在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻的當(dāng)下，合肥樓市也呈現(xiàn)出獨(dú)特的走勢(shì)。8 月，合肥二手房市場(chǎng)與學(xué)區(qū)房市場(chǎng)猶如兩條并行卻又各具特色的軌道，展現(xiàn)出截然不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

NO.1|壹

合肥二手房持續(xù)承壓

8月，合肥二手房市場(chǎng)延續(xù)了“量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)。根據(jù)第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥二手房成交量已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下跌，8月份合肥二手房成交量2275套房源，環(huán)比下跌8.3%。

再來看下合肥二手房?jī)r(jià)格，8月份二手房成交價(jià)格1.2萬/㎡，環(huán)比下跌33.3%，二手房“以價(jià)換量”現(xiàn)象更加明顯。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，掛牌降價(jià)房源高達(dá)49866套，環(huán)比雖微跌3.2%，但漲價(jià)房源僅2796套，占比不足6%。市場(chǎng)情緒低迷，房東降價(jià)促成交已成為普遍策略。

尤其是非核心區(qū)、無學(xué)區(qū)加持的老舊小區(qū)，價(jià)格回調(diào)幅度更大。不少房源掛牌半年仍難成交，中介帶看量也明顯下滑。

NO.2|貳

合肥學(xué)區(qū)房分化

合肥樓市整體進(jìn)入調(diào)整期，但學(xué)區(qū)房市場(chǎng)表現(xiàn)出不一樣的節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在出現(xiàn)下滑，但也有部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源保持穩(wěn)定甚至逆勢(shì)上漲。

六安路小學(xué)+第45中學(xué)（本部六安路校區(qū)）學(xué)區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)健。外貿(mào)第一生活區(qū)從41184元/㎡漲至42126元/㎡，每平米上漲942元，漲幅約2.3%。

人民巷八號(hào)大院也從38993元/㎡微漲至39541元/㎡，顯示出強(qiáng)勁的抗跌能力。南門小學(xué)+第42中學(xué)（本部）學(xué)區(qū)同樣表現(xiàn)出色。省政府機(jī)關(guān)宿舍從31307元/㎡漲至32251元/㎡；省文化廳宿舍、合肥市政府宿舍大院等小區(qū)也保持穩(wěn)定。

優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性成為這些學(xué)區(qū)房抗跌的核心支撐。與上述學(xué)區(qū)形成鮮明對(duì)比的是，和平小學(xué)+第38中學(xué)（雙本部）學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)普遍下跌。

裕園小區(qū)從19227元/㎡跌至17485元/㎡，跌幅達(dá)9.06%；藍(lán)岸雅居從18416元/㎡跌至16982元/㎡，跌幅7.79%；中翔盛景名苑、櫻花園小區(qū)等跌幅也超過4%。

這一現(xiàn)象反映出學(xué)區(qū)房市場(chǎng)并非鐵板一塊，家長(zhǎng)們?cè)谶x擇學(xué)區(qū)時(shí)更加理性，不再盲目追捧所有掛牌“學(xué)區(qū)房”。

濱湖板塊分化明顯，品質(zhì)小區(qū)更抗跌。濱湖板塊的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出明顯分化趨勢(shì)。合肥師范附小(本部)+第46中學(xué)(本部)學(xué)區(qū)內(nèi)，棠溪人家雖然均價(jià)高達(dá)67825元/㎡，但相比6月份仍略有下跌。

書香門第東苑從23826元/㎡漲至24777元/㎡，漲幅3.99%，顯示出品質(zhì)小區(qū)的抗跌性。而濱湖家園東區(qū)則從18953元/㎡跌至17518元/㎡，跌幅7.57%；濱湖明珠西區(qū)、書香門第西苑等小區(qū)也有不同程度下跌。房產(chǎn)自身的品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境在學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值中的權(quán)重正在提升。

經(jīng)開區(qū)168玫瑰園學(xué)校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定，但西校區(qū)和東校區(qū)表現(xiàn)出細(xì)微差異。西校區(qū)的綠城玫瑰園雖然從31541元/㎡微跌至30758元/㎡，但仍保持3萬+的高位；九龍園小區(qū)從21803元/㎡漲至23007元/㎡，漲幅5.52%，表現(xiàn)出色。

東校區(qū)方面，銅冠花園、紫御府等小區(qū)略有下跌，但幅度不大；金水童話名苑從19296元/㎡漲至20855元/㎡，漲幅8.07%，成為東校區(qū)漲幅最大的小區(qū)。

NO.3|叁

總結(jié)

從數(shù)據(jù)來看，合肥學(xué)區(qū)房市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)價(jià)值重估。過去那種“有學(xué)區(qū)就有一切”的購房邏輯正在發(fā)生變化，家長(zhǎng)們更加理性，既考慮學(xué)區(qū)質(zhì)量，也關(guān)注小區(qū)本身品質(zhì)。

一些老舊小區(qū)的學(xué)區(qū)房雖然有著優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源，但由于居住體驗(yàn)差，價(jià)格出現(xiàn)明顯下跌。而一些品質(zhì)較好、學(xué)區(qū)也不錯(cuò)的小區(qū)，則表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。

這種變化反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向成熟，購房者的決策更加多元化。合肥學(xué)區(qū)房市場(chǎng)正在告別盲目追捧，進(jìn)入一個(gè)質(zhì)量與價(jià)值并重的新時(shí)代。教育資源與居住品質(zhì)的天平，正在重新調(diào)整。