中國(guó)樓市現(xiàn)在到底有多冷？

最近，萬科的消息再次把所有人拉回現(xiàn)實(shí)。董事長(zhǎng)辛杰突然辭職，前總裁祝九勝被調(diào)查。昨天，萬科聲明已到期的公開債全部如期兌付。但是現(xiàn)實(shí)的情況是，公司的負(fù)債還有8700多億，凈負(fù)債率高達(dá)90.38%。就在這種情況下，還是有人會(huì)買萬科A。

我們先看銷售和現(xiàn)金流，萬科上半年的債務(wù)兌付沒什么問題。項(xiàng)目銷售回款率超過百分之百，多地開盤去化率還算不錯(cuò)。這讓一些投資者有種幻覺，以為萬科沒事兒，但真相是銷售同比下跌45%，毛利率承壓。消耗快，簡(jiǎn)單說，賣房賺錢這件事兒已經(jīng)非常難。

現(xiàn)金流雖然暫時(shí)看起來是穩(wěn)住了，但是支撐不了太久。你看華爾街大行出的報(bào)告，大摩不僅下調(diào)了萬科的銷售預(yù)測(cè)，還將2025年凈虧損預(yù)測(cè)上調(diào)到14%，明后兩年分別上調(diào)13%以及10%，認(rèn)為虧損只會(huì)越來越多。

更大的問題是，整個(gè)樓市市場(chǎng)價(jià)格下行，融資越來越緊，購房需求疲軟。這不是萬科一個(gè)公司的問題，而是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。政策在支持，但是效果非常有限，行業(yè)現(xiàn)在一片迷茫，舉步維艱。即使深圳地鐵繼續(xù)輸血，也只是給萬科暫時(shí)續(xù)命，不能徹底改變市場(chǎng)的趨勢(shì)。

我們?cè)倏雌髽I(yè)治理，高管被調(diào)查，讓人對(duì)公司的管理和風(fēng)險(xiǎn)控制產(chǎn)生了非常強(qiáng)的焦慮感。這就像在冰面上走，表面上雖然沒裂，但是誰都知道裂開只是時(shí)間問題。

現(xiàn)在的地產(chǎn)股即使短期之內(nèi)有任何利好，也只是短期的，絕不代表安全，也別指望著換帥就能解決問題?，F(xiàn)在針對(duì)樓市市場(chǎng)，所有的利好都是短期的，而且每次利好被消化的速度會(huì)越來越快。