破舊的外墻、老化的管道、缺失的電梯，這些困擾老舊小區(qū)居民的難題，如今有了新的解決方案。

近日，《中共中央國務院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》正式公布，明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。這一政策標志著我國城市更新進入全新階段，從過去“大拆大建”的開發(fā)商主導模式，轉(zhuǎn)向更加精細化、人性化的居民自主模式。

這項政策適用于建設(shè)于2000年左右的第一代拆遷安置小區(qū)。這些小區(qū)通常由政府統(tǒng)一規(guī)劃地塊，房屋多為25年前建設(shè)的磚混結(jié)構(gòu)，雖然老舊，但布局相對規(guī)整，只需要重新建設(shè)，無需大規(guī)模拆遷。

01 城市發(fā)展新階段

我國城鎮(zhèn)化進程已經(jīng)進入新階段。從“大規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效已成為必然選擇。

數(shù)據(jù)顯示，我國正處于城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期的關(guān)鍵階段，城市發(fā)展模式正在發(fā)生深刻變革。

2024年城市體檢工作對全國299座城市近100萬居民的調(diào)查結(jié)果顯示，職住不平衡、保障性住房短缺、城市安全水平韌性偏低以及城市管理智慧化水平不高等問題較為突出。

02 什么是原拆原建

原拆原建指的是允許老舊住宅樓的業(yè)主們在政府支持下，自主組織拆除重建自己的家園。

這意味著，居民可以主動發(fā)起改造項目，而不是被動等待開發(fā)商拆遷，在不搬遷的情況下實現(xiàn)居住環(huán)境的徹底改善。

與以往不同，新政策更加注重居民自主權(quán)提升、原址重建保障和資金支持多元化。這是一種全新的改造模式，是對過去兩種傳統(tǒng)模式的超越。

03 告別兩種傳統(tǒng)模式

過去的老舊住房改造主要依賴兩種模式：一種是完全由開發(fā)商主導的“房地產(chǎn)大拆大建”，另一種是“政府大包大攬”。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“目前來看，這兩種模式都搞不下去了”。

完全依靠開發(fā)商的模式會導致過度商業(yè)化，公共利益難以保障。而單純依靠政府則面臨資金壓力大、可持續(xù)性差的問題。原拆原建找到了第三條路——居民主導、政府支持、市場參與。

04 資金從哪來？

原拆原建的核心難題是資金籌措。目前全國各地探索出了多種解決方案。

宜昌市西陵區(qū)探索了“三個三分之一”的資金籌措模式：居民自己出資三分之一，上級爭取相應的獎補資金補充三分之一，企業(yè)相應的運營以及增容增戶的收益補充三分之一。

這種模式實現(xiàn)了“居民出資、企業(yè)兜底、政府獎補”的良性循環(huán)。既減輕了政府的財政壓力，又保證了企業(yè)的合理收益，同時讓居民以相對較少的投入獲得全新的住房。

05 居民出資是否劃算？

對于居民來說，最關(guān)心的是出資是否劃算。湖北省宜昌市的實踐提供了一個典型案例。

在宜昌望洲崗10號院改造項目中，項目總投資6300多萬元，25戶居民累計出資約500多萬元。

以居民張順江家為例，房子升值了25-30萬元之間，“按照現(xiàn)在市場價來算，還是處于盈利狀態(tài)”。居民出資獲得了實實在在的資產(chǎn)增值回報。

06 政府支持方式

政府在原拆原建過程中扮演著關(guān)鍵角色。政府支持主要體現(xiàn)在政策供給和資金補貼兩個方面。

《意見》要求各地建立完善的實施機制：城市體檢先行、專項規(guī)劃引領(lǐng)、項目庫管理。入庫項目可優(yōu)先獲得中央資金、專項債和城市更新項目貸款等方面的支持。

政府還通過創(chuàng)新政策工具，從用地政策、房屋使用全生命周期安全管理、多元化投融資方式等方面提供政策保障。

那些等著拆遷暴富的“拆遷戶”夢碎了。但更多的普通家庭迎來了實實在在的居住改善。