圖文無關(guān)

前段時間，超有分量的城市工作會議指出：

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

這句話指出了城市發(fā)展階段的變化，其實(shí)也意味著房地產(chǎn)的發(fā)展形勢變了。從過去的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)的發(fā)展都是與城市發(fā)展緊密相關(guān)的。

在國內(nèi)房地產(chǎn)高速發(fā)展時期，也正是城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)的階段，巨大的人口紅利通過城鎮(zhèn)化進(jìn)程為城市新增了大量的住房需求，進(jìn)而推動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。與此同時，由于短時間內(nèi)爆發(fā)式增長的住房需求，使得住房供應(yīng)遠(yuǎn)不及需求的增長，導(dǎo)致階段性的住房市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，這也是那段時間房價快速上漲的重要原因。

隨著最近十多年的高速發(fā)展，國內(nèi)內(nèi)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)由2014年的55.75%快速增長至2024年的67%，年均增長約1.1個百分點(diǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)和城市發(fā)展規(guī)律來看，城鎮(zhèn)化率30%至70%一般被認(rèn)為是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間。而2024年國內(nèi)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到達(dá)了67%，隨著城鎮(zhèn)化率越來越接近快速城鎮(zhèn)化區(qū)間的上限時，城鎮(zhèn)化進(jìn)程就會逐漸放緩，近幾年的年增長低于1%就是呈現(xiàn)了明顯放緩的跡象。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，在結(jié)合總?cè)丝诘呢?fù)增長，這意味著每年轉(zhuǎn)入城市的人口會減少，這會導(dǎo)致對很多需求的減少，住房需求無疑是其中重要的一項(xiàng)。

過去由于大量的人口轉(zhuǎn)入城市，使得城市每年都會產(chǎn)生大量的新增住房需求，那個時候的房地產(chǎn)市場主要就是一個增量市場，房地產(chǎn)的發(fā)展模式也是以增量開發(fā)為主的，即以最快的速度建設(shè)出更多的房子出來，以滿足快速增長的住房需求。

顯然，這種增量的市場正在發(fā)生改變，房地產(chǎn)的發(fā)展形勢也正在改變。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩以及總?cè)丝诘呢?fù)增長，會導(dǎo)致每年轉(zhuǎn)入城市的人口在減少，新增的住房需求也在減少，住房的增量需求在不斷萎縮。房地產(chǎn)市場也就會逐漸由增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?，房地產(chǎn)市的發(fā)展模式也將由過去增量開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪块_發(fā)運(yùn)營為主，即要更多關(guān)注城市更新、存量物業(yè)的保值升值等。

總之，房地產(chǎn)的形勢變了，房地產(chǎn)發(fā)展模式也正在改變，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式就成為當(dāng)務(wù)之急了！