來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)沖沖沖）

核心觀點：新房成交面積同環(huán)比下降，建立可持續(xù)城市更新模式

本周我們跟蹤的68城新房成交同環(huán)比下降，20城二手房成交面積同比下降。土地成交面積同比下降，溢價率環(huán)比增長。國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比減少。本周住建部提出堅持機制創(chuàng)新，建立可持續(xù)城市更新模式，目前多地已落地城市更新文件，預(yù)計新機制將加快建立，住建部正研究改造存量老房，下一步將聯(lián)合地方試點，未來將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。我們認為，在各項促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)政策作用下，今年以來我國房地產(chǎn)市場整體朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進，在止跌回穩(wěn)的過程中，房價仍可能存在小幅度震蕩，期待后續(xù)在政策作用下，房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定。在更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策下，存量收儲及城中村改造工作有望加速推進，改善現(xiàn)有住房供求關(guān)系，加快止跌回穩(wěn)進程，維持行業(yè)“看好”評級。

建立可持續(xù)城市更新模式，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

中央層面：住建部：堅持機制創(chuàng)新，建立可持續(xù)城市更新模式，目前多地已落地城市更新文件，預(yù)計新機制將加快建立，住建部正研究改造存量老房，下一步將聯(lián)合地方試點，未來將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

地方層面：南京：南京住房公積金管理中心10月9日起將單繳存人貸款上限由50萬元提至80萬元，家庭額度維持100萬元不變，有效期至2027年底。紹興：將雙繳存職工家庭住房公積金貸款最高額度由120萬元上調(diào)至130萬元。支持老舊小區(qū)更新改造。繳存職工、配偶或雙方直系親屬（父母、子女）名下的自住住房被列入紹興老舊小區(qū)更新改造的，允許提取個人住房公積金賬戶余額。

市場端：土地成交面積同比下降，溢價率環(huán)比增長

銷售端：根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2025年第41周，全國68城商品住宅成交面積132萬平米，同比下降52%，環(huán)比下降32%；從累計數(shù)值看，年初至今68城成交面積達9174萬平米，累計同比下降11%。全國20城二手房成交面積為101萬平米，同比增速-45%，前值+46%；年初至今累計成交面積7668萬平米，同比增速+7%，前值+9%。

投資端：2025年第41周，全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積4778萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積1189萬平方米，同比下降9%，成交溢價率為4.8%。一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積50萬平方米，同比增加49%；二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積472萬平方米，同比增加0.1%；三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積668萬平方米，同比下降17%。

融資端：國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降

2025年第41周，信用債發(fā)行9.4億元，同比減少64%，環(huán)比減少55%，平均加權(quán)利率2.76%，環(huán)比減少1BP。信用債累計發(fā)行規(guī)模3148.6億元，同比基本持平。

風(fēng)險提示：市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

1、建立可持續(xù)城市更新模式，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

中央層面：（1）住建部：“十四五”期間全國銷售新建商品住宅約50億平方米，1100多萬套安置住房惠及3000多萬群眾。堅持機制創(chuàng)新，建立可持續(xù)城市更新模式。目前多地已落地城市更新文件，預(yù)計新機制將加快建立。住建部正研究改造存量老房，下一步將聯(lián)合地方試點。未來將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，配套政策有待完善。

地方層面：（1）河北：省住建廳推出六好措施推進好房子建設(shè)，涵蓋標(biāo)準(zhǔn)制定、設(shè)計創(chuàng)新、智能建造等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各市需因地制宜編制技術(shù)導(dǎo)則，設(shè)計單位要優(yōu)化空間布局和全齡設(shè)施，同時加強智能建造試點培育，擴大典型應(yīng)用場景，全面提升住宅品質(zhì)。（2）南京：南京住房公積金管理中心10月9日起將單繳存人貸款上限由50萬元提至80萬元，家庭額度維持100萬元不變，有效期至2027年底。（3）紹興：上調(diào)住房公積金貸款最高額度。將雙繳存職工家庭住房公積金貸款最高額度由120萬元上調(diào)至130萬元。支持老舊小區(qū)更新改造。繳存職工、配偶或雙方直系親屬（父母、子女）名下的自住住房被列入紹興老舊小區(qū)更新改造的，允許提取個人住房公積金賬戶余額，累計提取金額不超過家庭實際承擔(dān)的費用總額。（4）成都：陽臺、飄窗以及各類形式的入戶花園、空中花園、露臺、退臺、設(shè)備平臺、空調(diào)板、構(gòu)造板、結(jié)構(gòu)板、抗震板、開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等房屋附屬空間的水平投影面積不大于該項目住宅計容建筑面積的30%。

2、 銷售端：成交面積新房同環(huán)比下降，二手房同比下降

2.1、68大中城市新房成交面積同環(huán)比下降

根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2025年第41周，全國68城商品住宅成交面積132萬平米，同比下降52%，環(huán)比下降32%；從累計數(shù)值看，年初至今68城成交面積達9174萬平米，累計同比下降11%。

根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2025年第41周，全國68城商品住宅成交面積年初至今累計增速-11%。各線城市走勢基本一致，一、二、三四線單周成交同比增速分別為-47%、-48%、-63%，年初至今累計增速2%、-9%、-99%。

2.2、20城二手房成交面積同比下降

2025年第41周，全國20城二手房成交面積為101萬平米，同比增速-45%，前值+46%；年初至今累計成交面積7668萬平米，同比增速+7%，前值+9%。

3、投資端：土地成交面積同比下降，成交溢價率環(huán)比增長

2025年第41周，全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積4778萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積1189萬平方米，同比下降9%，成交溢價率為4.8%。一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積50萬平方米，同比增加49%；二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積472萬平方米，同比增加0.1%；三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積668萬平方米，同比下降17%。

廣州：廣州市海珠區(qū)廣州大道南788號二期地塊溢價成交，中海9.2億元斬獲地塊，溢價率6.98%。海珠區(qū)廣州大道南788號二期地塊，宗地面積34177.93 m2（其中出讓宗地16177.91 m2），規(guī)劃建筑面積60191 m2，容積率3.72，起始價8.60億元，起始樓面價14288元/ m2。最終經(jīng)過7輪競價，由廣州中海盛安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中海）以總價9.20億元競得地塊，成交樓面價15285元/ m2，溢價率6.98%。廣州：廣州迎來2宗白云區(qū)宅地出讓，總建設(shè)用地面積43473 m2，總規(guī)劃建筑面積137405 m2，總起始價18.87億元。最終一宗地塊底價成交，一宗溢價超16%成交，共收金19.77億元。武漢：成功出讓3宗涉宅用地，收金7.37億元。南京：南京成功出讓1宗涉宅用地，收金13.23億元。地塊編號NO.2025，地塊土地面積28753.03 m2，規(guī)劃建筑面積38816.59 m2，容積率僅1.35，建筑限高60m，用地性質(zhì)為住宅用地；地塊起始價13.19億元，起始樓面價33980元/ m2，由南京中北盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（南京公用）以總價13.23億元競得，成交樓面價34083元/ m2，溢價率0.30%。

4、 融資端：國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比減少

2025年第41周，信用債發(fā)行9.4億元，同比減少64%，環(huán)比減少55%，平均加權(quán)利率2.76%，環(huán)比減少1BP。信用債累計發(fā)行規(guī)模3148.6億元，同比基本持平。

5、一周行情回顧板塊表現(xiàn)方面，本周（2025年10月9-10日，下同）房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.82%，滬深300指數(shù)下跌0.51%，相對收益為-0.3%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在28個板塊排名中排第20位。個股表現(xiàn)方面，房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：合肥城建、中潤資源、深振業(yè)A、天房發(fā)展、派斯林，漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為深深房A、張江高科、珠江股份、萊茵體育、華發(fā)股份。

6、投資建議：維持行業(yè)“看好”評級

本周我們跟蹤的68城新房成交同環(huán)比下降，20城二手房成交面積同比下降。土地成交面積同比下降，溢價率環(huán)比增長。國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比減少。本周住建部提出堅持機制創(chuàng)新，建立可持續(xù)城市更新模式，目前多地已落地城市更新文件，預(yù)計新機制將加快建立，住建部正研究改造存量老房，下一步將聯(lián)合地方試點，未來將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。我們認為，在各項促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)政策作用下，今年以來我國房地產(chǎn)市場整體朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進，在止跌回穩(wěn)的過程中，房價仍可能存在小幅度震蕩，期待后續(xù)在政策作用下，房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定。在更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策下，存量收儲及城中村改造工作有望加速推進，改善現(xiàn)有住房供求關(guān)系，加快止跌回穩(wěn)進程，維持行業(yè)“看好”評級。

7、風(fēng)險提示

市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

研究報告信息：

證券研究報告：《新房成交面積同環(huán)比下降，建立可持續(xù)城市更新模式》

對外發(fā)布時間：2025年10月12日

報告發(fā)布機構(gòu)：開源證券研究所

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