來(lái)源 | 南方地產(chǎn)觀(guān)察

14萬(wàn)/平→6萬(wàn)/平，刷新珠城豪宅最大跌幅。

前幾天，保利心語(yǔ)成交了一套81平兩房，北向頂樓，總價(jià)525萬(wàn)，單價(jià)僅6.47萬(wàn)/平。

誰(shuí)敢信？今年4月，保利心語(yǔ)的同戶(hù)型單價(jià)還保持在8.7萬(wàn)/平，短短4個(gè)月時(shí)間，跌了2萬(wàn)/平。

而2021年，同戶(hù)型中樓層成交價(jià)為1175萬(wàn)，單價(jià)14.47萬(wàn)/平，三年累計(jì)跌幅55%。

（圖源貝殼）

保利心語(yǔ)到底了嗎？珠江新城的底又在哪里？

先看下6萬(wàn)+的成交戶(hù)型，81平兩房一衛(wèi)。

（81平兩房參考戶(hù)型，圖源貝殼）

很多人吐槽，這個(gè)戶(hù)型不像豪宅，北向、不夠方正、得房率低，81平才做兩房，現(xiàn)在新規(guī)72平都能做三房?jī)尚l(wèi)了。

但放在十多年前，珠城一堆奇葩戶(hù)型爭(zhēng)奇斗艷的時(shí)候，保利的產(chǎn)品已經(jīng)算是不錯(cuò)。

而且保利心語(yǔ)的81平還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，那就是兩房可以改成三房，滿(mǎn)足一些剛需家庭需求。

（81平三房參考戶(hù)型，圖源貝殼）

小區(qū)2006年開(kāi)盤(pán)時(shí)，價(jià)格1萬(wàn)+/平，戶(hù)型涵蓋68平兩房到221平五房，以70-110平戶(hù)型為主。

一共8棟樓，容積率4.5，多為32層，三梯八戶(hù)設(shè)計(jì)。

（圖源貝殼）

可以看出，保利心語(yǔ)起初的定位就是剛改盤(pán)，只不過(guò)樓市暴漲后，炒出了豪宅盤(pán)的價(jià)格。

22年時(shí)，保利心語(yǔ)一套111平帶露臺(tái)三房炒到過(guò)17萬(wàn)/平的價(jià)格。

（圖源貝殼）

現(xiàn)在，137平高樓層四房也只能賣(mài)1150萬(wàn)，單價(jià)8.38萬(wàn)/平了。

那么，房?jī)r(jià)三年腰斬過(guò)半，保利心語(yǔ)到底了嗎？

察叔打聽(tīng)到，這套6萬(wàn)/平的“筍盤(pán)”，吸引了好幾個(gè)客戶(hù)出手。

而且保利心語(yǔ)位于珠江新城中區(qū)、5號(hào)線(xiàn)獵德站旁，省一級(jí)體育東小學(xué)＋天河中學(xué)學(xué)位，走路600米就是花城廣場(chǎng)、高德置地、K11。

（圖源高德地圖）

地段擺在這，同樣的6萬(wàn)＋預(yù)算，新盤(pán)改善只能買(mǎi)到梅花園，二手卻能買(mǎi)珠江新城CBD，真的非常筍。

但從另一層面看，保利心語(yǔ)又似乎還沒(méi)到底。

一、81平并不是保利心語(yǔ)的最差戶(hù)型，81平都只賣(mài)6萬(wàn)，68平、70多平怎么辦？

有人說(shuō)，6萬(wàn)多是個(gè)例，個(gè)例不能影響整體。

可就在這套成交的第二天，就有同戶(hù)型業(yè)主把掛牌價(jià)直降到了7.1萬(wàn)，一口氣砍掉88萬(wàn)，降幅13%。

（圖源貝殼）

而且這套房還不是頂樓，是正常中樓層。

察叔盤(pán)了下81平戶(hù)型的歷年成交，發(fā)現(xiàn)從2023年下半年開(kāi)始，幾乎每隔半年才成交1、2套。

量跌，必然導(dǎo)致價(jià)跌。難怪業(yè)主這么著急。

二是小區(qū)的掛牌率并沒(méi)有下降，業(yè)主仍在集中拋售。

貝殼顯示，保利心語(yǔ)有96套房源掛牌（20套車(chē)位不算），加上47套未上架房源，共計(jì)143套房源在售。

（圖源貝殼）

小區(qū)總戶(hù)數(shù)1775，掛牌率高達(dá)8%。一般小區(qū)掛牌率5%就開(kāi)始嗶嗶報(bào)警了，8％只能卷價(jià)格。

三是整個(gè)珠江新城依然沒(méi)有止跌的跡象。

珠城中區(qū)，比保利心語(yǔ)高一個(gè)level的嘉裕公館在跌。

去年，一套119平的低層三房跌穿12萬(wàn)，讓人吃驚。

今年7月，嘉裕公館11萬(wàn)/平成交了好幾套，連207平高層四房都只能賣(mài)11.79萬(wàn)/平了。

珠城西區(qū)在跌。

保利香檳同戶(hù)型去年賣(mài)9萬(wàn)/平，今年賣(mài)7萬(wàn)/平。

富力幾個(gè)公寓單價(jià)打到了1字頭，總價(jià)97萬(wàn)，就能買(mǎi)下一套富力盈豐大廈49平一房。

珠城東區(qū)，中海觀(guān)園國(guó)際一套246平四房，去年成交3530萬(wàn)，單價(jià)14萬(wàn)/平。

今年8月同戶(hù)型成交，總價(jià)2500萬(wàn)，單價(jià)僅10萬(wàn)/平，一年狂跌千萬(wàn)，跌幅近30%。

保利心語(yǔ)等網(wǎng)紅盤(pán)的隕落，是壞事兒，也是好事兒。

短期來(lái)說(shuō)，炒房客的出逃，讓房?jī)r(jià)和市場(chǎng)震蕩，是會(huì)有恐慌情緒。

其中最尷尬的，可能是保利心語(yǔ)旁邊，等待十五年終于清零，待價(jià)而沽的冼村項(xiàng)目。

但這不代表珠江新城不行，或者廣州樓市不行。

珠江新城，過(guò)去十年成交額和成交單價(jià)不斷上漲，是創(chuàng)造了些虛假繁榮，也讓一些高杠桿的「廚房佬」紛紛入駐，實(shí)話(huà)說(shuō)，也降低了整體業(yè)主群體質(zhì)量以及居住環(huán)境的要求，畢竟?jié)q價(jià)至上，一百多方三房也好，小區(qū)花園老舊也能忍受。

經(jīng)濟(jì)新周期，好房子時(shí)代給了廣州樓市不一樣的可能性和巨大的潛能。

與此同時(shí)，珠江新城延伸和廣州新中心的崛起，也給居住和投資價(jià)值帶來(lái)了不一樣的可能性。

在過(guò)去單一地段滿(mǎn)足同時(shí)，好房子、四代宅、好服務(wù)讓整體居住體驗(yàn)，投資收獲有更加多元的感受力。回遷房和融資區(qū)的共存共生如何同呼吸共命運(yùn)？也是投資考量維度一次價(jià)值回調(diào)。

保利天曜有了更高端的會(huì)所，匯悅臺(tái)業(yè)主對(duì)面粉廠(chǎng)新產(chǎn)品提出團(tuán)購(gòu)需求。

琶洲的高端大社群豪賭保利天奕，金融城浪奇地塊的“頤德系”也正蓄勢(shì)待發(fā)。

有錢(qián)人用腳投票，產(chǎn)品迭代越來(lái)越進(jìn)步。

空間投資也不止單次元、二次元，而是進(jìn)入了價(jià)值升維的立體時(shí)代。

大家覺(jué)得呢？