廣州終于又拍地了。

今天的主角是荔灣區(qū)石圍塘AF0107048地塊，這宗備受關(guān)注的江景宅地最終廈門(mén)國(guó)貿(mào)以5億元的底價(jià)成功摘得。

成交樓面價(jià)定格在2.15萬(wàn)/㎡，為近期相對(duì)平淡的廣州土地市場(chǎng)帶來(lái)了一抹亮色。

該塊地位于荔灣區(qū)石圍塘街道，具體的出讓面積約7841㎡，容積率為3.0，建筑面積約2.35萬(wàn)㎡。

規(guī)模不算大，屬于中心四區(qū)中較為稀缺的低密度江景宅地。

地塊的區(qū)位條件也算出色，距離荔灣區(qū)政府僅約400米，離珠江后航道大約500米。

更吸引人的是，它與地鐵11號(hào)線石圍塘站D出口的距離不足100米，真正稱得上是地鐵上蓋物業(yè)。

通過(guò)地鐵，只需一站就能到達(dá)白鵝潭核心區(qū)，輕松享受萬(wàn)象城、白鵝潭藝術(shù)中心等高端配套。

同時(shí)，在建的如意坊隧道也在地塊附近，未來(lái)通車(chē)后將顯著提高珠江南北兩岸老西關(guān)、白鵝潭的通行效率。

此外，地塊東北側(cè)主要是倉(cāng)庫(kù)和綠地，視野上可二線望江，景觀資源也算豐富。

這塊地能吸引廈門(mén)國(guó)貿(mào)出手，其優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的。

首先是 “白菜價(jià)”的地價(jià)。

2.15萬(wàn)/㎡的起拍樓面價(jià)，與今年初保利置業(yè)在同區(qū)域拿下的陸居路地塊（保利翡麗甲第，實(shí)際樓面價(jià)約4萬(wàn)/㎡）以及此前羊城食品廠地塊（武漢城建保利花語(yǔ)和岸，成交樓面價(jià)約3.22萬(wàn)/㎡）相比，確實(shí)更具性價(jià)比。

加之配建要求極少（僅需配建1166㎡道路和2348㎡公配），大大減輕了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，留下了更可觀的利潤(rùn)空間。

其次是巨大的市場(chǎng)潛力。

荔灣區(qū)，尤其是白鵝潭板塊，目前對(duì)小戶型產(chǎn)品的需求非常旺盛。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月荔灣區(qū)80-100㎡戶型的成交量達(dá)1004套，但供應(yīng)套數(shù)僅為581套，供求比約1:2，存在明顯的供應(yīng)缺口。

像保利和頌、雅郡、浣花里等項(xiàng)目的小戶型，都出現(xiàn)了快速清貨的情況。

而石圍塘地塊體量小，預(yù)計(jì)規(guī)劃兩棟樓，若主打70-100㎡的剛改產(chǎn)品，恰好能精準(zhǔn)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，實(shí)現(xiàn)快速銷售。

△石圍塘地塊規(guī)劃意向圖

再者是強(qiáng)大的舊改紅利支撐。

地塊緊鄰的山村舊改項(xiàng)目，集體土地上的宅基地房屋，最高補(bǔ)約3萬(wàn)/平；國(guó)有土地上的住宅房屋，最高補(bǔ)約5.6萬(wàn)/平。

這意味著未來(lái)將釋放出一批具備強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力的拆遷客群。

如果石圍塘地塊未來(lái)的售價(jià)控制在5萬(wàn)元/㎡左右，推出70㎡左右的小戶型，總價(jià)約350萬(wàn)元。

將能很好地承接這部分需求，為項(xiàng)目提供天然的客戶基礎(chǔ)。

△荔灣山村舊改補(bǔ)償方案

最后是片區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展價(jià)值。

荔灣區(qū)正全力投入白鵝潭沿江帶的建設(shè)，白鵝潭萬(wàn)象城、聚龍灣太古里等重磅商業(yè)配套預(yù)計(jì)于2026-2027年陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

再加上如意坊隧道的通車(chē)以及連片舊改的推進(jìn)，整個(gè)區(qū)域的城市界面和功能配套將迎來(lái)質(zhì)的飛躍。

△如意坊隧道效果圖

回過(guò)頭看地塊的出讓，之所以能順利成交并對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，離不開(kāi)其“低地價(jià)+明確前景”的組合拳。

在當(dāng)前房企普遍謹(jǐn)慎拿地的背景下，這樣總價(jià)可控、利潤(rùn)空間相對(duì)清晰、周轉(zhuǎn)速度預(yù)期較快的優(yōu)質(zhì)地塊，自然能吸引實(shí)力房企的目光。

至于這塊地適合什么樣的客群，小前線認(rèn)為有以下幾個(gè)。

1）來(lái)自山村及白鵝潭其他舊改項(xiàng)目的拆遷戶。

他們熟悉且依賴本區(qū)域的生活圈，擁有充足的購(gòu)房預(yù)算和強(qiáng)烈的置業(yè)需求，追求更高的居住品質(zhì)。

石圍塘地塊未來(lái)提供的產(chǎn)品很可能是他們的首選之一。

2）在廣佛兩地通勤的年輕剛需和剛改家庭。

他們看重交通便利性、未來(lái)的區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ约跋鄬?duì)天河、海珠而言更易承受的房?jī)r(jià)。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)的主打小戶型產(chǎn)品，總價(jià)可控，對(duì)這部分客群吸引力很大。

3）荔灣老城區(qū)的本地改善型家庭。

他們希望留在熟悉的生活環(huán)境，但需要升級(jí)現(xiàn)有的居住條件，比如更好的小區(qū)品質(zhì)、更現(xiàn)代化的戶型設(shè)計(jì)等等。

石圍塘地塊的新房項(xiàng)目正好能滿足他們的需求。

總而言之，廈門(mén)國(guó)貿(mào)摘得荔灣石圍塘地塊，反映了開(kāi)發(fā)商在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中更加理性、注重風(fēng)險(xiǎn)控制和資金周轉(zhuǎn)效率；凸顯了中心城區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)地塊的固有價(jià)值；

也印證了白鵝潭板塊作為廣州西部發(fā)展引擎的巨大潛力和對(duì)人口的強(qiáng)大吸引力。

對(duì)于廣州樓市而言，這或許也是一個(gè)積極的信號(hào)。

只要地塊素質(zhì)過(guò)硬、定價(jià)合理、符合市場(chǎng)需求，就算是建筑新規(guī)收緊后，還是能等到它的“有緣人”。