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多城地塊“調(diào)規(guī)”后再入市

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今年以來,地塊“調(diào)規(guī)”再入市的趨勢正在多城土地市場蔓延。

據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局8月21日消息,廣州市黃埔區(qū)擬開展新化快速路以西、金洲南路以北地塊(AP0801規(guī)劃管理單元),深井社區(qū)金洲大道以南地塊(AP0802規(guī)劃管理單元)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改,將進(jìn)行新增產(chǎn)業(yè)用地、完善區(qū)域配套、新增商住混合地塊等調(diào)整,目前已啟動(dòng)公開征詢意見工作。

8月18日,寧波城宏置業(yè)以19.3億元底價(jià)競得寧波市江北區(qū)一宗地塊,值得一提的是,該地塊也是一宗經(jīng)過收儲(chǔ)、調(diào)規(guī)后再入市的地塊。此前,該地塊曾于2022年6月由寧波城投以30.3億元底價(jià)競得。今年6月,該地塊以18.17億元被收儲(chǔ),進(jìn)行調(diào)規(guī)后于7月重新掛牌出讓。重新掛牌后,地塊不僅調(diào)整了起拍價(jià),還優(yōu)化了開發(fā)指標(biāo),如將部分商住地塊改為純宅地、降低容積率與限高,并取消原規(guī)劃的幼兒園,更貼合當(dāng)前開發(fā)需求。

業(yè)內(nèi)人士指出,這一現(xiàn)象的背后,是前些年土地出讓量大、地方城投托底現(xiàn)象嚴(yán)重,導(dǎo)致不少城市土地庫存規(guī)模較大,且部分地塊規(guī)劃條件已不適應(yīng)新形勢。

而土地“調(diào)規(guī)”不僅成為盤活存量土地的有效手段,也促進(jìn)了土地供應(yīng)從“量”到“質(zhì)”的轉(zhuǎn)變升級(jí)。

多城地塊“調(diào)規(guī)”后重啟出讓

除上述地塊外,近期已有多座城市的地塊通過“調(diào)規(guī)”重啟出讓,且部分地塊引發(fā)房企積極參拍。

8月15日,華潤&招商聯(lián)合體以86.4億元總價(jià)競得了深圳寶安區(qū)A002-0108地塊,溢價(jià)率35%。實(shí)際上,該地塊為原計(jì)劃于今年4月30日出讓的寶中西組團(tuán)南街坊地塊A002-0060宗地,原起始價(jià)為86.27億元。由于在競買保證金截止后仍無房企報(bào)名,隨后宣布中止出讓。

今年7月,該地塊重新掛牌,容積率從5.7降至3.4,且住宅占規(guī)定建筑面積比例提升至近90%;大幅降低商業(yè)用地配比,起拍價(jià)格也降至64.09億元。整體來看,地塊調(diào)規(guī)后開發(fā)門檻明顯降低,對房企吸引力增強(qiáng)。

就在不久前,深圳龍華區(qū)也有一宗地塊“調(diào)規(guī)”后再出讓。8月8日,深業(yè)聯(lián)合體以17.89億元總價(jià)摘牌龍華上塘A815-0037宗地,溢價(jià)率約15.12%。該地塊原為上塘醫(yī)院(01-13)地塊預(yù)留用地,今年4月19日深圳規(guī)劃局通過規(guī)劃調(diào)整為居住用地。

8月12日,蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布2025年第四批次局部地塊控規(guī)及調(diào)整公示,月亮灣及湖東各新增1宗住宅用地,而兩宗地塊均由商辦混合用地調(diào)整為了二類城鎮(zhèn)住宅用地。

稍早之前,廣州市規(guī)劃和自然資源局7月末將南沙區(qū)南沙街道市民廣場北地塊、金洲地鐵站東北側(cè)地塊兩宗商業(yè)用地調(diào)整為商住用地。

7月23日,贛州市蓉江新區(qū)多宗地塊的規(guī)劃也進(jìn)行了調(diào)整,調(diào)整同樣涉及“商改住”。

土地“調(diào)規(guī)”趨勢將延續(xù)

由于當(dāng)前樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷,房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善,房企投資意愿大幅減弱。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),截至2025年7月,銷售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。

在此背景之下,房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎,只聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目。而地塊“調(diào)規(guī)”這一舉措,正符合當(dāng)下市場趨勢。

通過減少商業(yè)用地比例、降低容積率等調(diào)整方式,地塊的開發(fā)價(jià)值與市場吸引力得以提升,同時(shí)有效降低了房企的開發(fā)強(qiáng)度與資金壓力,進(jìn)而推動(dòng)房企拿地意愿回升。

58安居客研究院院長張波表示,城市供地策略不斷優(yōu)化,調(diào)規(guī)后的地塊更符合市場需求,高品質(zhì)住宅供應(yīng)增加,以“好房子”為導(dǎo)向,改善供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足改善性需求。這也有利于促進(jìn)房企拿地信心的恢復(fù),提升房企參拍積極性。同時(shí)地塊開發(fā)門檻降低,能讓更多房企參與開發(fā),提升市場活躍度。

而多地推進(jìn)地塊“調(diào)規(guī)”的背后,也有明確的政策支持作為支撐。2024年6月,自然資源部、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》,提出三個(gè)方面18條舉措處置閑置存量土地,明確鼓勵(lì)地方政府“收、調(diào)、供”聯(lián)動(dòng),為調(diào)規(guī)提供了政策依據(jù)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,未來一段時(shí)間內(nèi),土地“調(diào)規(guī)”仍將是各地優(yōu)化土地資源配置、激活土地市場活力、緩解房企開發(fā)壓力的重要手段,這一趨勢將持續(xù)延續(xù)。

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