2025年8月，整體樓市供求因天氣高熱影響延續(xù)降勢(shì)，皆重回年內(nèi)次低。

土地市場(chǎng)也是如此，8月土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，熱度較7月大幅下滑，主要受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓節(jié)奏放緩所致，平均溢價(jià)率為5.6%，是年內(nèi)第二低點(diǎn)。

然而，聚焦到頭部房企來(lái)看，2025年前8月，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的70%，市場(chǎng)格局進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。

在各能級(jí)城市內(nèi)部分化劇烈的背景下，頭部企業(yè)競(jìng)逐優(yōu)質(zhì)地塊，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年8月25日，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交4074萬(wàn)平方米，同比下降14%，降幅較上月收窄了1個(gè)百分點(diǎn)；成交金額953億元，同比下降16%。

主要是月內(nèi)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)宅地成交占比下降所致。

8月僅深圳、杭州少數(shù)優(yōu)質(zhì)宅地拍出了高溢價(jià)，平均溢價(jià)率5.6%，為年內(nèi)第二低點(diǎn)。

市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，一線城市溢價(jià)率維持26.64%高位，創(chuàng)2025年月度溢價(jià)率新高，但二線城市平均溢價(jià)率僅有2%，為年內(nèi)最低。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年8月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為31.9億元，同比下降6%，降幅持續(xù)收窄。

與此同時(shí)，新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為15.4億元，同比提升12%，新增建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為30.4萬(wàn)平方米，同比回升8%。

累計(jì)來(lái)看，截至8月末，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值14193億元，同比增長(zhǎng)17.5%，新增金額7235億元，同比增長(zhǎng)30.8%，新增建面6110萬(wàn)平方米，同比微跌1%。

新增貨值和金額上漲，面積下跌也在側(cè)面反映出當(dāng)前企業(yè)拿地更集中在核心城市高總價(jià)、高貨值地塊。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前8月，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的70%，與上月基本持平，市場(chǎng)格局進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。

拿地銷售比方面，2025年1-8月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.27，較7月末降低0.01。各梯隊(duì)房企的投資態(tài)度依然分化嚴(yán)重，銷售TOP10房企拿地銷售比高達(dá)0.39，明顯高于其他梯隊(duì)水平，排第二的是TOP21-30，達(dá)0.17，與其他幾個(gè)梯隊(duì)房企拿地銷售比接近。

8月份優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次、出現(xiàn)周期性下降，土拍溢價(jià)率等指標(biāo)隨即回落。但是從個(gè)體地塊來(lái)看，優(yōu)質(zhì)宅地的熱度仍在繼續(xù)保持，如深圳寶安中心宅地、龍華民治宅地等均如期高溢價(jià)成交。

其中深圳寶安中心宅地于8月15日成功出讓，經(jīng)歷187輪線下競(jìng)價(jià)后，最終由華潤(rùn)招商聯(lián)合體以86.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率35%，成交樓板價(jià)59586元/平方米，超過(guò)2024年保利項(xiàng)目，刷新寶安中心板塊地價(jià)新紀(jì)錄。

從8月整體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為753萬(wàn)平方米，環(huán)比降12%，同比下降17%，降幅較上月擴(kuò)大1pcts；前8月累計(jì)成交7869萬(wàn)平方米，較去年同期微降3%，降幅較上月擴(kuò)容2pcts。

其中一線城市全面回調(diào)，同環(huán)比跌幅顯著超過(guò)二三線。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，4城8月成交量為125萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%，同比下降26%，前8月成交累計(jì)同比仍增長(zhǎng)4%。北京、上海分別在8月8日和8月25日出臺(tái)了限購(gòu)松綁等一系列寬松政策“托市”，北京成交環(huán)比微降8%，同比下降19%，暫未止跌；而上海因月末出臺(tái)政策，效果暫未在成交端顯現(xiàn)，新房成交同環(huán)比下跌45%和27%。廣州、深圳8月新房成交環(huán)比均下降二成，客戶觀望情緒濃厚。

二三線城市內(nèi)部分化劇烈，杭漢廬甬等核心城市同環(huán)比齊增，保持熱度。二三線城市合計(jì)成交628萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%，同比下降16%。成都、青島、天津、西安、武漢單月成交量均超40萬(wàn)平方米，是當(dāng)前市場(chǎng)的中流砥柱。從變化情況來(lái)看，杭州、武漢、合肥、寧波等核心城市8月成交同環(huán)比齊增，出現(xiàn)了階段性回升；昆明、重慶、東莞、珠海等環(huán)比雖降，但同比持增，市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。還有少數(shù)城市諸如廈門(mén)、佛山、惠州、常州等城市成交量同比跌幅顯著，市場(chǎng)信心極度匱乏，處于深度調(diào)整期。

在這樣的背景下，企業(yè)拿地呈現(xiàn)出理性和謹(jǐn)慎一面，投資僅專注于核心城市、核心地塊，這也是多數(shù)城市銷售的“基本盤(pán)”。

我們認(rèn)為，短期這種“寧缺毋濫”策略仍將延續(xù)，投資力度的回升取決于核心城市土拍的質(zhì)量和頻次。而相較于上半年的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，由于當(dāng)前市場(chǎng)仍處在深度筑底過(guò)程中，未來(lái)幾個(gè)月投資或?qū)⒏永硇浴?/p>

轉(zhuǎn)自：丁祖昱評(píng)樓市