上海老牌市中心，中山公園板塊，標(biāo)桿樓盤之一的兆豐嘉園，最近幾個月房價急跌。

小區(qū)153平和163平大三房戶型，成交 價對比半年前優(yōu)化掉兩三百萬，單價優(yōu)化1萬多，跌幅相當(dāng)慘烈。

數(shù)據(jù)顯示，近半年中山公園房價補跌，跌幅（8.6%）大于長寧區(qū)（3.3%）， 和上海大盤（7%）。

作為上海老牌中心城區(qū)，中山公園歷史底蘊深厚，不僅坐愚園路歷史文化風(fēng)貌區(qū)，也被劃入了中央活動區(qū)（CAZ）。

中山公園 也一直是長寧人流量最大、人氣最旺的地方，但這份人流量，卻并沒有轉(zhuǎn)化成為樓市購買力，留在中山公園。

20多年前，中山公園是上海第一批房價突破1萬/㎡的地段，當(dāng)年可以和徐家匯掰掰手腕。

甚至在在2015年的時候，中山公園和徐家匯的房價還大差不差。

但到2023年，差距已然明顯：徐家匯標(biāo)桿樓盤福源匯居掛牌價16萬-18萬/㎡，中山公園標(biāo)桿凱欣豪園掛牌價13萬/㎡，價差達3萬/㎡以上。

如今，福源匯居成交價維持在12萬/㎡以上，而凱欣豪園成交價僅10萬/㎡左右，價差仍在2萬/㎡以上。

同屬蘇州河南邊的內(nèi)環(huán)區(qū)域，中山公園的房價卻始終“矮一頭”。

原先徐家匯、老靜安價格差不多的樓盤，現(xiàn)在2房可以買中山公園的3房：

甚至就連瑞虹2期、大寧老商品房單價比中山公園的標(biāo)桿盤貴了。

中山公園，問題出在了哪里？

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四大硬傷制約房價

1）缺規(guī)劃、少學(xué)區(qū)，兩大上漲引擎失速

這兩個不只是中山公園的缺憾，而是整個長寧的缺憾。

而規(guī)劃和學(xué)區(qū)，是過去幾年房價炒作上漲最關(guān)鍵的兩個因素。

大虹橋，前灘，華涇，大寧，唐鎮(zhèn)概莫能外。

規(guī)劃上，長寧不靠一江一河，沒有大規(guī)?？盏卣w開發(fā)，中山公園、古北、天山都面臨同樣的問題。

雞娃方面，整個長寧初中搖號，快樂教育，沒有學(xué)區(qū)房的概念。

因此在上海樓市自2020年啟動的這一波牛市，長寧是最后上漲的；而且漲勢短暫，很快就隨大盤回落。

在前幾年上海樓市最火爆的時候，中山公園的成交也不溫不火。

2）資源均衡卻無“領(lǐng)頭羊”，高端購買力外流

從資源傾斜上看，整個長寧都是共同富裕，沒有發(fā)展出一個帶頭大哥。

反觀徐匯，以前重金砸向徐匯濱江，徐家匯，現(xiàn)在又在大力發(fā)展華涇，一個熱點接一個熱點，房價漲的也很兇。

而長寧，是一個沒有絕對“中心”的區(qū)，從內(nèi)環(huán)到外環(huán)，拋開房齡因素，次新房的房價都差不多。

因為誰也沒有被特殊照顧，優(yōu)點是大家和諧共處，齊頭并進，缺點是整個區(qū)的高端購買力都別人虹吸。

3）商業(yè)地位遭遇挑戰(zhàn)

不幸的是，中山公園的商業(yè)中心地位也正在被挑戰(zhàn)。

中山公園早期憑借繁華商業(yè)，吸引了足夠人氣。

如今人氣依然在，但整個上海平民化的商業(yè)卻越來越多了，楊浦五角場，普陀環(huán)球港，南翔印象城……

上海并不缺平民商圈，尤其是普陀的大型商場越開越多，屬于中山公園的客流被截走。

真正的高奢商場，中山公園又撐不起來，其商業(yè)中心的地位面臨重大威脅。

4）城市界面割裂，宜居性不足

中山公園整個板塊被輕軌，高架割裂嚴(yán)重。

2000年，地鐵2號線一期通車，起點終點分別是中山公園和龍陽路。

在上海軌交剛開建的年代，中山公園憑借2/3/4號線三條軌交，成為上海的交通樞紐。

到今天上海地鐵已經(jīng)二十多條了，而曾經(jīng)的軌交優(yōu)勢，正在成為中山公園的一大硬傷。

別人都在地下跑，3/4號線在地上做個“顯眼包”，不僅經(jīng)常分不清，而且造成板塊內(nèi)區(qū)域割裂，周邊小區(qū)也受到噪音影響。

大家源新城、圣約翰名邸都挨著3、4號線輕軌，噪音大。

除了輕軌，內(nèi)環(huán)高架、延安高架、主干道橫穿內(nèi)部，進一步加劇了板塊的碎片化。

加上開發(fā)較早，板塊內(nèi)老破小、老破大茫茫多，城市界面雜亂，缺乏統(tǒng)一感。

中山公園房齡20年以上的小區(qū)

僅有的幾個商品房，也沒有連成片，而是散落分布，沒有形成社區(qū)氛圍。

沒有新房帶動，沒有開發(fā)商做宣發(fā)，沒有新的富人和中產(chǎn)流入，近些年僅有的新房大都是幾十套那種不成體量的存在。

板塊內(nèi)高架，輕軌，主干道交織，人流交匯；片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)曲折，小路居多，開車出行不友好。

一言以蔽之，中山公園并不宜居。

相比天山，古北，中山公園的社區(qū)氛圍差了太多。

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產(chǎn)品力不足，房子本身缺乏吸引力

更加致命的是，中山公園的房子因為年代久遠，產(chǎn)品在全上海缺乏吸引力。

中山公園板塊內(nèi)商品房普遍存在三大問題：容積率高、得房率低、車位少。

這里容積率3以上、1梯5戶的房子很常見，這樣的產(chǎn)品力對富人和中產(chǎn)缺乏吸引力。

標(biāo)桿樓盤如路易凱旋宮，房齡已老，無人車分流；圣約翰名邸、凱欣豪園臨近主干道，不夠安靜。

相比之下：

長寧區(qū)內(nèi)，天山有成片的新商品房社區(qū)，界面干凈統(tǒng)一，吸引了不少中山公園的改善客群；

蘇州河對岸的普陀，房子品質(zhì)明顯高出一檔，價格卻相差不多，自然吸走大量追求品質(zhì)的買家。

普陀武寧長寧的華府樟園等改善樓盤，不知道住了多少長寧和靜安外溢的有錢人——不是普陀有多優(yōu)秀，而是老靜安和長寧太缺好房子了。

普陀武寧的華府樟園：

對比中山公園的路易凱旋宮：

沒辦法，中山公園沒地，巧婦難為無米之炊。

基本面依然扎實

話說回來，在上海人口流入明顯放緩的年代，中山公園各項基礎(chǔ)扎實。

在上海市2035規(guī)劃中，中山公園被定位為CAZ（中央活動區(qū)）；

龍之夢仍是西上海最熱鬧的商場之一；

中山公園配套成熟，擁有武夷路、愚園路的歷史沉淀，醫(yī)療資源豐富（華山醫(yī)院、華東醫(yī)院等均在2公里范圍內(nèi)）；

交通便利，地鐵2/3/4號線交匯，毗鄰靜安寺、徐家匯、虹橋古北等多個頂級商圈。

中山公園的這一輪房價回調(diào)，板塊自住適宜性高，性價比正在顯現(xiàn)。

可能不再是被炒作的對象，但它提供的是一種成熟、便捷的生活狀態(tài)。

對于不需要學(xué)區(qū)溢價、不在乎規(guī)劃、而是看重實際生活質(zhì)量的購房者來說，中山公園的性價比正在悄然提升。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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