yè)主購置的房屋的一部分，為業(yè)主專有，故其在自家飄窗頂板上放置空調(diào)外機(jī)，任何人無權(quán)干涉。

法院經(jīng)審理查明：某小區(qū)物業(yè)曾在業(yè)主群發(fā)布《某小區(qū)關(guān)于空調(diào)外機(jī)位規(guī)范使用通告》（以下簡稱《通告》）一份，其中載明：“本小區(qū)物業(yè)管理委員會針對業(yè)主合理、有序擺放空調(diào)外機(jī)作出如下管理規(guī)定

：……2、鑒于房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計(jì)及空調(diào)正常安裝要求，客廳和主臥空調(diào)外機(jī)一并安裝在本層飄窗下方的室外機(jī)位置上，即上一層住戶空調(diào)外機(jī)須安裝在下一層住戶飄窗頂板上面?！绷聿槊鳎撔^(qū)多數(shù)住戶客廳及主臥的空調(diào)外機(jī)均安放在下一樓層住戶飄窗的頂板上，部分一樓住戶，即使自家飄窗頂板上機(jī)位閑置，也將自家空調(diào)外機(jī)安裝在一樓地面。山東省郯城縣人民法院于2023年9月20日作出民事判決：被告顏某婷于本判決生效之日起十五日內(nèi)將安裝在一樓飄窗頂板上的兩臺空調(diào)外機(jī)自行移除，并不得妨害原告劉某慧今后在該位置安裝空調(diào)外機(jī)。宣判后，顏某婷未提起上訴，判決發(fā)生法律效力后，其主動將涉案的兩臺空調(diào)外機(jī)全部移除。

裁判理由

本案的爭議焦點(diǎn)有二：一是飄窗頂板上表面應(yīng)認(rèn)定為建筑物的專有部分，還是共有部分；二是樓下業(yè)主將空調(diào)外機(jī)安裝在其飄窗頂板上，是否侵害了樓上業(yè)主的合法權(quán)益。

一、飄窗頂板上表面是建筑物的專有部分還是共有部分

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”?，F(xiàn)代小區(qū)住宅樓一般為多層建筑

，區(qū)隔各專有部分以及專有部分與共有部分的墻壁（共同墻壁）、天花板、地板等均有一定的厚度，這就產(chǎn)生了各專有部分、專有部分與共有部分的分界線究竟是在厚度的中心（壁心），還是厚度的內(nèi)表面等爭議，由此形成了壁心說、空間說、最后粉刷表層說等多種分界線認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。但是，不管哪種分界線認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，均不將建筑物外墻作為業(yè)主的專有部分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條亦對此作出明確，該條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分……”。

本案中，101室的飄窗作為住宅的組成部分，業(yè)主顏某婷對其享有專有權(quán)，但是該專有權(quán)并不包括飄窗頂板上表面，原因在于該上表面屬于建筑物外墻，系業(yè)主共有部分。顏某婷主張?jiān)擄h窗頂板上表面為個(gè)人專有部分，以排除其他業(yè)主共同使用，于法無據(jù)，依法不應(yīng)得到支持。

二、樓下業(yè)主占用飄窗頂板上表面是否侵害了樓上業(yè)主的合法權(quán)益民法典第二百七十三條第一款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外

的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。 ”據(jù)此，業(yè)主均有對共有部分的使用權(quán)，但須依合理使用原則使用。民法典第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序”。小區(qū)空調(diào)外機(jī)的安裝位置及安放秩序，關(guān)系到建筑物共有部分的合理使用和正常維護(hù)，也關(guān)系到小區(qū)鄰里之間的和睦與團(tuán)結(jié)，屬于物業(yè)公司的管理職責(zé)范圍。故對于業(yè)主使用建筑物共有部分安裝空調(diào)外機(jī)是否屬于合理使用，可結(jié)合物業(yè)公司的相關(guān)規(guī)定及小區(qū)內(nèi)業(yè)已形成的相關(guān)秩序、小區(qū)業(yè)主的普遍習(xí)慣等來作判斷。

本案中，小區(qū)物業(yè)公司結(jié)合開發(fā)商設(shè)計(jì)及空調(diào)正常安裝需要，作出了“上一層住戶空調(diào)外機(jī)須安裝在下一層住戶飄窗頂板上面”的管理規(guī)定，且小區(qū)多數(shù)業(yè)主均接受該管理規(guī)定，照此安裝空調(diào)外機(jī)，形成了小區(qū)規(guī)范有序的空調(diào)外機(jī)安裝秩序。顏某婷因?qū)⒆约绎h窗頂板上表面錯(cuò)誤認(rèn)作自己專有部分，不顧小區(qū)已有的安裝規(guī)定與秩序，將兩臺空調(diào)外機(jī)放置于自家住宅飄窗頂板上，顯然屬于不合理使用共有部分，其導(dǎo)致作為二樓業(yè)主的劉某慧無處安放自家空調(diào)外機(jī)，妨害了劉某慧合理使用共有部分的權(quán)利。故顏某婷應(yīng)移除安裝在自家飄窗頂板上的空調(diào)外機(jī)。

裁判要旨

1.飄窗頂板上表面作為建筑物外墻，屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主均可依合理使用原則使用。業(yè)主主張其為自己專有部分的，人民法院依法不予支持。

2.業(yè)主對共有部分的使用是否屬于合理使用，可結(jié)合小區(qū)相關(guān)物業(yè)

管理規(guī)定、小區(qū)內(nèi)業(yè)已形成的相關(guān)秩序和小區(qū)業(yè)主的普遍習(xí)慣等綜合認(rèn)定；業(yè)主違反合理使用原則使用共有部分，妨礙其他業(yè)主合理使用的，對該其他業(yè)主提出的排除妨害請求，人民法院依法予以支持。

關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國民法典》第236條、第271條、第942條

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年修正）第3條

一審：山東省郯城縣人民法院（2023）魯1322民初7167號民事判決

（2023年9月20日）

內(nèi)蒙古鋼苑律師事務(wù)所民商事律師團(tuán)隊(duì)以"學(xué)術(shù)+實(shí)務(wù)"雙輪驅(qū)動，該團(tuán)隊(duì)由一批長期從事公司法、合同法研究和實(shí)務(wù)處理的資深律師組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)，主要為公司提供各類商事合同糾紛、侵權(quán)糾紛、物權(quán)糾紛的訴訟代理法律服務(wù)，并針對客戶需要解決的專門民商事法律問題，提供專項(xiàng)的民商事法律服務(wù)。

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