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本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者張蓓 見(jiàn)習(xí)記者 黃指南 深圳報(bào)道

8月27日，華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)，并舉行電話業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)?！岸媸帧崩钚啦⑽慈毕瑪y管理層出席會(huì)議。

董事會(huì)主席李欣在華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)會(huì)中指出，在十四五沖刺收官的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，公司交出了一份優(yōu)秀的成績(jī)單。

今年上半年，華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別錄得收入949.21億元、85.24億元，增速分別為19.9%、6.5%；歸母凈利潤(rùn)方面，期內(nèi)華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)118.8億元，同比增長(zhǎng)16.2%。華潤(rùn)萬(wàn)象生活則是錄得20.11億元，同比增長(zhǎng)15.0%。

整體來(lái)看，兩家華潤(rùn)系企業(yè)均保持著穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，但從資本市場(chǎng)角度，兩家“高分”中期答卷卻未贏得短線資金的關(guān)注。

自8月27日開(kāi)盤(pán)，華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活股價(jià)持續(xù)陰跌，至收盤(pán)時(shí)，前者錄得30.4港元每股，較開(kāi)盤(pán)跌去2.25%；后者則報(bào)37.84港元每股，較開(kāi)盤(pán)跌去9.08%。

“房開(kāi)”基本面：以?xún)r(jià)換量

李欣于會(huì)中坦言，從2022年地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以來(lái)，整體市場(chǎng)面臨需求承壓、信心波動(dòng)等多重挑戰(zhàn)。

他指出，雖然今年以來(lái)穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái)，對(duì)核心城市的改善型需求形成一定拉動(dòng)，但進(jìn)入二季度后市場(chǎng)動(dòng)力再度放緩，行業(yè)整體雖有企穩(wěn)跡象，但復(fù)蘇基礎(chǔ)依舊脆弱。

中期數(shù)據(jù)顯示，業(yè)績(jī)期內(nèi)華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣949.2億元，同比增長(zhǎng)19.9%；股東應(yīng)占溢利人民幣118.8億元，同比增長(zhǎng)16.2%。其中，經(jīng)常性收入人民幣205.6億元，同比增長(zhǎng)2.5%，占總營(yíng)收比重21.7%，核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比提升至60.2%。

期內(nèi)，華潤(rùn)置地的核心凈利潤(rùn)達(dá)人民幣100.0億元，同比小幅下降6.6%。其中，該司經(jīng)常性收入和利潤(rùn)同比增長(zhǎng)分別為2.5%和9.6%，經(jīng)常性利潤(rùn)占比同比提升8.9個(gè)百分點(diǎn)至60.2%，盈利能力及盈利結(jié)構(gòu)持續(xù)提升與優(yōu)化。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告 制表：黃指南

“以?xún)r(jià)換量”成為上半年華潤(rùn)置地銷(xiāo)售主旋律。在成交金額同比增長(zhǎng)25.8%至743.6億元的同時(shí)，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)的核心凈利潤(rùn)卻同比下降23.8%至3.98億元，讓利換市場(chǎng)的代價(jià)正直擊利潤(rùn)底線。

面對(duì)去化壓力，公司在價(jià)格端的策略愈發(fā)激進(jìn)，尤其在土地高溢價(jià)儲(chǔ)備成本尚未消化的背景下，毛利率修復(fù)空間有限。

具體來(lái)看，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)毛利率繼續(xù)承壓，錄得15.6%，雖較上年同期有所修復(fù)，但較年初下降1.2%。而經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率提升明顯，相較去年同期進(jìn)一步提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，助力該司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

在銷(xiāo)售層面，公司上半年實(shí)現(xiàn)簽約額1,103億元，同比下降11.6%；簽約面積則大幅減少21%至412萬(wàn)平方米，交易活躍度降溫明顯。

盡管當(dāng)前鎖定的已簽未結(jié)算物業(yè)金額達(dá)2,513.7億元，未來(lái)結(jié)算可期，但市場(chǎng)對(duì)高價(jià)庫(kù)存的消化能力仍需時(shí)間驗(yàn)證。華潤(rùn)置地預(yù)計(jì)其中1,595.3億元將于2025年下半年完成結(jié)算。

值得注意的是，華潤(rùn)置地于期內(nèi)建筑施工、代建代運(yùn)營(yíng)、租賃住房業(yè)務(wù)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等的收入下滑明顯，但盈利質(zhì)量得到改善。

上半年，該司經(jīng)常性業(yè)務(wù)中的生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)收入為24.5億元，按年減少7.7%，業(yè)務(wù)的核心凈利潤(rùn)則是同比增長(zhǎng)15.4%，錄得3.2億元。其中，建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣6.1億元，代建代運(yùn)營(yíng)和租賃住房業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣9.9億元和人民幣2.4億元。

從整體經(jīng)營(yíng)面觀察，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)和資管業(yè)務(wù)已成為華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的新引擎。

上半年，該司經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額達(dá)121.1億元，同比增長(zhǎng)5.5%；其中購(gòu)物中心零售額突破1,100億元，同比增長(zhǎng)20.2%，利潤(rùn)率攀升至65.9%，再創(chuàng)新高。截至2025年6月，公司已運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心94座，商業(yè)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。

華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清提及：“目前，華潤(rùn)置地正積極推進(jìn)公募REIT的常態(tài)化擴(kuò)募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多層次產(chǎn)品，加快資產(chǎn)與資本良性循環(huán)?！?/p>

截至6月末，該司資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)4,835億元，較去年底增加214億元。其中，華潤(rùn)商業(yè)REIT市值突破百億元，位列消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之首，股價(jià)自上市以來(lái)累計(jì)上漲52.2%，連續(xù)六個(gè)季度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金分紅累計(jì)4.95億元；而住房租賃類(lèi)REIT——華潤(rùn)有巢REIT則保持穩(wěn)中有進(jìn)的趨勢(shì)，今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3,929萬(wàn)元。

轉(zhuǎn)型十字路口：商業(yè)豐收與物管冷遇

華潤(rùn)萬(wàn)象生活自2017年成立以來(lái)，企業(yè)項(xiàng)目“盤(pán)面”快速做大。尤其是商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，伴隨萬(wàn)象城的全國(guó)化布局，已逐漸成為華潤(rùn)置地最堅(jiān)實(shí)的護(hù)城河。

然而，隨著地產(chǎn)整體環(huán)境的承壓，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的增長(zhǎng)軌跡正在發(fā)生變化，尤其是關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)的逐漸減弱，使得集團(tuán)的業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)面臨新的挑戰(zhàn)。

從2025年中期財(cái)報(bào)來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的整體收入為85.24億元，同比增長(zhǎng)6.5%，表面上的穩(wěn)健增長(zhǎng)掩蓋了深層次的業(yè)績(jī)分化。

商業(yè)航道成為收入的主要支撐，其中商業(yè)航道業(yè)務(wù)收入32.67億元，同比增長(zhǎng)14.6%，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。相比之下，物業(yè)航道的表現(xiàn)相對(duì)疲軟，收入為51.57億元，同比增長(zhǎng)僅為1.1%。而生態(tài)圈業(yè)務(wù)收入更是微不足道，僅為1億元，難以對(duì)整體業(yè)績(jī)形成實(shí)質(zhì)支撐。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告 制表：黃指南

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的毛利增長(zhǎng)同樣集中于商業(yè)航道，期內(nèi)毛利潤(rùn)達(dá)到31.65億元，增長(zhǎng)16.3%，毛利率從34%提升至37.1%。尤其是購(gòu)物中心，收入22.64億元，毛利率高達(dá)78.3%，表現(xiàn)出極強(qiáng)的盈利能力。寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)收入10.02億元，毛利率雖略有下滑至37.7%，但依然保持在較高水平。值得注意的是，商業(yè)航道的毛利率達(dá)到66.1%，較去年增長(zhǎng)了5.2個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，商業(yè)航道業(yè)務(wù)過(guò)度依賴(lài)關(guān)聯(lián)方，尤其是華潤(rùn)置地的項(xiàng)目支持。隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的整體性壓力加大，華潤(rùn)萬(wàn)象生活未來(lái)可能面臨來(lái)自關(guān)聯(lián)方的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)逐步減少的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)將告別往年依賴(lài)高增長(zhǎng)的局面。

上述人士進(jìn)一步表示：“從今年中期業(yè)績(jī)來(lái)看，來(lái)自華潤(rùn)置地項(xiàng)目的收入貢獻(xiàn)占比仍然較高，購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓的收入分別為88.62%和79.87%，公司自身外拓聲量較小，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍與關(guān)聯(lián)方深度綁定?！?/p>

而在物管航道，面對(duì)的問(wèn)題同樣十分相似。

期內(nèi)，物業(yè)航道收入僅較上年同期微增1.1%，毛利率為18.8%，較去年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，期內(nèi)，業(yè)主增值及非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)利兩端承壓，收入分別按年減少12.08%、55%，錄得1.96億元、0.57億元；同時(shí)毛利率同步下滑，非業(yè)主增值服務(wù)更是錄得超10個(gè)百分點(diǎn)下探，至26%；

華潤(rùn)萬(wàn)象生活于財(cái)報(bào)中提及，受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，開(kāi)發(fā)商拿地項(xiàng)目和交付項(xiàng)目面積縮減，同時(shí)調(diào)整服務(wù)單價(jià)，致非業(yè)主增值服務(wù)收入與盈利空間受到顯著擠壓，毛利及毛利率出現(xiàn)較大幅度下滑。

截至6月末，該司物業(yè)管理服務(wù)收入35億元，占總收入四成以上。該業(yè)務(wù)來(lái)自關(guān)聯(lián)方華潤(rùn)置地的收入貢獻(xiàn)為65.14%。物業(yè)航道的增速放緩與關(guān)聯(lián)方銷(xiāo)售放緩導(dǎo)致增量業(yè)務(wù)減少存在關(guān)聯(lián)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，華潤(rùn)系其他企業(yè)的成長(zhǎng)軌跡顯示，收并購(gòu)一直是其快速擴(kuò)張的核心手段。華潤(rùn)啤酒、華潤(rùn)醫(yī)藥、華潤(rùn)醫(yī)療等公司，幾乎在各自的發(fā)展歷程中，都有顯著的收并購(gòu)案例，助力其實(shí)現(xiàn)了飛速增長(zhǎng)。

本次業(yè)績(jī)會(huì)中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層也向外界釋放了后續(xù)的公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)方向及收并購(gòu)策略。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活首席財(cái)務(wù)官聶志章，對(duì)于業(yè)務(wù)發(fā)展和業(yè)績(jī)提升表示，公司始終堅(jiān)持內(nèi)涵式增長(zhǎng)和外延式增長(zhǎng)并舉。一方面是強(qiáng)調(diào)向管理要效益，另一方面強(qiáng)調(diào)向市場(chǎng)要增量。

聶志章提到：“未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)，來(lái)自戰(zhàn)略并購(gòu)和投資。投資策略會(huì)遵照機(jī)會(huì)牽引的規(guī)模增長(zhǎng)以及利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)有效成長(zhǎng)的原則。”

據(jù)他介紹，在公司商業(yè)航道尋求輕資產(chǎn)商管并購(gòu)的機(jī)會(huì)，并在有約束的條件下，尋找一些中資產(chǎn)發(fā)展模式；物業(yè)航道的投資，則是關(guān)注和現(xiàn)有業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，更加關(guān)注戰(zhàn)略核心能力的培育。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>